新拆迁条例 五大焦点问题仍存争议
提要]距离2007年10月1日《物权法》实施已经过去了两年多，《国有土地上房屋征收和补偿条例》——这个由《物权法》直接“催生”的行政法规，终于揭开了神秘的面纱。
距离2007年10月1日《物权法》实施已经过去了两年多，《国有土地上房屋征收和补偿条例》——这个由《物权法》直接“催生”的行政法规，终于揭开了神秘的面纱。
中国青年报记者采访了参与征求意见稿起草的部分专家以及长期从事拆迁法律实务的律师，大家较为一致的观点是，在《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)和我国《宪法》、《物权法》直接抵触、必须进行实质修改已经成为社会各界共识的大背景下，征求意见稿——我国首部有关征收的专门立法中有不少值得肯定的变化，折射出的立法指导精神是{zd0}限度保护被征收人合法的私人财产权。但受访专家也表示，征求意见稿中的一些焦点问题仍然存在争议。
旧房改造是否属公共利益
哪些可以被认定为公共利益，由谁认定，认定的程序怎样，被征收人如果有异议，如何寻求救济？依据《宪法》、《物权法》和《城市管理法》，通过征收获得公民房屋的所有权，必须具备3个法定条件，“为了公共利益”居xx。
公共利益和商业利益很难划分清楚，所以《物权法》没有界定公共利益的具体范围。受访专家坦陈，“公共利益”的界定在中外都是难题，比如“以危旧房改造为由进行大规模拆迁”属不属于公共利益就很难判定，公共利益的界定，事关地方政府强制拆迁的空间，因而也成为征求意见稿起草过程中争议的焦点之一。
中国人民大学法学院副院长王轶对中国青年报记者表示，征求意见稿在公共利益的认定上，以六项列举加一项概括条款的方式予以规定，进行了相对比较严格的限定，照顾了我国现实。在国务院法制办组织的两次专家座谈会上，不少学者一直坚持不能把旧房和危房并列作为公共利益的认定范围，“旧房不是危房，它的存在并没有妨碍不特定第三人的合法权益。”
北京才亮律师事务所律师王才亮向记者表示，过去拆迁引发矛盾的根源之一，就是对“公共利益”范围的过度扩张，很多地方政府以“旧城改造”的名义“经营城市”，其实，这在2004年8月修改《土地管理法》时已有明确规定，将“为公共利益需要使用土地的”与“为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的”作为并列事项。
争议应当由谁来裁决
征求意见稿专设“征收程序”一章，并在总则中明确规定，房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。王轶认为，相比《拆迁条例》，征求意见稿对于因为危旧房改造而进行的征收设定了门槛：90％和两个三分之二，即因危旧房改造的需要征收房屋的，90％以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定；因危旧房改造的需要征收房屋的，补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意，危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。
无救济则无权利。征求意见稿规定，经征求被征收人、公众和专家意见，无重大争议的，由县级以上地方人民政府作出房屋征收决定；存在重大争议的，由县级以上地方人民政府报请上一级人民政府裁决后，作出房屋征收决定，被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对县级以上地方人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。
王轶认为，这两条规定，确定了征收过程中的争议解决机制，尽管有了不小进步，但是距离理想方案还有差距。
王轶告诉记者，在国务院法制办组织的专家座谈会上，不少与会专家都表达了“将征收过程中的争议纳入司法审查范围，由法院来认定征收理由是否属于公共利益、何时能进行强制征收”的意见，遗憾的是，由于各种原因，征求意见稿没有采纳，而是规定重大争议由上一级政府裁决。
补偿怎样做到“拆一还一住房保障”
如何实现补偿公平、保证房地产价格评估机构的中立，也是征求意见稿起草过程中争议很大的问题之一，今天公布的征求意见稿用16个条款规定了补偿。
王轶认为，房地产价格评估机构由被征收人以xx、抽签等方式确定，货币补偿的金额，以房地产市场评估价格确定，这些规定值得肯定。
王才亮则认为，货币补偿金额根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素来确定，这种看似合理的原则在实践中将会有很大的操作空间，他建议，可以参照天津市和山东省的相关规定，拆迁房屋按照同样地段商品房的销售价格进行补偿。
王轶告诉记者，补偿标准中争议比较大的问题还包括如何处理对一般性居住房屋和经营性用房的补偿差别。征求意见稿规定，对因征收非住宅房屋造成停产、停业的，应当给予适当补偿，但讨论中有不少专家认为应该充分补偿，比如2007年3月重庆“钉子户”事件中，如果按照一般性居住房屋标准，{zh1}的补偿远远超标了，但它原来是一个生意火爆的火锅店，不提高补偿难以弥补当事人损失。
王才亮表示，经营性用房在实践中主要有两类情况争议比较大，一个是对“住改非”(住宅房屋用作经营)的补偿，另一类是对企业的工业用房(地)和办公用房的补偿。
过去对企业用地的拆迁补偿，仅包括停产停业等损失，忽略了被拆迁企业的再生产与发展等问题，补偿费用远远低于企业的实际损失。他建议条例中明确对企业的征收应当优先考虑企业的再生产和发展，尽可能在本地区做出妥善安置。在货币补偿的方案中，应当将被征收土地的拍卖收入全部或按合理比例返还给被征收企业，以补偿被征收企业的异地安置费用和因拆迁造成的各种损失和费用。
针对征求意见稿中“违章(法)建筑不予补偿”的规定，王才亮认为，过去拆迁中这种做法引发了很多矛盾和冲突，新条例应当吸取教训，不能不区分具体情况而“一刀切”，特别是在政府自身掌握“违章(法)”认定权的情况下，应当将对违章(法)建筑的界定和处理明确纳入《行政处罚法》的调整范围，严格界定“违章(法)建筑”，规范征收行为。
非因公共利益的拆迁如何规范
王轶告诉记者，对于涉及非公共利益的拆迁，新的立法是否调整，在征求意见稿起草过程中存在很大争议，较为一致的观点是认为，如果不是基于公共利益，就不能适用《物权法》第四十二条，不能由政府进行征收，它实质上是一种房屋所有权和建设用地使用权的转让，属于民事行为，应当由交易方之间通过协议协商确定。
王轶认为，由于今天公布的征求意见稿规制的是基于公共利益进行的征收拆迁行为，因此只是在附则里规定了一个条款。
他对“非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋的，建设单位应当编制具体实施方案，并报房屋征收部门批准”的规定提出了质疑，“不是因为公共利益的需要进行的拆迁属于协议拆迁，报行政机关——房屋征收部门批准，从法理上讲不通。”
记者注意到，这个法条接下来的几款也作出了原则规定：建设单位应当与房屋的所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议，本条例关于货币补偿、房屋产权调换、补偿协议内容的规定，适用于非因公共利益的需要进行拆迁的活动，“这可以理解成立法机关还是要强调非因公共利益的需要进行拆迁的活动属于民事活动，双方应该平等、自愿协商。”
法律阳光何时照耀农村集体土地上的房屋征收
曾经在上海闵行区潘蓉案件中担任潘蓉夫妇代理人的北京华一律师事务所律师夏霖在接受中国青年报记者采访时表示，征求意见稿的适用范围限定为“国有土地上”，这就意味着，目前大量农村集体土地的征收、拆迁问题难以被新条例涵盖，“我在长期的实务工作中发现，这部分问题比城市拆迁的问题还要大，还要多，许多引起群体性事件的拆迁纠纷都发生在位于城乡接合部的农村集体所有土地上，此前引起公众高度关注的潘蓉案和唐福珍案，她们的房子都建在集体所有的土地上。
夏霖说，按照我国相关法律，城市的土地属于国有土地，业主只拥有上面建造的房屋的所有权，没有土地的所有权，对这类房屋进行征收拆迁，政府需要支付的补偿只是建造和装修房屋需要的成本，基本无利可赚；只有位于城乡接合部的农村集体所有土地，升值很快，地方政府往往通过压低补偿的方式、将土地出让给开发商，赚取高额差价，因此和被拆迁户产生纠纷。
王轶认为，依据我国《立法法》的规定，对于非国有财产的征收，应当由法律规定；对于农村集体土地的征收问题，不属于国务院制定行政法规的立法权限，而且新条例的依据是《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，决定只是授权国务院就征收国有土地上单位、个人的房屋与拆迁补偿制定行政法规，因此目前的征求意见稿无法涵盖这部分内容。
不能"合法扰民" 建议删除其他情况
委员就房屋征收与拆迁条例表示
建议删除其他情况，不能让官“合法扰民”。
■奥园地产总裁郭梓文认为，政府应该承担起低收入阶层的住房市场，用土地收入的50%和土地增值税的50%建立专项基金，拿来建廉租房。CFP供图
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“建议删除‘其他公共利益’这一项！”昨日，委员们就日前《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》继续发表意见，大家表示要避免政府打着“公共利益需要”旗号无限扩大权利。
委员建议删“扰民”条例
“如果这些立法了，就会形成合法扰民的结果。”马鼎盛委员认为，条例中的“其他公共利益需要”这一条根本是不合理的，意味着政府会拥有无限大的权利，凭着这一条，相关职能部门就有了足够为所欲为的资本。他认为，这一条一旦写进法律，那就可能造成“官”会以种种“其他理由合理扰民”。
马鼎盛表示，“多年来在旧城改造、拆迁过程中，已经形成了官民对立的情况，我们在立法过程中更是要从老百姓的利益和艰难来考虑问题。”对此，林冠棠委员表示认同，“法规很笼统。特别是{zh1}一条‘其他情况’，等于有了这一条就够了，其他条件都成了摆设。我建议删除这一条。”
可以让司法介入拆迁
“近年来出现的拆迁问题，司法力量较少介入，我认为对于一些‘钉子户’，可以通过法院来裁定。而不应将拆迁问题单纯看成是政府与民众的‘较量’。”陈敏标委员表示，国家出台拆迁条例是对的，“只有通过公平公正的法律才能真正解决问题。”但他同时表示，法律也应该符合合理性、人性化的前提，要真正从百姓利益、百姓困苦来考虑。
委员陈曦对此有不同看法，他说：“我们要强调一点，这个拆迁补充条例是与公共利益相关的，并未将房地产开发包含在内，实际上公共利益就是老百姓的利益。”
旧城改造不会推高房价
不少人对于将旧城改造纳入“公共利益”的范畴颇有异议。省政协委员、开发商陈华认为，旧城改造是改造所有居民的居住环境，对整个城市的发展有帮助，应属于公共利益的一部分。
对于广州“旧城改造拆迁补偿向一手楼看齐”的补偿政策，陈华觉得公平合理，“对老百姓是很好的一件事。”他认为，开发商的积极性并不会因为补偿成本的增加而减少。陈华还认为，从目前三旧改造的政策来看，旧城改造不会推高房价，只会引导房地产市场健康发展。
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拆迁跟不上时代 需大幅增加住房公益性
香港《大公报》1日刊出署名文章《旧城拆迁改造要与时俱进》说，“拆迁”已跟不上时代车轮。如今，经济快速发展，城市要进一步发展，应立足于解决居民基本住房问题，构建和谐社会。在现阶段，应该加大力度xxx民基本的住房需求，大幅度增加其公益性，首先移除医疗、上学、住房“新三座大山”。
文章摘编如下：
广州计划用十年时间，投资一千亿元，改造一千万平方米旧城。有关部门日前公布《旧城更新改造规划纲要》，公开征求意见。大多数意见不看好这项计划。
其一，六十万人搬迁安置不容易：此项计划预计有六十万居民受影响，必须搬迁，涉及的补偿金额十分庞大。而且，难免有些不愿意走的“钉子户”，要花更多钱才能说动他们；酿生许多纠纷，甚至搞出人命，也不是不可能。全国各地旧城拆迁最困难的问题，就是如何文明拆迁、妥善安置。
其二，涉及范围太大，影响面太广：该计划将改造旧城分为四类：(1)拆除重建区；(2)更新发展区；(3)历史文化街区；(4)整治完善区。一口气要吞下一只大笨象，谈何容易。首先是如何界定哪条街属于哪种类型？哪一间屋要全拆，而哪一些屋只需修缮？倒不如先确定那条有历史文化价值的街道(或建筑物)给予“修旧如旧”保护，并发展成步行街或旅游区，提高其使用价值，政府补偿也比较容易，成本效益可以大幅度提高；而那些没有历史、文化、商业价值，或不阻碍建设公共设施的地段、楼宇，任由它自生自灭，待时机来到之时，由市场决定其利用方式。
其三，旧区重建并非拉动经济增长的好办法：在过去三十年，许多城市搞旧区重建，恢复了市区一些有很高商业价值的地区，收到不小的经济效益。但是，也造成许多冤案，滋生不少腐败行为。随着时代的变迁，商业活动蓬勃，人口大幅度增加，政府xx可以开发新区，重建新城。与香港相比，内地绝大多数城市，都有地方另辟新城新区。
最近，内地一些教授上书，要求修改现行的《拆迁条例》，改为《搬迁条例》，其中最引人瞩目的有以下几项：
一、“拆迁”是否抵触《宪法》？{zx1}修订的宪法列明保护私人合法的财产不受侵犯，内地实行公有制，全国所有土地、房屋都是国家的，但是许多房屋的使用权是私人的。所有权与使用权的矛盾，在法律界争论不休。然而，当政府(或财团等)要强行剥夺某人的使用权时是否违法？必须明确界定。
二、公共利益是否凌驾一切？如何界定公共利益？如果政府要修大马路、公共设施，关系到整体市民的利益，可称为公共利益，可以征收私人使用的物业，但是，不可以廉价强征，应给以市价的补偿。而旧城重建，拆旧房建商业大厦，显然不是公共利益，而是商业利益，私人业主有权不搬不迁，除非得到满意的补偿，不可强行拆迁，还侮辱人家是“钉子户”。
三、补偿标准要以民为先。不论是公共建设需要，或是作商业发展，都应该给以足够的补偿，让他们享受到城市发展的好处，而不要再出现官商勾结的可恶行为。
四、“拆迁”已跟不上时代的车轮。如今，经济快速发展，城市要进一步发展，应立足于解决居民基本住房问题，构建和谐社会。应该由政府主导，大建经济适用房、廉租房等有社会福利性质的房屋，让城市贫民乔迁新居，改善生活。
衣食住行四件大事，是中国现阶段要努力解决的难题。又说，医疗、上学、住房是“新三座大山”。不管从哪一个角度来看，住房都是老百姓最急需解决的基本生活问题。所以，在现阶段，应该加大力度xxx民基本的住房需求，大幅度增加其公益性，首先移除“新三座大山”。(王道)
旧思维主导新条例 难解城市拆迁的血与火
评论《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》，我很关注一点，那就是钉子户的问题如何解决。国人向来性情平和，基本上还是听党的话，听政府的话，真正推动拆迁条例发展的力量不是他们，而是那些敢于手持宪法、物权法跟政府“叫板”的“钉子户”。如果新条例对这一部分人没有进行合理妥善处理，我们就不能断言它实现了根本性进步。
看过意见稿全文，感觉相当失望，特别是对钉子户权利的“民主式”剥夺以及地方政府自由裁量度。
私有财产将被xx支配？
商业拆迁也好，公共拆迁也罢，都是对现有私人财产的破坏及补偿，其背后是数量众多的社会单体。宪法、物权法已经赋予私有财产“不可侵犯”的地位，私有财产的排他性，决定了它的支配xx不受其他非财产占有人的左右，而且法律应该保护这种独立性。从根本上来说，针对私有房屋征收流程中，就不应该有这种少数服从多数的逻辑安排，别说90%，99%也不行。如果说靠xx就能够剥夺某些人对私有财产的支配权，那么也一定可以用xx的方式来确定拆迁后的补偿标准。这一思维模式够简单，但也足够荒诞，利益引导下的“民主”缺少了法度标尺，比没有“民主”更加可怕。
一系列唐福珍式的悲剧以及所引起的剧烈社会反响，都在警示政府把控自身定位，即建立公平的对话机制，并确保被拆迁者与拆迁主体间谈判的公平性。而《意见稿》所提出的“民主决策”是对10%的被拆迁群体的权利剥夺，意味着你只要在10%的圈子里，你将失去对财产的支配权以及申辩的权利，法律将不再保护你，政府也可以名正言顺的拔除你这颗“钉子”而不受任何法律意义上的牵绊。如果说，这种以“民主手段”剥夺钉子户谈判权利的做法是正确的，回过头来也可以推论出唐福珍式的系列对抗是xx非法的，是反面典型，她以生命来抗争，更是错误的而且愚蠢至{jz}。如果《意见稿》得以通过，笔者保佑所有的被拆迁户都能顺利进入90%的行列，不要在某{yt}“被10%”。
究竟什么才算公共利益？
明确出七种“公共利益”，显然较《物权法》只给出“公共利益”的名词是一种进步。放下意见稿中的前六种规定，但看第七条：法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。由于规定重大争议由上一级政府裁决，“其他”的界定便具有了相当的弹性，最令人无奈的莫过于根据实际需要，像牛皮筋一样不断拉长。
归结到一句话：公共利益xx由政府说了算，现在说的不清楚，到时候会有上一级政府给出一个即时解读。
暴力拆迁的背后，从来都有政府利益的影子。表面上是被拆迁户和拆迁公司的冲突，其根源在于被拆迁户对政府信用的质疑。一直在提建立“法治”社会，政府同样要守法，接受“法治”规范。当被拆迁户被逼至不惜以生命抗争之际，政府在哪里？矛盾的疏导通道又在哪里？道德丧失了约束力的时候法律又在哪里？背后的利益推手，xx有能量去左右政府部门的决策及行为，正是基于执行部门这种行为方式所造成的系列拆迁惨剧，我们才不能再把条例、法律的解读权放在执行部门手中，否则从根本上还是在重复过去的错误。能否合理划定各方行为的条条框框，同时把自己也放进去，约束起来，考验的是政府决心。
既是《意见稿》，当然可以发表看法。实事求是来说，这份《意见稿》更多的是对旧条例部分条款的延伸，增加了一定人性化色彩，但没有出多少化解拆迁矛盾的创造性举措。一方面在为强制拆迁，特别是拔除“钉子户”寻找法理上的合理性，思维方式仍是强压；另一方面继续给地方政府部门宽松的裁量权，利益推手的发挥空间仍然巨大。
由于《意见稿》对“非公共利益”需要还没有给出具体的方案，如果沿用《意见稿》的主导思想，也意味着“血色拆迁”的基础要素依旧存在，锤子+棒子的强拆方式将难以xx。
只要还允许“强制搬迁”，就永远无法杜绝暴力事件
我国的土地管理法明文规定：“城市市区的土地属于国家所有；农村和城郊的土地,除法律规定属于国家所有外,属于农民集体所有”。可是，有关方面为什么要在一个《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》（以下简称意见稿）中赫然冠上“国有土地上”这几个字，难道是怕国人不知道我们国家的土地属性吗？显然不是！而是有关部门要向国人显示一种强势，即：我们征收的是国有土地上的房屋，没有人可以不服从。而也正是“国有土地上”这五个字，将注定了我国不会允许伊迪丝·梅斯菲尔德的出现，更不会让那个令国人津津乐道的、地处美国西雅图的温馨小楼在中国重现。
恐怕也正因为“国有土地”的这个属性，所以，有关方面在制订《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》时，还不忘在意见稿中写下“强制搬迁”这沉重、且隐含血腥的一笔。因为我虽然不是先知先觉的预言家，但是，我还是可以根据国情非常确切地下一个断言：只要意见稿中还存在“强制搬迁”，就永远无法杜绝今后“强制搬迁”中的“暴力执法”与“暴力拆迁”之类的流血事件。
所谓“强制”，就是以某种无形或者有形的力量强力约束人或者物，而通常这种行为是被执行人或物所不情愿的。那么这个“强制搬迁”，无疑就是以有形的力量强力约束人或者物。
我们翻遍老的拆迁条例，只见“强制拆迁”字样，何曾见可以断水断电，可以“暴力执法”与“暴力拆迁”之说，但是，为什么在“强制拆迁”过程中断水断电的事情却一直在发生，而“暴力拆迁”几乎成了“强制拆迁”的必然手段。在意见稿中，固然把“强制拆迁”换成了“强制搬迁”，可是，这一字之差能够改变其实际的性质与意义吗？显然不能！尽管意见稿对断水断电行为予以禁止，但我xx相信那些房产商与执行人的聪明智慧，到时候断水断电不行，给那些“钉子户”的门前挖上一条壕沟，或者砌上高大的没有门洞的围墙之类的行为并非不可能发生，甚至他们还能想出更绝的招数。
既然“强制拆迁”是一种可以使用有形力量的行为，这个力量的使用标准应该是多少，可有人知道，又有谁能够掌握得恰到好处。毫无疑问，这是一个无人知道，也无人能够掌握的行为，不是有不及就是有过之，不是使执行不到位，就是伤及被执行人的人身安全。而作为执行人，为了顺利、圆满地完成执法任务，过度使用“强制搬迁”的有形力量是势所必然，那么，这“强制拆迁”{zh1}成为暴力执法，或者“暴力拆迁”之事就会不期然而发生。所以，意见稿中允许“强制拆迁”就等于是允许了“暴力执法”与·“暴力拆迁”。
也正因为是被征收者不情愿自己的房屋被征收而被执行“强制搬迁”，因此，执行人在“强制搬迁”的过程中遭遇对方的抵抗是一定的。其结果，往往就是一方要“强制搬迁”，另一方要制止搬迁，双方必然会在搬迁与反搬迁的过程中各自加大对抗的力度，并且这种对抗行动必然会逐步升级，最终就不可能不成为“暴力执法”与“暴力抗法”的全武行大决斗，成为我们最不愿意看到的新的流血事件。
当然，要“强制搬迁”并非不可能，但这样的可能只有一种，那就是国防设施建设的需要，因为这是关乎国家命运的需要。而无论国家利益、集体利益、个人利益，那都只是利益之争，这三者都是受不同的国家法律保护的，这《国有土地上房屋征收与补偿条例》因何而大，《物权法》又缘何而小，我们为什么要允许任由《国有土地上房屋征收与补偿条例》去制造一个否定《物权法》的法律矛盾。
虽然意见稿强调“要求被征收房屋的房地产市场评估价格，不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格”，但是，一个“强制搬迁”，等于是有关方面默许了开发商可以用“不低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格”这一标准以上的{zd1}代价去换取{zd0}利益的可能，等于抹杀了被征收房子质量上的个体差异。
故而，我们永远也无法明白，为什么被视为没落腐朽的资本主义制度国家会有如此人性化的国家政策与房地产开发商，而自誉为人民当家作主、人民的利益高于一切的国度里，为什么却偏偏会缺少那种本应充满社会的温情与人性。这究竟是我们的社会制度不如他国，还是我们的执政者在这方面要逊于他人？！
如果要我评说对《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》的总体认识，那就是强硬仍显有余，人性尚觉不足，合理则未必尽然。
“新拆迁条例”挽救不了自焚者命运
《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》1月29日公布后，至2月1日下午已有近7800多人登陆国务院法制办网站查看或发表意见。北京行政学院教授金国坤仔细研读后表示，相对于原拆迁条例，新条例对保护“被搬迁人”的合法权益方面有了实质性的进展，但新条例的实施，恐怕也难以挽救唐福珍等自焚者们的命运。金国坤就此提出三点看法。
凭什么设定多数人可以剥夺少数人的权利？
征求意见稿将为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧改造界定为公共利益的需要。
金国坤提出，城市房屋拆迁，危旧房改造占有相当大的比例。危旧房改造属于公共利益，还是商业开发，一直难以区分，政府往往以商业开发促进危旧房改造，如被称为“史上xx钉子户”的就是重庆市九龙坡区的一个危旧房改造项目。如果按照新的征收条例，危旧房改造属于公共利益的需要，90%的住户同意就可以决定征收，钉子户就从法律上彻底铲除了。在以往的房屋拆迁中，真正的钉子户也达不到10%的数量。吴萍们在拆迁条例下还可以与开发商对峙，而在征收条例面前就只有少数服从多数了。
“但在每一户都是独立的民事主体时，法律根据什么设定多数人可以剥夺少数人的权利？难道谁不愿意从长期居住的原有危旧屋中搬迁，是违反了物权法所说的‘不得损害公共利益和他人合法权益’？”金国坤质疑。
金国坤认为，普通城市居民居住条件是否需要改善，xx可以由危旧房主们去和开发商们协商，并不一定非得由政府以公共利益的需要出面。“否则，改变不了打着危旧房改造而进行商业开发的局面。危旧房改造还是不予纳入公共利益为好。”
为何对“违法建筑”一概而论不补偿？
征求意见稿规定，对房屋征收范围内的违法建筑不予补偿，并依法拆除。
金国坤说，成都唐福珍自焚所欲保护的就是被认定为“违法建筑”的房屋，依法应当予以拆除。但“违法建筑”的情况是复杂的，有的是历史形成的，有的是事后得到政府默许的，并不xx是由于当事人单方面的原因。特别是在农村，农民盖房手续不齐全的情况比较普遍，由于国家建设的需要征收集体土地，对于原集体土地上的“违法建筑”是否予以补偿不能一概而论。
“对于早已存在的违法建设，政府有关主管部门视而不见，或者置之不理，没有责令其自行拆除，应当适用行政处罚法规定的处罚时效制度，在征收时不能因属于‘违法建筑’为由而拒绝补偿。只有在决定征收后继续违法建设，或者土地管理部门在征收决定作出前已经责令其自行拆除的情况下，对于违法建筑才不予补偿。”
金国坤认为，对于违法建筑问题，征求意见稿不需要作出规定，而按土地管理法等法律规定处理即可。这是两种法律关系，土地管理部门对违法建筑依法处理后，自然就不存在补偿问题了；相反，作为征收主体，只要土地管理部门没有处罚，对于被征收土地上的房屋自然应当补偿。
集体土地房屋拆迁为何被遗忘？
条例适用的只是国有土地上房屋征收与补偿，而对于大量的集体土地上的拆迁补偿并没有涉及。金国坤说，集体土地上的房屋拆迁不能成为被法律遗忘的角落。
在城乡一体化的进程中，集体土地上拆迁安置补偿问题不容回避。发生在北京市海淀区北坞村的席新柱自焚事件，是一个警示。由于历史原因，北坞村像席新柱家这样为“居民房”的村民大约占到了15%。对于非本村居民购买了本村的住房，如何进行补偿，也需要立法，在单独立法条件还不够成熟的情况下，能否像对非公共利益拆迁补偿一样，在附则中予以规定。法制日报记者李立
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“拆”被“搬”取代，新规禁止暴力征收。资料图
北大教授解读新拆迁条例征求意见稿，总结七大亮点并提出五点质疑
国务院法制办昨天全文公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》，面向社会各界征求意见。从“拆迁”到“搬迁”，这一字之差的背后到底有着怎样的深意？在老的拆迁条例上“脱胎换骨”的新条例又有哪些根本性变化？昨日，两位曾上书国务院并参与征求意见稿修订的北大法学院教授姜明安、王锡锌，在接受本报记者采访时，对新条例征求意见稿进行了全面解读，专家们给条例总结出七大亮点的同时，也认为新出炉的征求意见稿中还存在五点质疑。
■七大亮点
“先给征收补偿才能搬迁”是一大突破
1 政府拆迁与商业拆迁彻底分家
原文：“为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人(以下简称被征收人)给予补偿的，适用本条例。”
解读：长期以来，一些地方政府从土地财政中获得了大量利益，使得拆迁活动中频频暴露“官商合谋”现象。以政府的力量帮助开发商拆迁，从而引发的拆迁纠纷也引起高度关注。
姜明安教授认为，征求意见稿{dy}大亮点就是对“公共利益”作出界定，并明确其为征收的前提条件。他指出，我国2004年宪法修正案就已经规定了，为保护公民个人合法的私有财产，只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能进行征收或者征用。但是公共利益包括哪些一直没有明确说法，而这一点事实上直接关系到对公民私有财产的保护力度以及地方政府的强拆空间。“过去我们政府征收房屋从不区分公共利益和商业利益，而且相互交织在一起，有了公共利益的界定，征收才不违法违宪。”
任志强炮轰新拆迁条例意见稿 称政府牟利并且欺负农民
凤凰卫视2月1日《子夜快车》节目播出“炮轰‘新拆迁条例’意见稿”，以下为文字实录：
主持人：在内地被称为“任大炮”的开发商任志强周日再次开炮，他这次炮轰是各界都极为关注的《国有上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》。
解说：大炮任志强刚刚被内地评为{zj1}批判精神的地产意见{lx}，而他转身就对征求意见稿发难，他认为所谓政府可以就七种公共利益的需要而进行房屋征收，这种规定难以自圆其说。
任志强(北京华远集团董事长)：在中国就没有不是公共利益的，因为政府把所有的土地出让金都拿走了。你政府是不是商业利益，你自己拆迁，拆迁成分高了以后，我不收你土地出让金，没有吧?如果土地出让金都装在你兜里了，还有什么不是公共利益的行为吗?既然是商业行为，怎么把钱都装进你兜里?
解说：任志强还认为意见稿对农民拆迁问题目前看来没有做太多规定，而农民在拆迁过程的利益还应当得到更多保护。
任志强：农民的房子过了二十年以后，他可能修新房子，你仍然按原来的标准，或很低的标准给他补偿，你不是欺负人家吗?现在中国实际上就是在利用这样一个差，让更多的农民处于更加贫困的一种被拆迁地步。
解说：目前已经有学者认为这次征求意见稿很可能会遭到开发商和地方政府联合反对，新的条例如果不尽快出台，将对维护被征收人的利益深为不利。
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