2009年即将过去，“金融危机“、“四万亿投资”、“通货膨胀”、“通胀避险”、“楼市复苏”。。。这些敏感的词汇是国人经常听到和提及的话题。特别是经历了2008年中国房地产寒冬的房地产行业，如遇春风般感受到2009年中国房地产业的全面升温，与此同时，中国的通货膨胀也踏着世界金融危机的步伐悄然而至，面对这样的现实，面对世界金融危机对中国的影响，我们看到，国人的购房、购车热情飞涨，目前中国的汽车行业蒸蒸日上，达到了过去十年来最鼎盛的时期，房地产行业全面复苏，各地楼价飚升，xx频现，各大上市公司加快了土地储备，放缓了实际开发的脚步，在地产开发领域，政府、开发商、投资人利益间的博弈，带给投资者怎样的是市场机会？这是一个我们值得深入探讨的问题。

四万亿投资刺激了什么？中国股市、楼市的热钱从何而来？每一位有过不动产投资经验的人可以体验到进入09年的冬季以来房价逐日攀升带来的一丝喜悦，为什么金融危机到来了，通货膨胀到到了，而这两个行业反而脱颖而出？现如今市场背景下的投资法则用“通胀避险”来诠释投资者的心态恰如其分，通货膨胀到来之后我们如何来保护自己的财产不流失，或者说保证自己的投资在保值的基础上还有一定的升值空间，投资者必须学会在中国市场投资基本模式，应该考虑投资什么样的产品。这里简单列举了四类有代表性的产品：“黄金、股票、债券和房地产”。其它的例如储蓄、保险或者说期货等等我们不在这里做探讨。

股票——每一个资深股民，都经历了应90年代初全国{qg}股权认购证热潮，也经历过了90年代初期股票的大起、大落，体验了08年股市的箫条，各位股民在炒股的大海中起起伏伏有赔有赚，归纳中国股票三个特点，一是大起大落股价变化无常，二是非理性成分大，三是股票市场总体效率不高。股市的投资不如说是在投机。活跃在证交所大厅的大叔大妈们，最激动的时候也是庄家玩水民玩的最疯狂的时候，痛并快乐着，刺激啊。

房地产——有三个特点，具备稳定的保值性，不动产的投资人{jd1}没有出现像股票一样贬值现象，至少它具有稳定的保值性，可能你买了房子升值的空间不是很大，但是它{jd1}是保值，近十年间多数投资人通过购买不动产获得了巨大的投资收益。同时，不动产投资又具有多样属性，房地产行业由很多地产形态构成，住宅、公寓、写字楼、别墅、商业街商铺等，都可以用来投资，产品形态不同投资选择也不同。2006年在大连星海湾海买一套20层左右的住宅价格是8000元/m2左右，旅顺的开发区海边的价格是3500元/m2左右，到了2007年，星海湾的房价从8000元/m2涨到了16000元/m2，到2009年末涨到了18000元/m2，而旅顺的房价从3500元/m2涨到了3800元/m2，到08年又回落到3500元/m2，为什么同样是海边的房子，同样是住宅产品，xxxx不一样，这就是不动产投资的多样性和特殊性属性的体现。

目前，从国内整体的房地产市场情况看，中国的一线城市：北京、上海、深圳等地，楼价飞涨出现了开发商囤货惜售的地产厚黑营销模式。以往北京许多开发商在未取得销售预售证之前是想放设法买楼套现，如今的开发商取得了销售许可证也不销售，厚黑营销模式，将地产营销模式赋予了更深的内涵，存量房放量的速度放缓，给市场带来什么信号？我们看到，中国政府在07年到08年采用宏观调控手段打压了房地产市场，让一个国民做着楼价下跌的美梦，而事实怎样？你还能相信房价会跌吗？许多开发商因为市场信心与资金问题而放缓了开发的节奏，每个城市经过十多年的市场发展，已经没有好的地块、好的位置，商人是利益为先，政府和开发商利益为先是联手与百姓做谁生意的商人，你有了几个闲钱。不玩你玩谁？

刚刚过去的2009年北京秋季房交会就破天荒的举办成了一场有钱人参与老百姓观摩的房交会，均价在3万以上的开发商才有资格参加这个房交会，中国地产大腕任志强说中国开发的房子是给有钱人开发的，这句话是现实的真实写照，中国老百姓仅靠自己的工资维持日常的生活都相当困难，一个独立的家庭也许可以过美滋滋的小康日子，传统的中国家庭中，如果有连带的亲戚有下岗待业，这个家族一定会有许多困惑和无奈，如果有几个下岗待业？如果没有过去的企业、政府分的房屋做保障，普通百姓就没有过多的积蓄来购买政府拿出有限的财力、有限的地理资源开发的所谓廉租房、经济适用房，而这些也只是杯水车薪，中国各地城市开发的房地产项目80%—90%都是由开发商开发的商品房项目构成，这些项目的定价机制取决于开发商，xx由开发商来把控，属于中国物价局不可控的行业，高价房是地产行业相关生态链博弈的参与者共同追求利益的结果体现，政府搞所谓的招、拍、挂、完成土地交易是影响市场价格的有形之手。以下的描述大致可以让你明白为什么政府面对开发商时的无能了，

{dy}阶段：马拉松开始时候的混乱时期——权钱交易使得大量的国有土地资源落入开发商手中，暴利造就了众多的中国地产大亨，这个时期也造就了许多贪官和腐败分子，市场表现是百姓买早了赚了，买晚了买不起了。地产暴利派生了中国最不用依靠智商的行业——地产开发。第二阶段：走向光明前的黎明阶段——招、拍、挂形式成为{wy}的出让土地形式（一方出让、一方获得），土地的交易部分是在阳光下进行，拍则是政府土地交易中心出面收购待转让土地并对社会公开宣布土地(净地)交易信息，以拍卖的方式确认最终的土地使用权获得者，招则是政府的招标(主要形式招商引资），在土地交易过程中对于外资的介入政府往往给予适度的交易倾斜，在没有经过激烈相互叫价之前，土地已经明花有主。挂则是土地出让信息“大白天下”之前，转让方（不是土地交易中心）和购买方已经达成一致“意见”之后到土地中心公示。这其实又是一个灰色交易，土地挂牌形式往往只挂政府收益金和土地出让金，地价（土地价值）部分没有公开。 “公示”是作秀，“外人”是拿不到土地的，地上物补偿款也不经过财政而直接到了转让方手中，仍然有权钱交易。第三阶段，暴力共享阶段：由交易中心收购土地，以土地中心收购为{wy}一种政府出让的土地储备的方式，在其收购过程中，对土地出让价值往往仅以地上物（有证房屋产权）为评估依据，因为土地是国有的（或是集体），所以土地交易中心的收购价格和出让方的心理价格不对等（放弃土地使用权的机会价格没有被充分的考虑，大部分土地原来是国拨土地或土地使用权年限过期、临近过期、或集体土地），而采用竞拍的方式高于底价的部分不能或不xx能到收益方的手中。所以在一定程度上也打击了土地使用权出让方的积极性（随之而来是受让方高价取得土地后不的不提高房价面对市场），另外，土地中心的“财力”毕竟有限，市场的土地供应量会有所减少。政府需要暴利出让土地，开发商根据市场需求调整开发节奏和市场价格，于是作为政府和开发商，都明白地产价格高的原因，但谁又会放弃自己的利益来面对市场呢？

两个城市都属于自然资源独有的资源型城市，海南的三亚湾、海棠湾、清水湾，开发了大量的房地产项目，这些项目相对于区域生活配套和楼价对比，基本是天价销售，三亚“海棠湾“项目离三亚市四五十公里，那里的清水房卖到了2万元/平方米，而且没有现房。大连城市市民日常收入和沈阳差不多，但是大连的市内四区的房屋均价目前已经超过了12000元/平方米，就连旅顺的房价目前也冲到了每平方米七八千，说明什么问题？这些城市是自然资源优势型的城市，所有的中国人都向往海南美好热带海岸的生活，东北人情有独钟的都喜欢大连这个美丽的滨海城市，一年四季分明，没有酷暑、严寒，适合人类居住，整个东三省乃至内蒙的人都来大连购房了，所以大连的房价又被以东北人为代表的外地人给炒起来了，怎么可能低呢？好在炒房的还不是主流群体，这是第二个特点。

第三个特点是以省会为中心的地销型城市价格稳中有升，沈阳、长春、哈尔滨，没有像北京、上海、深圳一线城市受到全球投资群体关注，也没有海南、大连这种资源型城市是有钱人的{za}，仅靠这个城市本身和城市周边地区所潜在的刚性需求左右市场价格，房价是稳中有升。目前，从沈阳市的和平区、沈河区、铁西区、大东区市场楼价对比分析，我们看了这些区域的房价悄然而升，就连浑南新区的蒲江苑、伊利亚特湾等项目，也从过去的4000元/m2攀升到了目前的8000元/m2，相对于大连的老百姓，沈阳人民还是很幸福的。在沈阳市买房子在八千左右可以买到相当好的房子，超过1万的房子还非常少，多数的房价还是徘徊在每平米五六千左右。

第四个特点是通胀避险的市场反应引发新一轮不动产投资热潮。沈阳、大连、长春、哈尔滨这些区域在这个季节楼市相当火爆，为什么火爆了，有三点值得考虑，回顾过去通货膨胀的直接导致个人的资产缩水，未来十八个月的通货膨胀预测，每个月贬值1%，十八个月贬值18%，、资产缩水已成现实，所以说有钱人也好，没有钱人也好，有些闲钱还真的赶快进行不动产投资。不动产很多产品，怎么选择？许多不动产投资者也见证了很多项目的起起伏伏，2004年沈阳有一个东北{zd0}的商业地产项目——五洲商业广场，这个项目当时卖商铺的均价达到了5.8万/平方米，这个价格是在万达商业广场倒闭以后面世的项目，从项目的地下一层到地面五层所有商铺销售一空，那个时候的投资者不冷静，市场不冷静，那时大家有钱了除了买房以外不知道投资什么产品，现在万达商业广场炸掉重建了，五洲商业广场关门歇业了，相信很多投资过这些项目的投资人体验了馅饼和陷阱的痛苦与快乐，这是早期不动产投资者必学的一课，要进行不动产领域投资就要学会选择投资产品。大致分为三类——住宅产品、专业市场、酒店及酒店式公寓。住宅产品分了不同地产形态、多层、小高层、高层、复式高层、别墅、联排、叠拼。那么在购买住宅产品的时候要考虑你的目的是什么，住宅的面积有大有小，将来要自己用可以买稍微大点的户型，面积大总价高，总价高升值之后转手难度大，投资住宅的时候有长线、短线，考虑升值空间有多大，区域租金收益有多少，中国的年轻一代靠自己{jd1}买不起房子，租房收入占了工资收入50%，刚毕业大学生目前在沈阳找工作月薪也就一千五左右，可能要拿出六七百块钱的收入来租房生活，所租的房子也仅仅是生活之用，一张大床、电视、洗衣机已经很xx了，两室一厅或者三室一厅{zg}租到三千，小户型可能不一样，可以按套租。一般都2000左右，单位平效不一样。

投资二——买商铺：商铺有汽配市场、建材市场、油漆市场、陶瓷洁具市场、五金机电市场、家具、家居、药材药品、生产资料、皮具皮料、农副产品、食品、小商品、服装、鞋帽、数码、图书、旧货、购物中心商业街及商铺。这些产品都跟商铺有关系，这些商铺的归类都归在这个大类里面，沈阳市的投资者应该属于讲师级的投资者，因为经历过太多太多的苦痛，从万达商业广场到五洲商业广场，从女人街到普臣商厦等等，多数属于投资失败，所以，目前的市场背景下，投资商铺要慎重，除了规划路底商，其余的商铺{jd1}不能购买，什么投资成功风险小呢，{wy}答案——住宅、公寓。公寓、写字楼也是一个非常好的产品，北京、上海的天价产品是公寓，沈阳市价格{zg}的也是公寓。这个产品的特征是有良好的出租性，一个产品投资是否升值需要时间来检验，在这个投资周期中有投资成本存在，靠什么回报呢，只能靠出租，沈阳市目前基本找不到低于1500元/月套的公寓，一个非常小的居住空间（30多平的房间）。租金价格1800元/套月—2500元/套月甚至达到3000元/套月，为什么呢？因为公寓有良好配套，空巢老人、商务人士、年轻白领的婚前过渡、单身人士，要租房子都会选择公寓，不同形式的公寓的租金价格和升值潜力也有所不同，{dy}代公寓是走廊、厨房、卫生间共用，一家一个房间，第二代公寓是把酒店改一下或按照酒店的规划建设，如腾龙国际公寓，格林豪森，汇宝国际，这些公寓所谓的酒店概念不过是一个所谓的酒店大堂，一个楼层大概是18户20多户，然后进入房间是一个房间加个卫生间，没有厨房，只能放一个电磁炉，这些公寓住短期租住还行，时间久了人就傻了，进去以后没有生活层次，没有功能分区，厨房是开放式的，一做饭满屋子油烟，公寓产品住宅化是一种趋势，也是投资选择参考条件，值得投资的公寓至少具备五大要素：

一、公寓要有起居室，住宅区和起居室要有个过渡，作为公寓产品它至少能有一个摆沙发的地方，来了朋友客人坐在沙发上，第二个是卧室区域相对独立，第三个是卫生间必须是够大的卫生间，第四个非常关键要有通外墙的厨房，第五个要有阳台，公寓具备这五大功能要素的才能符合住宅概念，大连市的若干项目，公寓产品售价都在1。8以上，公寓卫生间进去以后坐下去站起来扭个身都扭不了，进淋浴间要冲凉转身相当困难，虽然这样的公寓有卫生间，也独立出来了，但是很不方便，卫生间的开间要达到净尺寸1.7米以上，另外要强调公寓带厨房，且具备厨房通外墙壁的通风要求，厨房可以小一点。必须有一个阳台，第二点，面积合理化，投资者喜欢买公寓买小一点，38平左右的面就是一个传统公寓，这种小户型大家都在抢，大连的杰特公寓，同层的差价差四千，因为这个楼层不同户型有不同的景观之分，景观好就高卖四千块钱，你会买吗？你会认为景观好的成本就高吗？关键看买这个东西干什么，长线投资，租给xx的商务人士，他们注重生活品位，需要住家的感觉，不是酒店客房的概念。这类户型的租价同样也会高过同层的其它户型。第三，公共区域必须具备酒店特征，沈阳的一些公寓，早上上班时间，电梯前室狭小的空间里，有拿公文包上班的，有提菜蓝子回家的，都在等电梯，电梯一梯一梯往上送，感觉像大车店，中国公寓大堂非常小，一般是三梯16户、14户，如果住满16户没法住了，楼道非常小，门挨门，这边吵架那边听到了，某些美其名曰的soho公寓，白天所有办公的人把门敞开了，楼道没新风系统，没有新鲜空气，烟味、油烟味味味俱全，这样的公寓怎么住？第四点，是否具备物业管理的管家化，公寓产品必须要有物业管理的支撑

综观2009的地产市场，地产开发的快速升温是市场大势所趋，到底能热多久？2010年能否持续2009年的热度？我们可以感受到，2010年下半年中国楼市也许会重履2008年覆辙，那时，开发商会更加变本加厉的玩弄市场，因为，经过了08、09两年的调整，开发商已经可以轻装上阵坐庄了，大量的土地资源进入开发商囊中之后，政府也就越来越依赖与开发商。不论是政府、开发商、消费者，还不能违背这样一个市场规律：启动、升温、过热、过剩、衰退、触底、反弹。为了保护你的资产，赶快开始不动产投资吧。