第三节 国有土地使用权出让

3.3.1 概念界定

土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

3.3.2 以出让方式取得国有土地使用权的前提条件

1、征收

城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

2、规划

土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

3、报批

县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定报国务院或者省级人民政府批准。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。

3.3.3 以出让方式取得国有土地使用权的使用期限

（1）居住用地：七十年；

（2）工业用地：五十年；

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地：五十年；

（4）商业、旅游、娱乐用地：四十年；

（5）综合用地或者其他用地：五十年。

3.3.4 以招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权

1、具体方式

（1）招标：招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政管理部门（出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。按照招标公告针对的对象范围的不同，招标出让方式可分为公开招标和邀请招标两种；

（2）拍卖：拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为；

（3）挂牌：挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

2、适用范围

（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；

（2）供应工业用地；

（3）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

（4）划拨土地使用权转让、出租或者改变用途，《国有土地划拨决定书》或者法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或者法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

3.3.5 以协议方式取得国有土地使用权

1、概念界定

协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2、适用范围

协议出让方式是招标、拍卖、挂牌方式的补充，只有在不属于应当采用招标、拍卖、挂牌方式的情况下才可采用协议方式。采用协议方式供地必须要做到在地价评估基础上，集体审核确定协议价格，其价格不得低于基准地价的70％。协议出让结果必须向社会公开。

3.3.6 关于以出让方式获得土地使用权的其他应注意的问题

1、开发区管理委员会作为出让方签署的出让合同的效力问题

2005年{zg}人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》实施之前订立的出让合同，在起诉前经过市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定有效。

司法解释实施以后，开发区管委会再行订立的土地使用权出让合同，一律按照无效处理。

2、未办理土地使用权出让批准手续的出让合同的效力问题

对于未办理土地使用权出让批准手续而签订的出让合同的，无论是否依法补办审批登记手续，均认定合同有效。

土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地的，受让方有权根据出让合同的约定要求出让方承担相应的违约责任。

3、生地出让合同与动拆迁工作、市政配套工作的衔接问题

（1）动拆迁委托合同、市政配套委托合同应当和出让合同同时签订（熟地出让除外）；

（2）动拆迁和三通一平的完成期限应当和出让合同规定的开工日期相衔接；

（3）市政配套完成的期限应当和出让合同规定的竣工期限相衔接；

（4）三通一平和市政配套的各类参数应当尽可能详尽；

（5）三通一平和市政配套的交付应当约定具体的可操作的条件和方式；

（6）要尽可能具体地约定交地的标准和操作程序；

（7）因三通一平或者市政配套的逾期交付造成出让合同规定的开工期限和竣工期限延误的违约责任承担。

3.3.7 土地使用权收回

1、可以收回的情况

有下列情形之一的，由有关人民政府土地管理部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

（1）为公共利益需要使用土地的；

（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

2、土地补偿

依照上述第（1）、（2）种情况收回国有土地使用权的，应对土地使用权人应当给予适当补偿。

除上述可以收回的情况外，提前收回土地使用权应当被认定为是一种违约行为，如果土地出让合同中对提前收回土地的违约行为没有约定违约责任的承担方式的，那么提前收回土地使用权一方应当根据我国合同法第113条的规定承担违约责任，即赔偿相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但赔偿额不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

3、房屋补偿

提前收回土地致使土地使用权人在房屋部分所遭受的损失，应为提前收回土地时至房屋合理使用年限届满期间的房屋的使用价值，提前收回土地一方应以此作为计算依据进行补偿。