孜金财经观察2010-2-2

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火凤凰

二天前，在广东省政协会议的分组讨论中，政协委员兼佛山市委书记林元和先生说了一句「四十岁前租房，四十岁后买房」的建议，虽然会内委员纷纷响应，但网民在网上的反响却异常巨大。有些说「没有房子就成不了家，娘家不让女儿下嫁，难道打光棍到四十？」又有说「房东猛加租，有出路吗？」更有埋怨「户口无处放，孩子上学怎办？」之类的难题。

在下虽然认为，林先生的原意只是希望大家量力而为，别要大学毕业一出来社会，便面对生活质素下降，变成「房奴」的苦况。可惜，事实上，假如一位内地人，在十年前是三十岁，当年又没有购房而十年的工资只随平均水平上升，十年后的今天相信就是购一个饭厅的能力都没有。

此话出自官员之口，收到如此巨大的反响，正正反映了一件不争的事实：楼价，已成为了官民之间相当敏感的争议点。

中央政府最想见到的，就是楼价不升或微跌，但成交量上升。这可以解决居民居住问题之余，又可刺激开工量和就业，希望用大量供应去压制价格上升；同时，亦希望房地产变成微利行业。但众所周知，房屋及地皮，是一种兼顾使用和投资的产物，价格上升时，需求是不降反升，价格下跌是人人避开。一些刚大学毕业的人就要买近九十方米的房子，原因只有投资（或投机）可以解释。

另外，楼价更是中央政府和地方政府的拉锯点。卖地收入，是紧系地方政府财政的命根。楼价不涨，发展商资金未能回笼，自然就不能高价投地，地方收入自然减少。经济适用房所以推出时困难重重，就是因为中央要求地方政府「抬石头砸脚」，耗掉市内的资源去减少其财政收入。

现在中央能做的，就是利用政策控制价格预期。最近一轮的调控政策，包括限制房地产投资信贷、提高利息、禁止地产行业上市A股等，会否愈演愈烈，暂难判断，在下相信另外几道重药，例如禁止异地购房和物业税等，应该如箭在弦。再者，积极发展三四线城市，减少了涌往城市的人口和住屋需求，多管齐下。这反映了政府打压房价的决心，因为房价如果不稳，是有机会在管治上出乱子的。

在下相信，这轮调控，中央要看到二件事发生，才会「停手」：一是发展商割价售房，二是三个月内没有「xx」出现，将房地产开发和百姓的期望扭转。然而，中国在城市化约四成加上人民收入增长的情况下，楼价的大趋势仍是会向上的。

所以，香港上市的内房股就像火凤凰一样，当百姓和房地产商对地产死心，而股民又避之则吉之时，就自然会从灰烬中重生。

「唉，即系要等几耐呀？坐咗近一年啦，仲等！」现在火焰正红，灰烬尚未见到，所以入市是言之尚早。当在下听够十个「忍够了，不等了」的意见之际，相信就是入市之时。

<<转载自信报>>

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