第三部分：登封市房地产市场分析

一、登封市市房地产现状分析

n?登封市房地产市场不规范，开发幅度小

登封市的房地产业自2005年起步；据不xx统计，在登封市注册的房地产公司20多家，但由于登封房地产市场的不规范，全年完成施工的商品房面积总数低下。?数据显示：06年登封市房地产新开发面积仅为14万平米，竣工面积7.1万平米，销售面积6万平米

n?登封房地产项目建筑规模总体偏小

总的来说登封市住宅社区品质不高，居民住宅中以机关、企事业单位集资建房比例大，几乎没有具有一定规模的住宅小区。目前在售项目规模{zd0}的是鑫地华府占地50亩。在售项目建筑规模普遍偏小，无相关社区配套，位于颍河路南段的郑煤集团住宅小区具有一定规模（11栋小高层，多栋多层），但为安置房，不能入市销售。

n?登封房地产项目不注重绿化景观设计

纵观登封房地产楼盘，可以发现在售住宅社区的绿化率普遍偏低，一些规模较小的项目基本无绿化可言，目前位于东城区区域的四季花城以景观花园式主题为主打定位，绿化率达41.5%，应该说是登封市{sg}高绿化景观社区

n?登封市户型结构较单一，以三房两厅为主?

或许是受传统生活习惯的影响，登封市居民一般倾向于购置110㎡-135㎡三房两厅户型，其次是85㎡-90㎡两房两厅户型，基本无小户型上市。

综述：

1、登封市房地产市场尚处在初级阶段，在售楼盘整体品质不高

2、物业形态以多层为主，个别楼盘规划有一栋或两栋小高层

3、在售项目中项目规模均偏小，这跟开发企业的经济实力有直接关系。

4、在售住宅社区的绿化率普遍偏低，一些规模较小的项目基本无绿化可言

5、户型结构较单一。以三房两厅为主，基本无小户型上市

二、登封市未来房地产发展趋向分析

1、根据《2001-2020年登封市城市总体规划》，登封市未来发展方向以东南方向和西面为主，总体模式为“南扩东进”，未来房地产市场将乘“南扩东进”的劲风“遍地开花”

2、登封市做为郑州的“后花园”和省重点开发的“三点一线”旅游格局的重要组成部分，面临着良好的发展机遇，旅游地产的概念将会提上日程。

3、随着登封市房地产市场的完善和规范以及房地产开发的逐步成熟，客户对产品需求和消费心理显著提高，舒适、时尚、美观、高xxx的产品受到欢迎，地段、价格、配套资源仍然是多数消费者购房置业主要考虑因素，对物业服务的需求和意识进一步加强。

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第四部分：竞争楼盘调研

从目前登封市在售楼盘分布情况看，由于登封市区北区环山，现已无土地供应计划，受未来城市总体发展规划影响，登封市区房地产供应主要分布在市中心和东南部区域，为便于统计分析，现将登封房地产市场分成三个区域：颍河路沿线区域、市中心区域、东城区区域

一、?颍河路沿线区域楼盘

1、玉鑫花园

??位置:颍河路与蔬菜路交叉口路南

??规模和规划特色：玉鑫花园占地面积18亩，共开发8栋；建筑类型为多层（6层）住宅，风格为一般的现代简约建筑；车库比例1：1配置

??开发分期：分2期开发；1期1-3#，2期4-8#；目前开发的是2期，已经封顶

??交房时间：2期10月1日

??开发商：河南宏丰房地产开发有限公司

??代理商：不详

??小区配套：?社区卫生服务站、小天使幼儿园、实验中学

??主力户型：124.5-130.2㎡3房

??价格：均价1900元/㎡，108㎡3房4层价格2188元/㎡，1层价格2228元/㎡，车库价格6-8万/个

??项目优劣势分析

ü?优势：

1、价格便宜，能够吸引中下层收入置业者

2、付款方式灵活，可分一次性付款和银行、公积金xx

3、户型设计合理，大开间，小进深，超大客厅

4、准现房

ü?劣势

1、项目处在登封市南环，目前生活配套不成熟，无商业氛围

2、项目总体规模不大

3、周边三面靠近农庄，只有北面临路，交通不便

4、售楼部销售人员缺乏专业知识，服装不统一

5、售楼部没有设置沙盘、户型模型，不注重展厅形象

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