黑马再现


19个交易日连续拉升

      12月4日,陆家嘴(600663.SH)已经在19个交易日连续拉升,区间由{zd1}价7.62元到达{zg}价13.48元。

      自11月8日开始,陆家嘴进入连续拉升行情,拉升幅度逐步加大,11月23日开始,连续三日冲击涨停板,截至12月4日区间涨幅69.14%,跑赢地产龙头股万科的涨幅41 %和房地产指数的涨幅29.05%。

      金融街、中国国贸、浦东金桥也同时启动拉升行情,区间涨幅分别为56.84%、39.53%、35.11%。

      持有商用物业的资源型地产上市公司成为这一轮领涨热点。

      东方证券认为:"在开发型地产已经充分炒作的前提下,有限的资源型地产股,将成为地产Fans 的集中投资目标。"

      中金认为,人民币升值的预期下,持有类物业公司估值水平有望提升,提议目前投资的重点是租金水平有明显上升空间的公司,或者物业出租面积有增加潜力的公司,或者拥有区域垄断资源的公司。

      "一线股投资热点完成后,这是二线股的补涨行情,"联合证券研究员认为,"这是地产股大涨的辐射。"人民币升值预期下,持有类物业公司估值水平有望提升,其认为目前投资的重点是租金水平有明显上升空间的公司,或物业出租面积有增加潜力的公司,或者拥有区域垄断资源的公司,比如招商地产、金融街及国贸等。

      震荡?

      "其实这些上市公司的基本面都表现一般," 平安投资策略部经理罗晓鸣认为,"股价上升很可能就是一番炒作,不能够持久。这个行情可能再能坚持到上证指数上走10%。"

      中金认为,租赁型物业是人民币升值的可能受益者。

      目前,人民币汇率已经攀升至1∶7.82左右,海外资金更关注于这种租赁型物业,其稳定的现金流成为海外资金争夺的热点,人民币汇率的不断攀升给了海外资金对这些物业更大的想象空间。

      但是,罗晓鸣认为,这种短暂的热情不能够抵抗风雨。一旦遇到市场阻力,就会大幅震荡,最终下调。

      "目前市场的成交量急剧放大,已经达到800亿到850亿,已经快到目前市场增量的极限,这种阻力很快就会显示出来。"他说。

      近日,地产股行情虽然仍然强劲,但是万科、金融街等龙头股票纷纷出现了大幅震荡。11月29日到12月5日,虽然万科拉升了17.05%,但是其振幅达到27.02%。

      "市场的分歧正在加大。"罗晓鸣说。

      而在内部运作的资金被认为大多为游资和散户。"受到人民币升值吸引。"招商证券分析师余志勇认为。

      会计制度

      引起这一轮持有物业上市公司行情井喷的另一个"引子"就是明年将要实施的新会计准则。

      新会计准则允许物业持有类地产上市公司将持有物业进行价值重估,增值部分可计入收益类项目,"新会计准则的实施,有利于资源型地产的价值回归。与国际准则比较,旧准则高估开发型地产的利润,严重低估资源型地产的利润。新准则将还资源型地产真实盈利能力,成为股价提升的驱动力。"东方证券给予新会计准则以相当高的期望。

      但是,"东西还是那些东西,虽然新会计准则所带来的影响会很大,但是这并不表示物业有更好的前景或者发展。"一位研究员这样认为,"这是概念的炒作而已。"

      "按老的会计核算体系,资源型地产短期内仍无法实现业绩高速增长,市场对此类股票价值的充分认同可能还有一个过程。新准则将使业绩得到直接体现。"东方证券分析认为。

      "不可否认,新会计准则将会给持有此类物业的上市公司带来较大影响,"招商证券研究员余志勇认为,"这些股票在前一轮的行情中被较少关注,这一轮行情将有新的表现,新会计准则制度催化这种表现。"

      低估?

      "持有类物业被低估。"中信证券地产研究员王德勇认为。

      "地产类公司在报表上需保持稳定的表现,那么租赁物业提供的稳定现金流是个很好的保证,两者之间也需要一定的配比。"余志勇说。

      "地产行业内就有平衡行业风险的办法,"中海地产总经理郝建民认为,"我们将租赁业务提高到利润贡献的20%。"

      不仅如此,租赁物业也在不断升值。

      在整体房价上涨同时,商业的日趋繁荣和商圈的难以复制性使得各城市商圈尤其是核心商圈的房产价格增幅更是超过同期整体房价的涨幅,且有进一步上升之趋势。

      根据如上海淮海中路商圈商业房产价格2001年均售价约在1.5万元/平方米左右,2004年则达到6万元/平方米左右,其间累计涨幅即达400%,超过同期同地整体房价累计200%左右的涨幅。

      联合证券零售行业分析师认为,与房价的快速上涨和商业地产内在价值应随之上升的合理趋势相反,受现有会计制度约束,商业地产必须对其下属资产进行折旧处理,这加深了商业资产被低估的程度。

      联合证券一项调查表明选取上海、北京重点商业城市的25家商业物业资产持有公司作为价值重估的样本。重估结果显示,25家上市公司重估后实际平均每股净资产为8.95元,比重估前每股净资产3.55元高出251.7%;而重估前25家上市公司平均市净率为1.75倍,重估后的仅为0.81倍,同比下降了53.6%。