第三节 土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。
一、征税范围
土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
土地增值税只对转让国有土地使用权及地上的建筑物及其附着物的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
二、纳税人
《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收人的单位和个人。单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；个人，包括个体经营者。
三、税率
土地增值税采用四级超率累进税率。其中，{zd1}税率为30％，{zg}税率为60％，具体税率如下：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
四、转让房地产增值额的确定
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。对这两个因素的内含、范围和确定方法等，税法作了较为明确的规定。
（一）收入额的确定
纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。
对取得的实物收入要按收入时的市场价格折算成货币收入。对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。
（二）扣除项目及其金额
在确定房地产转让的增值额和计算应纳土地增值税时，允许从房地产转让收入总额中扣除的项目及其金额，税法规定的扣除项目是：
1．取得土地使用权所支付的金额。指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
2．开发土地的成本、费用。开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
3．新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但{zg}不能超过按商业银行同类同期xx利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条1、2项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条1、2项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。其计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
4．与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
5．财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按本条1、2项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。
五、应纳税额的计算
土地增值税以转让房地产的增值额为税基，依据超率累进税率，计算应纳税额，其计算原理与超额累进税率基本相同。计算的基本原理和方法是，首先以出售房地产的总收入减除扣除项目金额，求得增值额。再以增值额同扣除项目相比，其比值即为土地增值率。然后，根据土地增值率的高低确定适用税率，用增值额和适用税率相乘，求得应纳税额。
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
1．增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额﹦增值额×30％
2．增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额﹦增值额×40％–扣除项目金额×5％
3．增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额﹦增值额×50％–扣除项目金额×15％
4．增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额﹦增值额×60％扣除项目金额×35％公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。
六、减免税规定
1．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；
2．因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
3．个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
七、土地增值税的纳税筹划
对土地增值税纳税筹划的重点是，充分利用现行的免税和计算扣除的政策，下面通过例子来说明：
例如：某房地产开发公司2002年开发商品房对外出售，具体情况如下：
按转让产权合同取得收入5 000万元；
支付取得土地使用权的费用1 300万元；
开发成本费用2 000万元；
开发费用300万元；（当地规定的扣除比例为10％）
营业税率5％，城建税率7％，教育附加征收率3％，印花税率0．5‰，所得税税率33％。
1．未进行纳税筹划，其应纳各税如下：
（1）应缴纳的有关税金计算如下：
应纳营业税﹦5 000×5％﹦250（万元）
应缴纳城市维护建设税﹦250×7％﹦17．5（万元）
应缴纳教育费附加﹦250×3％﹦7．5（万元）
应缴纳印花税﹦5000×0．5‰﹦2．5（万元）
（2）土地增值税：
①扣除项目金额﹦1 300﹢2 000﹢（1 300﹢2 000）×10％﹢250﹢17．5﹢7．5﹢（1 300﹢2 000）×20％﹦4 565（万元）
②增值额﹦5 000–4 565﹦435（万元）
③增值率﹦435÷4 565﹦9．25％
④应缴纳土地增值税﹦435×30％﹦130．5（万元）
（3）企业所得税：
     ①应纳税所得额﹦5 000–1 300–2 000–300–250–17．5–7．5–2．5–130．5﹦992 （万元）
②应缴纳企业所得税﹦992×33％﹦327．36（万元）
2．纳税筹划：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。由于该商品房开发的增值额只有435万元，低于其扣除项目金额20％为913万元，故可以依据有关规定，向有关部门申请确定为普通标准住宅，这样其商品房开发就不用交纳土地增值税，xx一项就可以节约土地增值税税额为130．5万元。

第四节 房 产 税

一、房产税的概念
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
二、纳税人
房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：（1）产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。（2）产权出典的，由承典人纳税。（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。（4）产权未确定及祖典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。（5）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。（6）外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税。
三、征税范围
税法规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。其中：
1．城市是指经国务院批准设立的市。城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村。
2．县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地。
3．建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。
4．工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。
四、计税依据
房产税采用从价计征。计税办法分为按计税余值计征和按租金收入计征两种形式。
1．对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。计税余值，指依照税法规定按房产原值一次减除10％～30％的损耗价值以后的余额。
2．对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额，依率计征。
3．投资联营及融资租赁房产的计税依据
（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。
（2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。   
五、房产税的税率
房产税采用比例税率，根据房产税的计税依据分为两种：依据房产计税余值计税的，税率为1．2％；依据房产租金收入计税的，税率12％；对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税暂减按4％的税率征收。
六、应纳税额的计算
房产税应纳税额的计算公式为：应纳税额﹦房产计税余值（或租金收入）×适用税率
     房产计税余值﹦房产原值×（1–原值减除率）
例：广州市某国有企业，2002年度自有房屋6幢，其中4幢用于生产经营，房产原值800万元；不包括冷暖通风设备100万元；2幢房屋租给某公司作生产经营用房，年租金收入80万元。本省规定按房产原值一次扣除30％后的余值计税。计算该企业当年应纳的房产税。
（1）自用房产应纳税﹦［（500﹢100）×（1–30％）］×1．2﹦7．56（万元）
（2）租金收入应纳税额﹦80×12％﹦9．6（万元）
     （3）全年应纳房产税额﹦7．56﹢9．6﹦17．16（万元）
七、减免税优惠
目前房产税的减免税优惠主要有：
1．国家机关、人民团体、xx自用的房产。是指这些单位本身的办公用房和公务用房。
2．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。指这些单位本身的业务用房。
3．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。
4．个人所有的非营业用的房产。指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。
5．经财政部和税务总局批准免税的其他房产，主要是：
（1）企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。
（2）经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。
（3）对微利企业和亏损企业的房产，依照规定应征收房产税，以促进企业改善经营管理，提高经济效益。但为了照顾企业的实际负担能力，可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税。
（4）企业停产、撤销后，对其原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候，应依照规定征收房产税。
（5）凡是在建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
（6）房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。
（7）纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。
（8）为鼓励利用地下人防设施，地下人防设施的房屋暂不征收房产税。
（9）对农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地不征收房产税。
6．老年服务机构自用的房产。
7．对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等、暂免征收房产税。
8．对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在县邮政局内核算的房产，在单位财务账中划分清楚的，不征收房产税。
9．对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税暂减按4％的税率征收。
八、房产税的申报缴纳
房产税的纳税申报，是房屋产权所有人或纳税人缴纳房产税必须履行的法定手续。房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
九、房产税的纳税地点
房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。
十、房产税从价与从祖的筹划案例
现行税法规定，房产税采用从价计征，计税办法分为按计税余值计征和按租金收入计征两种形式。对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据，税率为1．2％；对于出租的房屋，以租金收入为计税依据，税率为12％。两者相比，以房产的计税余值作为计税依据的税负低，以租金收入为计税依据的税负高，通过下面例子来说明：
例如：广州市某国有企业，将A厂房（原值500万元，成新率60％），以融资租赁方式租赁给一实业公司，租期为4年，月租金为12万元，承租方在租赁期满后即获该房产的所有权；将B厂房（原值800万元，成新率80％）作为投资，与一开发公司组成联营企业，合同规定，双方利润分红，共担风险。有关计算如下：
应纳税额的计算：A厂房月应纳税额﹦12×12％﹦1．44（万元）
     A厂房年应纳税额﹦1．44×12﹦17．28（万元）
     B厂房年应纳税额﹦800×（1–30％）×1．2％﹦6．72（万元）
计征方法的税负比较：
A厂房按房产原值计算年税负率﹦17．28÷500×100﹦3．45％
     B厂房按房产原值计算年税负率﹦6．72÷800×100﹦0．84％

第五节 车船使用税

一、车船使用税的征税对象
车船使用税是以车船为征税对象，向拥有并使用车船的单位和个人征收的一种税。对拥有但不使用的车船不征税。
车船使用税的征税对象是行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶，对不使用的车船或只在企业内部行驶，不领取行驶执照，不上公路行驶的车辆不征车船使用税。
二、纳税人
凡在我国境内拥有并且使用车船的单位和个人，为车船使用税的纳税义务人。
在通常情况下，拥有并且使用车船的单位和个人同用一人，纳税义务人既是车船使用人，又是车船的拥有人。如果发生车船租赁关系，拥有人与使用人不一致时，则应由租赁双方商要由何方为纳税义务人；租赁双方未商定的，由使用人纳税；未商定和无租使用的车船，以车船使用人为纳税人。
三、车船使用税的适用税额
车船使用税采用定额税率，即对征税的车船规定单位固定税额。
四、车船使用税的计税依据及税额的计算
车船使用税实行从量计税的方法。根据车船的种类、性能、构造和使用情况不同，分别选择了三种单位的计税标准，即辆、净吨位和载重吨位。
五、车船使用税应纳税额的计算
车船使用税根据不同类型的车船及其适用的计税标准分别计算应纳税额。计算公式为：
1．机动车（载货汽车除外）和非机动车：应纳税额﹦应税车辆数量×单位税额
2。载重汽车、机动船和非机动船：应纳税额﹦车船的载重或净吨位数量×单位税额
例：某运输公司拥有载货汽车20辆（其中2辆货车报停，货车载重净吨位全部为5吨）；乘人太客车90辆（其中32座以上车50辆，28座车25辆）；小客车15辆（均为10座车）。（注：车船使用税年税额为：载货汽车每吨50元，乘人汽车31座位以上的每辆180元，12－30个座位的每辆150元，11座以下的每辆140元）该公司应纳车船使用税如下：
（1）货车应纳税额﹦18×5×50﹦4 500（元）
（2）乘人汽车应纳税额50×180﹢25×150﹢15×140﹦14 850（元）
（3）全年应纳车船使用税额﹦4 500﹢14 850﹦19 350（元）
六、车船使用税的减免优惠
下列车船免纳车船使用税
1．国家机关、人民团体、xx自用的车船。
2．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的车船。
3．载重量不超过一吨的渔船。
4．xx上下客货及存货的造趸船、浮桥用船。
5．各种消防车船、洒水车、囚车、警车、防疫车、救护车船、垃圾车船、工程船。
6．按有关规定缴纳船舶吨税的船。
7．为便利残疾人行动而特制的车辆，因专为残疾者使用，而与其他一般车辆不同，可免征车船使用税。
七、申报缴纳
（一）车船使用税的纳税期限
车船使用税实行按年征收，分期缴纳。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。一般原则规定为按季或半年征收。
（二）车船使用税纳税申报
车船使用税的纳税人应根据税法要求，将现有车船的数量、种类、吨位和用途等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报登记，经审核后办理纳税手续。
（三）车船使用税的纳税地点
车船使用税，由纳税人所在地税务机关负责征收。纳税人所在地，是指单位的经营所在地或机构所在地，以及个人住所所在地。

第六节 城镇土地使用税

城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，以实际占用的土地单位面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
一、征税范围
城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。具体的征税范围是：城市的征税范围为市区和郊区。县城的征税范围为县人民政府所在的城镇。建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府划定。
二、纳税人
土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
三、适用税率
城镇土地使用税实行分级幅度税额。土地使用税每平方米年税额如下：
大城市0．5元一10元；
中等城市0．4元一8元；
小城市0．3元一6元；
县城、建制镇、工矿区0．2元一4元。
四、计税依据
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
五、应纳税额的计算
城镇土地使用税的应纳税额依据纳税人实际占用的土地面积和适用单位税额计算。计算公式如下：应纳税额﹦计税土地面积（平方米）×适用税额
例：本市某商场坐落在该市繁华地段，企业土地使用证书记载占用土地的面积为10 000平方米，经确定属一等地段；该商场另设两个统一核算的分店均坐落在市区三等地段，共占地6 000平方米；一座配送仓库位于市郊，属五等地段，占地面积为20 000平方米；另外，该商场自办托儿所占地面积3 500平方米，属三等地段。（注：一等地段年税额4元／平方米；三等地段年税额2元／平方米；五等地段年税额1元／平方米。）。该商场全年应纳城镇土地使用税税额为：
（1）商场占地应纳税额﹦10 000×4﹦40 000（元）
（2）分店占地应纳税额﹦6 000×2﹦12 000（元）
（3）仓库占地应纳税额﹦20 000×1﹦20 000（元）
（4）商场自办托儿所按税法规定免税。
（5）全年应纳土地使用税额﹦40 000﹢12 000﹢20 000﹦72 000（元）
六、减免税优惠
城镇土地使用税的免税项目有：
1．国家机关、人民团体、xx自用的土地。
2．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。
3．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。
4．市政街道、广场、绿化地带等公共用地。
5．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。
6．开山填海整治的土地，从使用的月份起免缴土地使用税5－10年。
7．由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地。如武警xx举办的专门为武警部门内部生产弹药、军训器材、xx装备的工厂用地；矿山企业的采矿场、排土场、xx库安全区等的用地。
此外，个人所有的居住房屋及院落用地，房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地，免税单位职工家属的宿舍用地，民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地、集体和个人举办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地等的征免税，由省、自治区、直辖市税务局确定。
七、城镇土地使用税的申报缴纳
（一）纳税期限
城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。缴纳期限由省、自治区。直辖市人民政府确定。（二）纳税申报
纳税人应依照当地税务机关规定的期限，据实向当地税务机关办理纳税申报登记，并提供有关的证明文件资料。
（三）纳税地点
城镇土地使用税的纳税地点为土地所在地，由土地所在地的税务机关负责征收。纳税人使用的土地不属于同一市（县）管辖范围内的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关申报缴纳。