·前言·
2006年，是中国房地产市场出台政策最多的一年。国六条、国15条细则、落实新建住房结构比例要求、细化招拍挂及协议出让国有土地使用权范围、建立土地监察制度、限制外资准入、对二手房交易征收个人所得税等一系列文件相继出台。
与此同时，央行连续实施紧缩政策，发行定向票据、加息、两度上调存款准备金率等，以抑制当前中国的经济过热、投资过热、房地产过热。
然诸多手段联合出击，又撼动房价几分？
据国家发展改革委、国家统计局{zx1}调查显示，2006年7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比上月低0.1%；新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，涨幅比上月高0.1%。分类别看，经济适用房、xx住房销售价格同比分别上涨4.7%和8.9%；普通住房销售价格上涨5.5%，涨幅比上月高0.7%。
单从数据上看，调控效果似乎十分有限，这究竟是因为政策效果存在时滞，还是有更深层次的原因？有人将其归结为税收力度、加息力度不够，有人认为是地方政府执行不到位，也有人认为是中国缺少廉租体系导致房地产市场扭曲所至，更有人将其归结为城市化进程的必然……
中国住房市场化改革，似乎已到了重新思考的时刻。毕竟高房价已经不仅仅是一个经济问题，更大程度上成为一个社会问题。无论高房价是否有理，“居者有其居”都应是追求的理想。
本报诚邀清华大学经济系主任白重恩、中银国际控股有限公司首席经济学家曹远征和摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠，纵论房地产调控，是为本期“天下论衡”。
（文/刘巍）
1. 房价尚在掌握之中？
主持人：7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比上月低0.1%，新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，涨幅比上月高0.1%。今年以来政府密集地推出一系列房地产调控的政策，但效果似乎十分有限，这是因为政策效果存在时滞吗？
曹远征：近期土地收紧，供地量下降，房价自然会上涨。再者，由于限制大户型建设，因此大户型的价格肯定会涨得更快，进而拉升平均房价。综合以上两个因素，平均房价有上涨的趋势是正常的。
其实宏观调控，特别是房地产方面的调控，是一个缓慢的过程，短期的数据的意义并不大。我觉得应该主要xx三个指标：{dy}，房价的涨幅是不是很高，通常认为涨幅不超过10%都属于缓慢上涨。第二，结构是否出现变化。计算房价时，会把住宅、物业、新开工面积等都计算进去，因此要看结构上是如何分布的。第三，短期内土地供给量是否有明确的变化。如果需求量不变，供给量减少的话，价格也是会上涨的。我认为中国目前的房价尚在控制之中，没有冒头。
对低收入阶层来说，再低的房价都算是高房价；而对于高收入阶层来说，很高的房价也能接受。所以作为住房的体系来讲，低收入者住房的问题，不应该靠房价的控制来解决。也就是说，“居者有其屋”这个政策要发生很大的调整。
白重恩：近期措施中，比如要对房地产销售征个税，我认为是一个好的办法，但是税的力度不够。例如二手房交易本应按增值的20%征所得税，但北京市地税在其下发的通知中称，如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额计算，这就大大降低了税收力度。从理论上来说，房价高低主要是看需求，而需求又往往跟收入的增加有关。而我国平均收入增长比较快，需求就会增加，如果供给没有相应增加，且没有大力度的税收进行调节，房价自然会增加。
主持人：似乎现在房价的上涨幅度比居民收入增加的幅度还要大得多。
白重恩：对，这也是一个理性的表现。如果预期未来房价增长的速度和收入增长的速度相同，这可以说是一个很高的xxxx，于是使投资也成为买房的一个重要考虑，导致更多人去买房，就把现在的房价推上去了。其实这是一种对未来收入快速增长的预期的理性反应。
谢国忠：中国现在{zd0}的问题是流动性过剩、利率过低，这是个核心问题。比如说，现在存款利息过低，老百姓觉得存在银行的钱在贬值，如果房租回报率高于存款利息，他们就会倾向于买房子。这么想的人多了，就形成一个群体效应，大家都去买房子，房价必然上涨。结果大家又都去追涨，导致房租的回报率大幅度下降，也就是中国现在这种情况。东南亚和香港10年前的房地产泡沫，都是因为实际利率太低引起来的。从这个角度来看，我觉得目前调控的效果有限。
2. 最现实的目标
主持人：7月24日，六部委下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，以抑制外资炒房。但《意见》出台后也引来了很多的争议，有观点认为这弱化了市场经济力度。而国内的很多人又认为，这条限制过于局限，预留的空间太大，如何看待这两种相互矛盾的舆论？
曹远征：我觉得这个政策的方向是对的，至于火候、力度大小可以商量。大部分外国投资者都不是因为在中国居住而购房，xx是投资目的，限制了居住需求的需要，所以对外资购房进行限制，目标比较清晰。这个政策确实会产生了一些负面的影响，但总体上看我认为是对的。
谢国忠：可以统计一下，真正的欧洲人、日本人来中国炒房的有几个？在中国炒房更多的是台湾人和香港人，如果把台湾人、香港人炒房限制住，效果就出来了。而这次的政策却偏偏对台湾人、香港人网开一面，我不太能理解。其实我认为主要是因为这次经济大发展很多老百姓得到的好处不是很多，看到房价一涨会觉得自己的生活水平在倒退，感觉外国人把房子买了以后他们就更买不起了，所以老百姓要出口气。
白重恩：我对这种政策的有效性也有怀疑。内资、外资的区分很困难，总有一些有办法的人，可以把外资先转成内资，然后再投资于房地产。当然从政策的目的上讲，我可以理解，何况这个xxxx中还包含了政府的很多公共投入，而现在对此回报的税收还很少，国人会产生很多不平衡。
主持人：日前国税总局下发的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文）规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，对其实行核定征税，具体比例由各地税务局在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。但地方政府，如北京选择的都是下限1%，有人认为这标志108号失效，您如何看待？
3. 居者有其屋？
主持人：中国房屋上涨多被解释为城市化的巨大推动，因此也成为很多人房价会持续不断的上涨的论据，那么在中国城市化将是几十年的事情，中国房屋上涨将持续几十年？愈来愈高的进入城市成本，本身会不会成为城市的巨大隔墙，将更多的人排斥在城市之外，从而降速城市化？
曹远征：这个观念是对也不对。所谓对，是指城市化肯定会引起城市人口增长，对住房需求增大，在面临土地供给面积一定、房屋供给一定的情况下，房价肯定上涨。但是，又不对是什么呢？还是我刚才说的结构原因，租房市场推出来以后，会有一个很大的改观。
谢国忠：我觉得这不是主要原因，移民的工资一般是城市居民的一半，不太可能对房地产有这么大的推动作用。
白重恩：太多的资源倾向于大城市是不应该的。我不能想象上海、北京再扩大一倍会是什么样，所以这两个地方房价高，确实在一定程度上可以阻止移民进入。这个阻力是应该有的，如果说不加限制地提高廉价住房，吸引移民到北京和上海来，到底能不能给他们提供稳定的工作？如何解决交通堵塞、环境恶化等问题？所以像北京和上海这类城市，不应该把吸引移民作为政策目标。而中小城市确实是应该吸纳更多的移民，因为中国确实是只有通过城市化，经济才能够更好地发展，二元经济不能够永远持续下去。
主持人：有很多人提出，现在房价上涨的幅度如此之快，是中国住房改革的一种矛盾，认为中国住房改革以来一直把住房作为一个普通的商品来对待，推行既定的市场化的政策，造成不可遏制的资源和需求的矛盾，您如何评价这种观点？
白重恩：房屋应该是一种商品，但是一种特殊的商品。也正因为它是特殊商品，所以可以用税收来调节。我不同意说住房市场化不对，不能为了解决一个本来可以通过市场手段、通过税收调节的问题，而回归过去。而且我们可以回想，在进行住房改革前，都是由政府提供房子，有些人获得房子的成本就会很低，一家占用很多套房子的情况也很普遍。尽管现在住房也不平均，但20年来大多数人的居住环境还是有了巨大的改善，这是不可否认的。
曹远征：过去中国的住房xx由国家供给，然后实行租的办法来解决，即低收入、低租金。在这种情况下再多的住房也供不应求，而且国家也没有那么大的财力支持房地产的发展，所以一定要进行货币化，逼着大家去自己买房，这是对的。但是到目前为止，住房商品化私有率已经达到较高程度，再一味地用这个办法已经不足取。因为现在没有拥有住房的人，肯定有很多原因，尤其是收入原因使他们不可能拥有住房，即使再逼他买房子，他也买不起的，反而是把市场扭曲得更厉害。
谢国忠：为什么美国xx市场化能够取得成功，因为它的土地都是私有的，土地供应量大，土地价格成本比中国还低，而居民收入又高。其他国家很难达到这个水平，也就无法xx实现住房市场化。比如新加坡80％的房屋是政府开发的，以家庭收入5倍左右的价格卖给老百姓，它的土地资源也是政府控制，所以价格可以控制住，社会负面的反响比较小。在香港一半居民是住公屋，主要是租的，房子特别小，因为政府还是希望老百姓努力去买房子，但是至少他给百姓留了一个出路——只要你不在乎住房小，还可以住上房子。而中国现在连这个水平都达不到，所以中国对住房改革的批评如此之多。中国的公房是不是要重新回来，这是一个值得考虑的事。
主持人：有很多人认为中国不可能做到居者有其屋，大部分人还是应该租房，这种认识跟我们的理想差距是如此遥远，反差也是如此的强烈，您怎么认为？
曹远征：居者有其屋，这是一个理想。但是作为经济学家来说，根据住房的现实情况，一定要区别住房需求的层次。{dy}，每个人可以根据自身收入，选择用不同的方式获得居住的权利，也就是说并不是只靠买房子才能获得居住的权利，还有别的方式，比如租房。第二，如果把所有的居住权利全都用买的形式体现，必然会形成高收入阶层更容易通过买房子，不仅实现居住目的，还实现了投资目的，导致房价扭曲，与现实的居住需求背离。
谢国忠：其实造房子的成本很低，主要在于土地的价格，我认为居者有其屋xx可以实现，像新加坡早就解决了这个问题。而且新加坡的很多土地都是填海而成，即便这样成本也很低，一般就是1500-1600元/平方米。更何况中国农村有很多剩余劳动力造房子，而且中国的水泥、钢筋都不贵，所以房价理应不这么高。
主持人：但是很多人指出土地是有限的，而且土地不能跨空间转移。
谢国忠：日本本州岛那么小，住了七八千万人，而且在东京开车出去一小时的房子，比上海开车出去一小时的房子还便宜，所以土地少是相对的，中国的国家还是很大的。
曹远征：我认为其中有这样一个原因，因为二手房交易市场上，有很多人当初买这个房子就是为了拿去卖的，肯定希望房价越高越好，税越低越好。现在征收个税后，卖房者赚不到钱自然就不卖了，宁可闲置，这是对社会资源的浪费。在这种情况下，地方政府又要解决住房的需求问题，毕竟二手房能解决需求的一部分，所以想适当鼓励一下二手房的出售。政府是希望通过这个措施来区别，哪些人真的是买房就是为出售获取价差收益，哪些人是为了改善居住条件。但我觉得效果不好。
白重恩：如果政府的政策目标是稳定房价，那么在没有强有力的税收的情况下，这个目标不可能实现。刚才提到，如果人人预期房价增长速度都是和收入增长速度相对应，这是一个很高的xxxx，在这种情况下，五年内交易房屋征收营业税等类似条款，就只能对短期投资者有影响，而对长期投资者影响不大。而现在这种针对二手房交易征个税，征税幅度太小，也根本不可能对房价有太大影响。另一方面，如果交易税的税率定得很高，人们往往会避税。综上原因，我认为应该开征持有税，也就是物业税，税率不用太高，每年都交一点，降低投资房屋的回报率，使其和投资其它金融工具的回报相差不多，投资者也就不会再把大部分的钱都投在房子上。当然，具体何时能执行是一个问题。
谢国忠：对二手房征个税会有一定的效果，但20%的比例很低，全世界除香港等个别地方不征税外，一般的国家征税都比较高。我认为{dy}年可以征的高一点，比如70％-80％，以后每年下降10个百分点，到{zh1}就不用交了，这样就会压制投机，因为投机者会觉得抛房子遥遥无期，有关部门是否愿意出台力度大的政策，这是关键。
其实类似于70％和90平方米等规定限制其实也都有问题，往往在各地执行时会变味儿。韩国有类似的政策，而且确实起到作用了，那是因为政策力度够大。
主持人：您是指房地产调控的效果不明显，地方政府执行不到位是一个原因？
谢国忠：地方政府现在就像一个公司一样，房地产收入差不多就是其整个收入，所以地方政府积极地把房地产价格控制住的可能性不是很大，也是违反逻辑的。这也是我一向不主张用行政手段控制房价的原因，因为很多政策根本无法xx执行。
我主张还是以经济政策为主，比如说把增值税加得很高，再者把按揭的利息升几个百分点，看看房价降不降。但如果政策通常比较温和，就起不到真正的效果。
主持人：有没有一个什么改变方法能让地方政府积极起来呢？
谢国忠：我认为还是要用市场的方法，以后中央和地方政府的主要经济关系要由市场来定。另外，应该扩展地方政府的融资渠道，现在地方政府是不能赤字的，如果允许地方政府发债来为项目融资，这样他对房地产的依赖性就比较低了。而因为发债要还，所以地方政府在做项目时，就要考虑收益，而不会乱投资了。
白重恩：地方政府怎么做才能稳定房价？我认为不是很多人想象的那么简单，比如说地方政府不拍卖土地了。难道免费把地给开发商，房价就会降下来吗？供给和需求决定价格，就算把地免费给开发商，开发商也不会良心发现，把价格降下来。那么是不是地方政府多供应土地，就可以增加房屋供给？我想中央一直是希望控制土地供应的。更何况当前存在经济过热，如果土地供应少，自然房地产建设就会减少，可以减少经济过热，从这个角度讲，中央也未必希望地方政府加大土地供应。当然，土地供应增加确实会对房价造成向下的压力，但这并不是一个xxx的稳定市场的方法。
主持人：按您所言似乎抑制经济过热和稳定房价两种宏观政策的调控目标存在相互矛盾之处，那么如何解决这种矛盾呢？
白重恩：如果整个经济都过热，用提高利率的方法可行。但如果只是为了抑制房地产而提高利率，等于说为了限制房地产而限制了所有投资，我觉得未必合适，有点杀鸡用宰牛刀的感觉。而只提高按揭利率，其它利率不动，有人会通过其它手段借钱。如果房屋按揭是一个利率，其它投资是另一个利率，存在两种不同的利率就会有人从中套利，所以我认为利率的手段很难解决房价问题。
而且当前人民币本身有升值压力，继续提高利率，甚至使国内利率高于国际市场利率，会使更多热钱流入，进一步加重升值压力。而国内借钱投资成本高，人们就会转到去国外借钱投资，而中国控制不了国际市场的利率，所以不可以无限制的提高利率。
现在看来中央是两个目标都想要，但是我认为不现实，除非能够比较快的引进不动产税。其实我认为征不动产税没有想象中的那么困难，可以搞“新老划断”，对新建房屋先征税，那么就会影响新房的价格。所以这个矛盾{wy}的解决方法就是用税收把两个目标拉到一起，这是经济学上{wy}说得通的办法。
曹远征：我认为从金融方面来调控房地产基本做不到。金融手段是总需求调控，不可能区别对象。至于流动性过剩确实是房地产火爆的一个原因，但是流动性过剩的背后是因为中国双顺差持续加大。在消费一定的情况下，一定会表现为投资过热，而投资过热在结构上更多的表现出房地产过热，这是一个逻辑关系。所以关键是流动性背后的双顺差怎么控制？刚刚谈到限制外资买房，实际上是对资本账户顺差的控制，从这个意义上讲有助于减少流动性。但是就房地产这个市场本身来说，要区分是真正有居住需要，还是居住和投资需要同时存在，还是单纯投资需要？前一类人要靠租房市场解决，后一类人基本上是政策的对头。只有对中间那类人，央行的政策才有意义。所以说，当前房地产问题更重要的是需要结构性政策，而金融政策在这方面是无能为力的。
谢国忠：此外还有一个办法，中国这一轮经济增长主要是向政府倾斜，比如说国家财政收入的增长是GDP增长的一倍。再如一些自然资源，如中石油等大型国企的利润增长也超过GDP增长的一倍以上，而这些利润主要来自于其垄断性。在一个正常的国家里，资源是全民拥有的，比如石油价格上升，或者煤炭价格上升，取得的利润应该为全民所有，钱流到民间就会刺激消费。而中国没有这一关，这块收入无法流到家庭这一边。所以，政府真要下决心做的话，可以把煤、石油等垄断企业获得的利润建立一个国有自然资源基金，并为全民所有，中石油是帮这个基金打工的。这样一来，石油价格上涨，中国老百姓的收入就提高，而不是像现在这样，石油价格上涨，汽油价格就涨，老百姓就受损失。另外，土地转让收入也是如此，可以把土地转让收入也建成一个全民所有的基金，土地基金收到钱以后可以分给老百姓，也可以避免地价上涨老百姓就吃亏的状况。总之，关键是把资产升值和老百姓的收入连起来，不然中国的投资必然越来越多，因为政府就是投资，没有消费。目前怎么把资源收入转入民间拥有应该是下一步考虑的关键。
