出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

　　案例回顾 承租人不知情 二手房买卖有效吗?

　　最近刘先生碰到了一件头疼的事。

　　原来刘先生1997 年从xx转业回昆明一单位工作，单位将一套100 平方米的住房分给其居住。之后，胡先生因一时无房，在单位的安排下经刘先生本人同意，暂时与刘先生共用一套房。两人每年定期向单位缴纳一定的房租，“按照租房协议约定，房租每年于12 月15 日之前结清。如要后续应至少提前1 个月与单位签订续约合同。”刘先生告诉记者。
　　
　　2007 年昆明市政府加快xx时，单位房改部门积极响应，将产权卖给职工。刘先生通过申请，购买了该套房屋，并于2008 年8 月领取了房产证。随后，刘先生便要求胡先生搬出自己的房子，一直遭到拒绝。胡先生认为，当初是单位安排他住进该套房屋，双方当事人（单位和刘先生）均同意。这些年，房租费双方共同承担，且刘先生买房领取房产证的事情他并不知道，所以该房产证的取得有瑕疵。

　　刘先生询问律师：胡先生拒绝搬出的理由是否成立？遇到现在这种问题，该怎么办？

　　律师分析 承租人未同意 房屋买卖仍有效

　　云南汇同律师事务所凌艳传律师认为：

　　首先，胡先生拒绝搬出的理由不能成立，原因如下：

　　一、负有通知义务以及侵害胡先生优先购买权的负责主体是房屋出租人，即刘先生、胡先生所在的单位。依据《{zg}人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009 年6 月22 日施行） 第二十一条中“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，胡先生不应向刘先生主张权利而应向单位主张权利。

　　二、在单位将房屋出卖给刘先生之前，单位和刘先生同意胡先生和刘先生合租房屋，并不发生胡先生可以{yj}地、不受限制地居住和使用租赁房屋的效力，胡先生没有权利因此不搬离租赁房屋。

　　三、刘先生买受租赁房屋，支付了对价，在与单位订立买卖合同和向房管部门办理房屋所有权过户手续的整个过程中，没有违反法定义务或存在过错行为。因此，刘先生取得房产证并不存在瑕疵，胡先生的理由依据明显不足。

　　其次，建议刘先生通过以下方式要求胡先生搬离房屋：

　　一、如果房租尚未到期，刘先生可通知胡先生租期届满不再续租，并要求胡先生于期限
届满时腾空及交还房屋，同时注意保留发出通知及通知内容的相关证据备用。

　　二、如果房租已到期，胡先生仍拒绝搬走，则其继续使用房屋的行为已经构成非法占用，侵害了刘先生的合法权益，刘先生有权向人民法院提起诉讼，要求胡先生搬走并赔偿损失。

　　善意提醒 抵押、租赁在先 买二手房要注意

　　我国法律规定，依法设立的抵押权、租赁权受保护，依法取得的财产权受保护，在抵押、租赁设立在先的情况下，财产权要受到限制。房屋买卖尤其是二手房买卖中，买房人需要查看房屋的产权状况，查看房屋的抵押、租赁状况，如房屋存在产权不明、不完整或抵押、租赁的情形，买房人就须权衡利弊和风险了。在此情况下，建议寻求专业人士帮助，才能充分维护自己的合法权益。

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