当代物权法百科全书小辞典112
业主维修资金与日常共管
陈绪国
关于业主维修资金与日常共管，物权法第七十九条作出了简要规定：“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”
维修资金与日常共管，是指由多楼层多单元多业主组成的物业结构中，有关物业管理部门依法依规依约筹集建筑物及其附属设施维修保养资金，及时公布筹集和使用过的维修保养费用；建筑物及其附属设施维修保养费用，属于法定的业主共有，应当专款专用，任何单位和个人不得擅自挪作他用。维修资金的日常共管，着重点在于约法三章，相互监督，共同参考，共同管理，开源节流，避免业主的维修资金遭受损失。
理解本条款的意义，可以从以下几个方面来把握：
一、维修资金与日常共管的主体
此处专指规划小区或者大厦内多楼层多单元多业主组成的物业结构中的全体业主。所谓维修资金与日常共管的主体，就是这些生活在一起的朝夕相处的全体业主成员，因为他们基于建筑物专有权之外，还享受了建筑物及其附属设施的共有权，享受了业主们共同生活、共同使用共有设施的日常便利。众所周知，幸福不是毛毛雨，幸福不是从天上掉下来的，也不是从楼宇中自然地冒出来的，那是由长期的xxxx、机械维修、线路保养保障出来的。
随着我国住房制度改革的不断深入，人民群众的生活水平逐渐提高，居民个人拥有的住宅比例越来越高。与此同时，住宅房屋的维修管理费用也由过去的国家、单位承担转变为居民个人负担；高层或者多层楼宇并且一个小区接一个小区鳞次栉比，土地集约化和居住人口密集化、楼房高层化确实带来了许多好处与便利，却也带来了新的问题，如电梯、加压水泵、水箱等常用设施使用长久了需要维修保养，甚至于住房主体承重部位、户外墙面、楼梯间、走廊通道等部分，到一定时间一定程度时也要修缮，业主个人的负担，有时是小额负担，有时则上升为较大负担。业主的这些负担的项目，是国家法定的负担的项目，不是由业主大会、业主委员会或者物业管理企业的土政策决定的负担项目。土政策所决定的，是要求业主交费的多少与迟早，这一部分，才是约定的负担部分。无论是法定的负担项目，还是约定的负担数额，业主是维修资金的共有权人，也是该项资金日常共管的主体，这是铁定了的。
按时、足额交纳维修资金，是每个业主应尽的义务。在同一个业主圈子里，不论职位高低、贫富贵贱，都应当尽自己应尽的这项义务。这也叫“物权法面前，人人平等”。
二、维修资金与日常共管的对象
维修资金与日常共管的对象，无论那个规划小区或者楼宇，都会存在一定的维修保养项目，只不过是项目多少、大小不一而已。日常维修保养项目对应于日常的筹集资金，远期维修保养项目对应于远期的筹集资金，特殊维修保养项目对应于特殊的筹集资金，大致情形是这样的。
1．日常维修保养项目
以下项目，可以设定为日常维修保养项目：电梯、水箱、加压水泵、上下水管道、落水管、化粪池、天线、供电线路、锅炉、暖气线路、煤气天然气线路、消防设施、绿地、闭路监控器、警报器、安全防盗铁门及门锁、拉闸门、值班室等项目。其中，重点项目，应当是电梯、水箱、加压水泵、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、闭路监控器、警报器、安全防盗铁门及门锁、拉闸门等项目。所有这些，可视为小型维修保养项目，业主所交费用一般应当日常、小额之列。
2．远期维修保养项目
以下项目，可以设定为远期维修保养项目：房屋承重结构的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、楼梯间、门廊、走廊通道。其中，重点项目，应当是楼板、屋顶、户外墙面、楼梯间、门廊、走廊通道等项目。所有这些，可视为大型维修保养项目，业主所交费用一般应当为远期、较大之列。
但是，远期维修保养项目涉及到许多建筑艺术的专门学问，如建筑美学、建筑结构学、建筑经济学、建筑监理学等专业门类，作出远期维修保养项目的决定，应当由建筑设计研究部门审查批准，并提出筹集修缮费用方面的具体意见。远期维修保养项目资金有筹集，应当根据房屋的牢固、新旧、美观、适用程度来予以考虑、妥善处理，各个小区、楼宇的情形不同，具体做法和交纳的费用应当有所区别。
3．特殊维修保养项目
以下项目，可以设定为特殊维修保养项目：业主共有的游泳场、车库、地下室、防空洞、文体室、篮球场、排球场等项目。所有这些，属于临时性大型、中型、小型维修保养项目不等，业主所交费用一般应当属于较大之列。其中，业主共有的游泳场维修保养，也属于季节性的维修保养项目。所有这些特殊维修保养项目，基本上亦可视为不定期维修保养项目。之所以说它“特殊”，是因为有些附属设施，可能是一部分业主使用它，也可能是一部分业主并不一定使用它。在收取业主维修保养费用时，难以施行强行摊派式的收费，需要灵活机动的办法来平衡他们的利益关系。
三、维修资金的日常共管
物业管理无小事，业主大家的事就是大事。建筑物及其附属设施的维修资金，集合、累积起来将会是一大笔资金。筹集好、使用好、管理好这么一大笔资金，是全体业主成员的长久之计、幸福之托。
1．业主委员会直接掌管维修资金是{zy}化选择
维修资金的日常共管千头万绪，最关键在于选择一种{zy}化共管模式。实质上这跟企业的经济管理有灵犀相通之处。假设，有两个物业管理小区，一个有业主大会和业主委员会的业主组织，一个没有业主大会和业主委员会的业主组织，可选择性是不相同的：前者明显地占有优势，后者明显地处于劣势。另外，即使是有业主大会和业主委员会的业主组织，也要看如何监管共管建筑物及其附属设施的维修资金。一种做法是，将建筑物及其附属设施的维修资金全部原原本本地交由物业管理企业打理，对于物管企业不闻不问，听之任之，势必造成物管企业大手大脚，铺张浪费，业主交纳的维修保养资金被白白的贪污、挪用、浪费，其结果是业主的共管权终于落空了；另一种做法是，业主委员会将建筑物及其附属设施的维修资金有计划有程序地交由物业管理企业使用，每一笔资金都用到实处，处处精打细算，有条不紊，结果是业主的日常共管权有了共鸣。
为什么说“业主委员会直接掌管维修资金是{zy}化选择”？
道理很简单，因为业主委员会是业主的代表组织，又是非营利性的义务组织，最能设身处地地为广大业主着想，为广大业主当家理财。并且，业主委员会的组成人员本身是本地头的业主，不仅仅与其他业主朝夕相处，情投意合，而且有自己的一份物业作担保，甚至于可以全家人的人格作担保。当业主委员会的组成人员侵害业主的权益时，业主们可以驾轻就熟地维护自己的权益。但是，物业管理企业就不同了。他们是业主的信托组织，又是营利性的经济组织，经常受利益驱动，千方百计或者巧立名目地向业主多收费、多重收费或者多向收费。如果业主们将日常、远期、特殊的维修保养费用一古脑儿全部交由物业管理企业支配使用，维修资金的利用效率肯定要大打折扣，业主资产流失将是很大一笔数目字。并且，物业管理企业并非业主成员，甚至没有物业抵押担保，随时随地可以卷起铺盖走人，如果他们卷走大笔款项逃跑的话，业主们的损失就更大了。两相比较，最信得过的肯定是业主委员会这样的自己的组织。
2．维修资金的日常共管
本条款是规定了“维修资金的筹集、使用情况应当公布”，笔者的意见，是应当按月公布，大额资金的使用应当预先公布、及时公布。主体上，应当是业主委员会与物业管理企业同时公布，各自公布。账目上，应当是明细表的逐项逐数目公布。
维修资金的筹集、使用情况的及时公布，是维修资金日常共管的重要形式之一，应当列为业主大会、业主委员会的议事日程之中，不能走过场搞形式主义，更不能把这件大事当作可有可无的的事情来对待。而广大业主应当积极地行使自己的民主共管权，投身到这项民主共管事业中去，为自己也是为大家开辟一条更加美好而和谐的坦途。
业主们应当意识到“维修资金的筹集、使用情况应当公布”只是维修资金的日常共管的一个环节而已，大量的工作是散布在每一个过程之中的。同样是公布，物业管理企业的公布与业主委员会的公布可能会有账目出入。况且，许多物业管理企业长期不公布维修资金筹集和使用的账目，有瞒天过海之嫌。
物权法本条款规定了“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。”这里的意思是业主出资的维修资金全部属于业主共有。如果业主们这么一大笔资金出现漏洞，试想一想，业主们的共有，是全部共有还是部分共有？既然是全部公有，为什么到一定的时候、一定的场合化为少有、甚至于全部化为乌有？建筑物及其附属设施的维修资金，如果不依法、依规实行全员、全过程、全方位的共管，其后果是可想而知的。
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