当代物权法百科全书小辞典108

业主共决权

陈绪国

物权法第七十六条规定了七大种重要事项由业主们共同决定，并且规定了第五项、第六项两个最重要项目由两个三分之二以上多数双保险规则议定，其他重要项目由两个以上多数双保险规则议定。毫无疑义，本条款的涵义，就是基于“少数服从多数”基本原则前提条件下的业主共决权。

业主共决权，是基于建筑物区划内业主专有权之上、基于“少数服从多数”基本原则前提条件下，与共有权、共管权、成员权或者会员权项目并列的共同表决的权利。业主专有权，是业主的高级身份权；业主共有权、共管权、成员权或者会员权和共决权，是业主专有权派生的身份权。业主共决权不仅仅与共有权、共管权相关联，一定程度上也与业主的专有权相关联。没有业主的专有权，也就不存在业主的共决权；没有业主的共决权，业主的一系列自治权利就有可能打折扣，甚至于自动放弃或者被迫放弃自身的权利。

业主共决权的性质特征，主要表现出以下几点：

{dy}，业主共决权的载体是业主大会

业主大会是业主行使各项民主自治权利的{zg}权利形式，凡是与业主切身利益有关的重大事项及其他事项，均须通过业主大会来共同表决。譬如，本条款列举的七大类重要事项及其他事项，必须经过全体业主的多数人和专有部分的多数专有权人，通过业主大会来表决。否则，重大事项的执行因违反组织原则就没有法律效力。

业主共决权，根据具体情况，可能会有不同的形态或者基本要求。譬如，1、“制定和修改业主大会议事规则”的共决，这是全体业主民主政治生活中一件大事，业主具有该项议事规则的表决权；2、“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”的共决，主要涉及业主的责任与义务，业主的共决权限于以平和的心态可以自由发挥；3、“选举业主委员会或者更换业主委员会成员”的共决，关系业主的自治权利有效率的实现，业主可以自由地表决，或赞成票，或反对票，或弃权票，均可以自己的姿态自由xx；4、“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”的共决，关乎物业小区日常管理的正常运转，要求业主有正确的立场、观点与方法进行表决；5、“筹集和使用建筑物及其附属设施的资金”的共决，与业主的重大、长远利益相关，业主可以发表自己的意见，但不应当随便投弃权票；6、“改建、重建建筑物及其附属设施”共决，可能会牵涉到业主十分重大的利害关系，业主表决需非常慎重；7、“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”共决，可能是大事的共决，也可能是小事的共决，既是大家的事情，也是自己的事情，业主们也应当积极参与，积极建言献策，积极表态。所有这些，其目的是为了建设和维护基本的小区共管、自治制度，业主共决权包括业主大会、业主委员会制度，只是完善共管、自治制度的一个手段或者几个步骤。

第二，业主共决权是业主综合权利的实现形式

业主共决权是业主共管的自治权利，包括现实的和未来的共有权利，以及部分涉及业主专有的权利，如何保障，如何实现，如何调整，如何拓展，均需要通过物权的动态平衡方式来解决。

经过前面几个条款的分析，业主共有、共管的不动产建筑物设施、场所、场地、处所和动产的配套设施种类也很多，所关联的套装权利也很多，有的权利实现了，有的则没有得以实现，有的实现以后又消弥了。经过业主大会，将业主们的应有的现实权利、未来权利均达到圆满状态，变业主的身份权、自治权、共管权、成员权或者会员权的虚权为实权，理顺全体业主与物业管理企业的业务关系，同时理顺业主与业主之间及其他人的物权关系，可以避免不必要的物权纠纷和利益损失。

业主共决权导致业主综合权利的实现，可以是直接、主动的实现，也可以是间接、被动的实现；可以是现在立即实现，也可以是将来逐渐实现；可以是有代价的实现，也可是无代价的实现。总之，实现形式是不拘一格的。

无原则地放弃业主共决权，不但对于自己有不利的一面，而且对于大家有不利的一面。一定程度上，业主共决权是维系业主前途命运的xx符，应当引起大家的高度重视。业主大会、业主共决权这些东西，都是新生事物，都是由不成熟到成熟、由不完善到全面改良的过程。如果细究起来，不难发现，许多业主对于自己共有、共管和共决的权利知其然不知其所以然，或者知其一不知其二，甚至于不甚了了，很多时候吃了大亏也不知道，等到明白过来时就悔之晚矣。

应当指出，业主放弃共决权或者作出不当共决权，有可能被告之放弃物权保护的请求权而不受法院受理。这对于维护和实现业主自己的综合权利是很不利的。

建筑物区分所有权人的诉权，即我们所说的业主的诉权，是比较奇特的诉权。当诉讼标的指向业主的专有权时，是一人一票制；当诉讼标的指向业主的共有权时，是多人一票制。德国规定，所有的建筑物区分所有权人，都可以对其所居住的涉及建筑物的有关事情向法院提起诉讼。譬如，建筑物区分所有权人可就建筑物漏雨的事情向法院诉讼。如果某个建筑物区分所有权人不交维修基金，其他建筑物区分所有权人可以诉他。对此，有可能出现几百人、几千人对一人提出诉讼的情况，这种物权请求权是共有请求权，不是单个建筑物区分所有权人的请求权。业主大会的诉讼请求，可以作为有法律行为能力的主体请求，不必采取占业主多数人一同去法院诉讼。建筑物区分所有权人也可以委托物业管理人向法院提起诉讼。但物业管理人必须有建筑物区分所有权人的明确授权。

回过头来讲，认真地考量一番，诸如某个建筑物区分所有权人不交维修基金的问题，确实不能一概而论。一些老、旧、残、破的建筑物要求交纳比较迫切一些，一些刚刚建设修缮不久的高、新、固、豪的建筑物要求交纳比较缓和一些。并且交多少、如何交，各个小区都是不一样的，有高有低的，有快有慢的，有交有不交的。很显然，一些没有成立业主委员会、没有召开业主大会的小区和没有履行业主共决权的，往往吃了大亏也不知情，其诉权也往往得不到保障。

业主的事情业主们自己当家作主，无论是物权法规定到位的地方和规定不周全的地方，凡是牵涉到业主合法权益方面和难题、焦点问题的，都是需要业主们亲历亲为，亲自出马作出决定。所谓“没有规矩，不成方圆”，就是指规约的通用性价值和效力，物业小区的规约是针对每一个业主和物业管理人员的，每一个人在接受规约安排的同时，每一个人的自由才能得到发挥，业主们共有、共管、自治和共决的权利才能得到如愿以偿的实现。

第三，业主共决权的基本原则是双保险的“少数服从多数”

业主委员会是业主大会的组织机构，是非营利性、义务性内部组织。业主委员会负责人和其他组成人员，在业主大会上也实行一人一票制，民主自治权利、业主共决权利是人人平等的权利。业主大会上，决定重大议事项目时，不存在“下级服从上级”的问题，xx于“少数服从多数”的基本原则。这是一条人人必须遵守的组织原则。

本条款的法定条件是“决定前款第五和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意”，应对第五项和第六项规定的特殊事项，适用“特别多数即2/3以上双保险多数规则”；应对其他五个项目规定的常规事项，适用“普通多数即50%以上双保险多数规则”。无论是哪种规则，均为双保险规则：一是同意的业主的按专有部分考量，必须占建筑物总面积特定的多数的比例；二是同意的业主按成员权或者会员权考量，必须占总人数特定的多数的比例。

业主委员会、业主大会，是任命、指导、协调物业管理企业的协调组织，物业管理企业替业主委员会、业主大会即替全体业主负责。本条第（四）项规定“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”的要义，就是“下级服从上级”。下级，就是物业服务企业或者其他管理人；上级，就是业主委员会、业主大会。当然，这是从大原则上考量是这样的。日常生活、日常事务中，一般而论，也存在相互理解、相互监督、相互遵守物业管理规范的对等关系。业主方与物业管理方存在平等的合同关系，只要双方合同无瘕疵，业主就不能以“下级服从上级”的名义来压制物业管理方。

业主拥有共决权这是事实，业主的共决权受物业管理服务合同限制也是事实，业主与物业管理者的共同上级是法律法规和物业管理规约。所谓“下级服从上级”的组织原则，最普遍、最通行的依然是“业主服从公认的物业管理规约”和“物业管理者服从公认的物业管理规约”。

第四，共决权是业主{yj}性的自治权利，

业主共决权，是与业主的身份权、专有权、共有权、共管权、民主自治权等一系列权利紧密关联的权利。只要这些权利一直不消失，业主共决权就一直跟随业主走。

尽管每个时期业主共决权的广度、深度和表现形式不同，业主共决权如影随形却是不争的事实。尽管有的业主因各种原因，没有履行或者放弃过业主共决权，而其业主共决权一般地可以失而复得。一般而论，业主共决权可以不受任何单位与个人的干涉与剥夺，除非该业主犯过严重破坏业主共有权的错误而无可救药。

业主共决权，是伴随业主建筑物区分所有权、专有权、共有权、共管权和自治权的设立而设立，变更而变更，转移而转移，消灭而消灭。所谓“共决权是业主{yj}性的自治权利”，就是指业主共有物权不灭条件下的{yj}性权利。

本条款关于业主共决权的制定，具有重要的意义。对于激发广大业主增强物权意识，积极参与物业管理，减少不必要的物权纠纷和物权损失，倡导和建设和谐小区、文明小区、安全小区，都有不可估量的作用。目前，我国房地产业快速发展，但物业共管制度还存在很大差距。一是，我国还没有制订专门的《建筑物区分所有权法》或者《业主的建筑物区分所有权法》，许多管理制度存在很多空白；二是，我国大多数城镇的大多数规划小区没有成立业主委员会，没有及时召开业主大会，许多业主的自治权、共管权、共决权处于真空地带。本条款，只是提供一些简要的概念，填补一部分空白，提醒广大业主要注意自觉地维权，自觉地遵守物业管理规约。在此基础上，可进一步推进法制化进程，届时，业主的共有权、共管权、共决权、自治权等等一系列权利将会得到进一步落实与完善。

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