第六节  商品房代理销售和包销

2.3.6.1  商品房的代理销售

律师应提示买受人，开发商委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。开发商应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。买受人有权查阅开发商出具给代理销售机构的授权委托书。

受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用（含不得加价销售）。商品房销售人员应当经过专业培训。

2.3.6.2  商品房的包销

律师应提示买受人，开发商与他人（包销人）可订立商品房包销合同，约定开发商将其开发建设的房屋交由包销人以开发商的名义销售，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买。包销人可以高于包销合同约定的价格向购房人出售包销的商品房。

但是，开发商未经包销人同意，自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人可要求出卖人赔偿损失。

在包销关系中，如果开发商、包销人和买受人对各自的权利义务没有明确约定或约定不清的，买受人与开发商发生商品房买卖合同纠纷，包销人为诉讼参加人。

包销人不具备房地产开发经营资质或商品房中介、经纪资质，不应影响包销合同的效力。

第七节  购房xx

2.3.7.1 商品房买卖xx协议、担保协议和/或保险合同

购买住房会涉及住房公积金个人购房xx协议、或商业性个人住房xx协议，公积金xx还要签署个人住房置业xx担保协议，商业xx银行会要求进行投保，需与保险公司签署保险合同。

购买非住宅商品房只能以商业xx的形式办理xx并以商品房作抵押，同样也要签署保险合同。

2.3.7.2  非居住房屋xx

非居住房屋只能申请银行商业xx，具体xx条件、金额、期限、利率可与具体xx银行谈判确定。

2.3.7.3 xx合同与商品房买卖合同

律师应提示买受人，商品房买卖合同约定，买受人以担保xx方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保xx合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保xx合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保xx合同的目的无法实现，当事人可要求解除商品房担保xx合同的。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，开发商应当将收受的购房xx和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

第八节  商品房的交付使用及其质量保证

2.3.8.1  商品房交付使用的定义

律师应提示买受人，商品房的交付由物的交付和权利的交付组成。物的交付即对房屋的转移占有，权利的交付即房地产权利的转移登记。如果当事人没有另外约定，物的交付即房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。交付的后果是：房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

2.3.8.2  商品房的交付要求

律师应提示买受人，开发商应当按照合同约定，将符合交付使用条件已取得交付使用许可证(住宅)或房地产权证(“大产证”)的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中的约定的其他原因，需延期交付的，开发商应当及时告知买受人。

开发商销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一样，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

2.3.8.3  交付时应提供的文件

销售商品住宅时，开发商应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称规定），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。买受人还可要求开发商提供实测面积的有关资料。

《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

1、工程质量监督部门核验的质量等级。

2、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

3、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

4、用户报修的单位答复和处理的时限。

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能标准等做出说明，并提出使用注意事项，一般应包括以下内容：

1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位。

2、结构类型。

3、装修、装饰注意事项。

4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明。

5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项。

6、门、窗类型，使用注意事项。

7、配电负荷。

8、承重墙、保留墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明。

9、其他应说明的问题。

2.3.8.4 商品房的保修责任

律师应提示买受人，开发商应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的{zd1}保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的{zd1}保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。商品住宅委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，开发商不承担责任。

2.3.8.5 商品房质量与合同解除

律师应提示买受人，商品房交付使用后，买受人认为主体结构不合格的并经合法程序确认的，有权要求退房；因此给买受人造成损失的，开发商应当依法承担赔偿责任。 

因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人也可要求解除合同和赔偿损失。 

第九节   住房专项维修基金

2.3.9.1  首期维修基金的交纳

由于新建商品房首期维修基金的交纳方式各地的规定有差异，律师应提示买受人，如当地规定开发商也应交纳首期维修基金的，应注意检查该基金是否确已交纳。

维修基金的交纳标准，各地规定有差异，律师应熟悉了解。

2.3.9.2 维修基金专户的开立

律师应提示委托人，维修基金应开立专户，应当以一个物业管理区域为单位，按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。

业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。

    业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由开发商承担。

2.9.3.3 首期维修基金的交纳时限

律师应提示委托人，新建商品住宅的开发商和业主应当按照下列规定的时限交纳首期维修基金：

1、开发商应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行。

2、买受人应当在办理房地产权变更登记前将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。

第十节  商品房买卖转移登记和权证办理

2.3.10.1  未经登记不得对抗第三人和不发生物权转移

律师应合理提示买受人，商品房买卖应办理登记手续，未办理登记，不影响合同效力，但不得对抗善意第三人。未办理登记手续，商品房的所有权也无法转移。

2.3.10.2  商品房买卖转移登记

商品房买卖转移登记的申请人是买卖合同的双方当事人

2.3.10.3  预售登记

    预购商品房的预售登记又称为预售备案或预售备案登记，申请人应是商品房预售合同的双方当事人。

2.3.10.4  房地产权证（小产证）的办理时限

律师应提示买受人，除合同有特殊约定外，由于出卖人的原因导致买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任：

（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90天；

（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90天。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期xx利息的标准计算。

商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除登记合同并要求赔偿损失。