央企应该彻底退出商业房地产市场

2010-2-12 新京报

    囤地风、炒作风在向二三线城市蔓延。

    房地产市场仍处于高烧状态。2月11日国家统计局公布的{zx1}数据，2010年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比去年12月份扩大1.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比去年12月份降低0.2个百分点。

    央企是中国房地产市场的泡沫制造机。挟低廉资金之利，招商地产、中海地产、中信地产、华润置地等央企从去年下半年开始在房地产市场攻城掠地。根据中国指数研究院日前发布的统计数据，2009年成交总价排在前10位的地块中，国有企业占据8席，成交楼面地价前10位的企业中，国有企业同样占据8席。今年1月，全国土地成交总价前10的地块中，有7宗是被国有企业或具有国资背景的企业拿下。民营企业仅有绿城、上海宝华、北京和裕三家。而绿城等企业与国企有千丝万缕的合作关系。国土部日前公布囤地数据:从2006年到2008年，全国至少有3.3亿平方米的已购置土地尚未被开发，市场存量一直未被消化，其中有一部分土地归在央企名下。按照央视的调查，从去年年末开始一波二三线城市圈地运动，主角是大家熟悉的央企地产商。

    央企进入房地产市场，有百害而无一利：既推高了房地产市场的价格，让中国的资产品价格节节上升，向泡沫市场急行军；又使央企无心主业，以投资赢利遮掩主营业务的萎靡不振，如当初的日本大企业关联持股、以土地作价抬高赢利指数如出一撤。一旦泡沫崩溃，日本经济就无翻身之日。

    央企的边界早有明确界定——有关国计民生的重要领域，与自然垄断、国家安全相关的行业——房地产市场是竞争不充分？还是自然垄断？房地产市场确实关乎国计民生，但央企与国企为国计民生作了什么？在房地产市场推波助澜，让高房价成为社会情绪的宣泄口，央企与房地产市场一起成为暴利的象征。而在政府亟需解决的保障性住房，央企到底有多大的贡献？恐怕他们是无颜拿出数据见人的。

    房地产泡沫从一线城市向二三线城市蔓延，是房地产市场的板块轮动效应所致。一线城市囤地目标大，价格过高导致风险过高，而二三线城市价格相对较低，成为开发商所说的“估值洼地”，炒作有了基本面的支撑。

    炒作二三线城市，还有几个不足为外人道的大好处，地方政府鼎力支持，对大开商土地半卖半送，以忽悠后来的开发商与投资者。在二三线城市购买土地还可以搭上城市化进程的快车，既占据支持中国城市化发展的道德至高点，又能在税收等领域享受优惠、在水泥等原材料方面享受农村价格。另一个大好处是，随着中国高速轨道交通建设的全面铺开，在轨道交通沿线的二三线城市布局可以在未来获得土地增值溢价。在轨道交通沿线、与大城市处于一小时城市圈的二三线城市或以稳获未来的级差地租。对此，开发商心知肚明。以无锡为例，2月8日，在江苏无锡市2010年首场土地拍卖会上，总面积261万多平方米的23幅地块以142．91亿元成交，总体溢价率达47%以上。

    举个远期的案例可以证明交通设施与级差地租的关系。19世纪50年代，美国为了筹集修建铁路的资金，一个重要的办法是以铁路沿线的土地产权作为建设铁路的资金来源。近在眼前的案例则是，由于上海地铁11号线通往江苏昆山，导致昆山房价均价从去年下半年开始从稳定的每平方米5000上涨到近万元，涨幅惊人。

    我国城市化进程最缺的就是资金，最多的就是缺乏资金的农村居民。所有的土地收益与级差地租应该用于城市化进程、用于补偿农村居民使他们成为拥有恒产的城市人口。但我们却对土地收益与投资收益不征税、或者只征很少的税，坐视级差地租被央企开发商、投机者们瓜分。

    中国城市化尚未发轫，土地级差地租已经被开发商与投资者囊括而去，剩下当地居民的生活仍然一地鸡毛。而高速轨道所经之处本是发展工商业的大好时机，现在却因为房价大涨，而成这无本之木。更危险的是，央企、银行与房地产的密切联系，使中国经济与房地产的关系越来越固化，政府屡屡投鼠忌器，经济泡沫化越来越严重。

    中国经济固本培源，重要的是让央企回归原位，彻底退出商品性与投资性的房地产市场，让泡沫经济失去依托。