天房发展转型土地一级开发
[转贴 2010-02-07 10:29:51]
天房发展转型土地一级开发
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3月27日天房发展(600322)发布2006年年报后,连续三天涨停。4月2日,天房发展价格再度冲击涨停。
光大证券分析师赵强认为,天房发展作为天津市本土龙头房地产企业,与政府关系良好,公司除有大量低价获得的土地储备外,还在酝酿向综合性房地产开发公司转型。
土地一级开发机会
2006年天房发展主营业务收入达到9.9亿元,增长41.38%。天房发展证券事务部人士表示,公司2006年业绩增长得益于天津房地产市场的快速发展。
据测算,"十一五"期间,天津市商品住宅基本需求总量约为5000余万平方米。2006年天津市实现房地产投资400亿元,房地产竣工面积达到1500万平方米。
"但是公司发展同时面临着空前的挑战,"该公司证券事务部人士告诉记者,由于本身业务规模小,天房发展一直有财务压力,其公司开发资金比较依赖银行xx,这使天房发展在2006年的宏观调控中倍感资金压力。
"公司目前在管理成本控制、资金周转率提高等方面做了很多工作。"天房发展证券事务部人士说,该公司一直在进行降低管理成本。提高企业竞争力的系列改革措施。但是从2006年开始,公司管理层意识到,天津市场已经成为一个公开化、全国化的市场,是全国有实力的开发商们的"演兵场",与这些公司拼二级开发能力,显然不是天房发展的长项。
光大证券分析师赵强认为,天房发展承担了天津市很多经济适用房等保障性住房建设,这些项目利润率低,占比重过大,由此造成天房发展2006年经营业务毛利率较2005年下降了9.6%。
"以前公司做一级开发不多,从2007年开始,公司将向土地一级开发领域进军。"天房发展董事长张勇3月27日在投资者沟通会上表示,天房发展未来将向"城市综合开发公司"转型,未来公司业务结构将从土地二级开发与商业物业持有向"一级开发、二级开发、商业物业经营"转变,公司未来将大力加大土地一级开发业务比重,并增持商业物业。
天房发展新近获得了天津市汉沽河西老城区项目约4830亩土地的一级开发权,预计项目总投资43.49亿元,计划开发周期4年,预计利润11.21亿元,总投资收益率25.76%。经过测算,土地整理后,600亩将用于建设环迁房,1400亩左右用于区域道路、配套基础设施、园林绿化等项目,2800亩土地将在整理后进行土地出让。
据天房发展一位管理层人士透露,天房发展未来瞄准的是天津市的小城镇建设市场,在天津市"十一五"发展规划中提出要发展30个现代化的小城镇,天房发展将做这些小城镇的城市运营商。天房发展证券事务部人士表示,正是这个机遇成就了天房发展未来发展战略的转型决定。
实际上,走土地一级开发与二级开发联动路线的策略已有多家开发商关注。据了解,香港中新集团在天津有400万平米土地储备,其扩展策略即"一级开发拿地,二级开发引进合作者"的战略,该公司日前还与天津一城镇达成协议,成为该城镇近500万平方米土地一级开发的承担者。有业内人士分析,天房发展的未来战略与中新集团有相似之处。
另据知情人士透露,天津政府亦有将天房发展打造为代表天津本土利益的地产上市航空母舰的意愿。
资金压力
天房发展转型的{zd0}阻碍仍是资金。新开工项目较多,施工面积较大,尤其是运作汉沽河西老城区项目的一级开发。另外一些经济适用房项目的土地出让金、经济适用房的工程建设资金需求量剧增,再加上公司2007年要新增土地储备,使天房发展的资金运作在2007年面临巨大压力。
兴业证券分析人员介绍,土地一级开发由于没有抵押物,从银行取得xx难,扩大土地一级开发业务,将对天房发展的自有资金实力提出更大考验。未来天房发展不仅要在4年内准备40多亿的土地一级开发投资,还要完成新增土地储备项目投入、在建项目投入,并保证公司的充沛现金流。
据天房发展2006年财务年报显示,目前天房发展拥有在建项目建筑面积约188.91平方米,未开工的储备项目45.9万平米建筑面积。天房发展2007年各类开发资金需求总量约34亿元。
3月27日,天房发展公布了通过定向增发募集15亿资金的方案。所募集资金中3.5亿元募集资金投资于滨海新区空港物流综合配套服务区10.7万平米的住宅项目。该项目是为滨海新区重点投资项目——空港物流区和天津航空城的配套住宅项目。此外,公司还计划使用募集资金1.5亿元用于补充流动资金。剩余10亿元主要投入汉沽河西老城区项目开发。
"公司目前各项业务发展主要还是依靠银行xx。"4月2日,天房发展证券事务部人士告诉记者,中国农业银行天津分行日前与天房发展签订了战略合作协议,依据该协议,中国农业银行天津分行将向天房发展提供20亿元xx授信。
即使如此,天房发展未来发展的资金缺口仍然很大,天房发展寄希望于增加项目销售的回款和加速资金周转率上。天房发展一位有关人士透露,目前公司自有存款、销售回款和银行xx仍是公司资金的主要构成。
记者调查获悉,天房发展于日前低调将手中天津市南门西B、C项目转让给公司控股35%的子公司天津市津茂置业有限公司开发建设,项目转让价格为5.2亿元。此次天房发展转让手中所持股份后,中粮系将掌控该项目的开发经营。
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土地一级开发机会
2006年天房发展主营业务收入达到9.9亿元,增长41.38%。天房发展证券事务部人士表示,公司2006年业绩增长得益于天津房地产市场的快速发展。
据测算,"十一五"期间,天津市商品住宅基本需求总量约为5000余万平方米。2006年天津市实现房地产投资400亿元,房地产竣工面积达到1500万平方米。
"但是公司发展同时面临着空前的挑战,"该公司证券事务部人士告诉记者,由于本身业务规模小,天房发展一直有财务压力,其公司开发资金比较依赖银行xx,这使天房发展在2006年的宏观调控中倍感资金压力。
"公司目前在管理成本控制、资金周转率提高等方面做了很多工作。"天房发展证券事务部人士说,该公司一直在进行降低管理成本。提高企业竞争力的系列改革措施。但是从2006年开始,公司管理层意识到,天津市场已经成为一个公开化、全国化的市场,是全国有实力的开发商们的"演兵场",与这些公司拼二级开发能力,显然不是天房发展的长项。
光大证券分析师赵强认为,天房发展承担了天津市很多经济适用房等保障性住房建设,这些项目利润率低,占比重过大,由此造成天房发展2006年经营业务毛利率较2005年下降了9.6%。
"以前公司做一级开发不多,从2007年开始,公司将向土地一级开发领域进军。"天房发展董事长张勇3月27日在投资者沟通会上表示,天房发展未来将向"城市综合开发公司"转型,未来公司业务结构将从土地二级开发与商业物业持有向"一级开发、二级开发、商业物业经营"转变,公司未来将大力加大土地一级开发业务比重,并增持商业物业。
天房发展新近获得了天津市汉沽河西老城区项目约4830亩土地的一级开发权,预计项目总投资43.49亿元,计划开发周期4年,预计利润11.21亿元,总投资收益率25.76%。经过测算,土地整理后,600亩将用于建设环迁房,1400亩左右用于区域道路、配套基础设施、园林绿化等项目,2800亩土地将在整理后进行土地出让。
据天房发展一位管理层人士透露,天房发展未来瞄准的是天津市的小城镇建设市场,在天津市"十一五"发展规划中提出要发展30个现代化的小城镇,天房发展将做这些小城镇的城市运营商。天房发展证券事务部人士表示,正是这个机遇成就了天房发展未来发展战略的转型决定。
实际上,走土地一级开发与二级开发联动路线的策略已有多家开发商关注。据了解,香港中新集团在天津有400万平米土地储备,其扩展策略即"一级开发拿地,二级开发引进合作者"的战略,该公司日前还与天津一城镇达成协议,成为该城镇近500万平方米土地一级开发的承担者。有业内人士分析,天房发展的未来战略与中新集团有相似之处。
另据知情人士透露,天津政府亦有将天房发展打造为代表天津本土利益的地产上市航空母舰的意愿。
资金压力
天房发展转型的{zd0}阻碍仍是资金。新开工项目较多,施工面积较大,尤其是运作汉沽河西老城区项目的一级开发。另外一些经济适用房项目的土地出让金、经济适用房的工程建设资金需求量剧增,再加上公司2007年要新增土地储备,使天房发展的资金运作在2007年面临巨大压力。
兴业证券分析人员介绍,土地一级开发由于没有抵押物,从银行取得xx难,扩大土地一级开发业务,将对天房发展的自有资金实力提出更大考验。未来天房发展不仅要在4年内准备40多亿的土地一级开发投资,还要完成新增土地储备项目投入、在建项目投入,并保证公司的充沛现金流。
据天房发展2006年财务年报显示,目前天房发展拥有在建项目建筑面积约188.91平方米,未开工的储备项目45.9万平米建筑面积。天房发展2007年各类开发资金需求总量约34亿元。
3月27日,天房发展公布了通过定向增发募集15亿资金的方案。所募集资金中3.5亿元募集资金投资于滨海新区空港物流综合配套服务区10.7万平米的住宅项目。该项目是为滨海新区重点投资项目——空港物流区和天津航空城的配套住宅项目。此外,公司还计划使用募集资金1.5亿元用于补充流动资金。剩余10亿元主要投入汉沽河西老城区项目开发。
"公司目前各项业务发展主要还是依靠银行xx。"4月2日,天房发展证券事务部人士告诉记者,中国农业银行天津分行日前与天房发展签订了战略合作协议,依据该协议,中国农业银行天津分行将向天房发展提供20亿元xx授信。
即使如此,天房发展未来发展的资金缺口仍然很大,天房发展寄希望于增加项目销售的回款和加速资金周转率上。天房发展一位有关人士透露,目前公司自有存款、销售回款和银行xx仍是公司资金的主要构成。
记者调查获悉,天房发展于日前低调将手中天津市南门西B、C项目转让给公司控股35%的子公司天津市津茂置业有限公司开发建设,项目转让价格为5.2亿元。此次天房发展转让手中所持股份后,中粮系将掌控该项目的开发经营。
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