当代物权法百科全书小辞典115

物业管理人

陈绪国

物权法第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”这里说的是业主自治型、业主聘请型、建设单位聘请型三种形式的物业管理人，他们各自的组织形式、权利义务与法律效力都有所区别。

物业管理人，即规划小区包括每栋建筑物及其附属设施的组织管理人，一般应由业主大会选举产生，并由业主委员会与物业管理服务企业签订合同正式聘用的物业管理人。但是，建筑物销售管理与业主共决管理磨合期内，建设单位聘请的物业管理服务企业管理人或者其他管理人属于过渡期的临时物业管理人。受业主聘请的物业管理人是信托型代理管理人，业主自行组织的物业管理人是业主自治的管理人。各种物业管理人必须依法成立，依法登记，依法办事，必须具备正规化、专业化物业管理的全套服务职能。

物业管理人，可以分临时的物业管理人和正式的物业管理人两种组织管理人。

临时的物业管理人是过渡期的物业管理人，是住宅小区建设应运而生的物业管理人。譬如，城市新建住宅小区，于房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，他们自己选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同，这是一种过渡期的临时的物业管理人。另外，住宅小区于物业管理公司负责管理之前，由房地产企业负责管理，这是另一种过渡期的临时的物业管理人。两者比较，前者由建设单位自己聘请，比较专业、正规，延续的时间也较长，表现好的，经业主大会、业主委员会批准，并向地方区、县级政府部门备案，可以转为正式的物业管理人；后者是由建设单位自己组织的看场队组织，则不够专业、正规，也不名正言顺，不能满足业主的需要，延续的时间也较短，自然消亡的情况比较普遍。所有临时的物业管理人，都应当遵从业主的意愿，尊重业主的共有权、共决权，盖由业主来决定选聘合适的物业管理人，即正式的固定的物业管理人。

所谓“建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人”，是指建筑物建好后，业主委员会未成立之前，由建设单位或者房地产开发商聘请的对建筑物及其附属设施进行管理的物业管理企业。这在磨合期当时来说，是有必要的临时性物业管理人组织。

正式的物业管理人是固定期的物业管理人，是适应住宅小区正规化、专业化、市场化、社会化、集约化管理应运而生的物业管理人，也是从临时的物业管理人中脱胎而来的正式物业管理人。

之所以要求他们从临时的向正式的方向转换，一来，是时空的转换，建设单位委托权的失效。建设单位选聘的物业服务企业或者其他管理人，其间的委托与受托关系是临时性的信托关系，并且委托的主体不是业主而是建设单位。当业主们购房后全部或者绝大部分进驻住宅小区以后，建设单位、房地产开发商的使命就完成了，就应当自觉地退出住宅小区的物业管理行列了。他们退出以后，由业主大会、业主委员会来替代建设单位、房地产开发商这个旧委托人的角色是天经地义的，过时了的委托合同失效了也要由业主重新修补也是理所当然的。

二来，是时空的转换，建设单位决定权的失效。时空、委托权转换的同时，建设单位、房地产开发商的财产权也转换到业主方面来，业主的共有权替换了他们的所有权，业主的共决权替换了他们的决定权。也就是说，业主大会、业主委员会聘请物业管理服务企业或者其他管理人，有优先权、共决权、选择权，而建设单位、房地产开发商因时空的转换却已经丧失这些权利，过时了的权利就会失却法律的效力。

三来，是时空的转换，建设单位人心的向北使然。许多住宅小区的业主对于建设单位、房地产开发商信不过，自然而然地对于他们聘请的过渡期的物业管理人也信不过。他们“聘请”的物业管理人，与他们的利益有着千丝万缕的联系，多数全然是他们的派出机构，属于心腹、卧底之类的角色，不但在费用分摊上做文章，而且巧立名目地向业主重复收费，多重收费。譬如，建筑物以内车位、车库已经分摊到业主的住房销售面积上了，他们也不承认，就那么几平方米的地方，竟然卖到十几万元，而且是每月的停车管理费高达一千多元；又如，一些铺位已经分摊到业主的住房销售面积上了，他们也不承认，他们将本来属于业主共有的铺位高价出售或者出售谋利等等。

本条第2款规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”不是空穴来风，而是有理有据、深得人心的，这也是奉行《物业管理条例》中“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离”的原则的结果。关键在于，业主不认可过渡期的物业管理人，只认可自己选聘的物业管理人，依法更换物业管理人，可以优化物业管理人结构。

通说认为，业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位聘请物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《城市新建住宅小区管理办法》规定，物业管理合同应当明确：（一）管理项目；（二）管理内容；（三）管理费用；（四）双方权利和义务；（五）合同期限；（六）违约责任等。物业管理合同，应当报区、县级房地产行政主管部门备案。建设单位与业主签订的买卖合同应当包含前期物业管理服务合同约定的内容。建设单位在销售住宅或者经营性用房时，应当向业主明示前期物业管理服务合同。业主应当履行与建设单位签订的前期物业管理服务合同，服从物业公司的管理。业主大会成立后，业主可以行使共决权，对建设单位选聘的物业管理企业予以更换或者撤换。

临时的物业管理人或者正式的物业管理人，有不正派行为或者或者其他不适任的情事时，业主、业主大会或者业主委员会都可以行使否决权、更换权或者撤销权，同时中止双方签订的物业管理服务合同。

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