南方人物周刊：实施物业税会让房价下降吗（ 2010年01月22日）

很多人认为物业税里是包含土地转让金的，所以有了物业税就不用交土地转让金，房价就会下降，这是误导。

　　日前，国家税务总局布置了今年财产行为税征收的相关工作，并在全国范围内开展房地产模拟评税。讨论了5年多的物业税再一次引发热议，许多人认为这是国家为了抑制房价上涨而采取的措施，并称一旦物业税实施，房价将会大幅下滑。

　　物业税真的是抑制房价上涨的灵丹妙药吗？本刊就此采访了经济学者马光远。

　　1、物业税究竟是什么？

　　马光远：“物业税”这一叫法源自香港。其实物业税就是对不动产本身所征的税。比如你现在有一个100万的房子，假设我们确定了1%的税率，那你今年就得交1万元的税，也就是说这是对房产拥有者所征的一种税。而且从词语的习惯而言，物业税这种叫法其实并不适合内地的语法习惯，从国外来看，叫物业税者甚少，大多叫房产税、不动产税，或者财产税等，也就是对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定的税款，纳税数额随着房产的升值而提高。所以我认为叫“不动产税”或者“房产税”更合理一些，大家也会更明白。

　　2、征税的标准是什么？

　　马光远：国外大多数国家都是按不动产的评估值，确定一个税率。房产的所有者或者承租人每年都需要缴付一定的税款，纳税的数额会随着房产的升值而提高。比如说今年你的房子值100万就按100万来交税，明年150万就按150万交税。

　　3、那怎样进行房产的价值评估？

　　马光远：在国外已经有一套很健全很庞大的不动产评估体系，有一个专门的机构来完成房产评估这个环节。他们每年对不动产做一次评估，然后按照评估值来征税。所以如何评估房产价值，是我国现在实施物业税的一个{zd0}的难点，因为的确没有一个让人很放心的评估机构、评估队伍可以来做这件事。

　　4、很多人认为征收物业税可以抑制房价的增长。

马光远：这是误导。很多人都以为物业税里面包含土地出让金，所以有了物业税就不用交土地出让金，房价就会下降。这是错误的。其一，如果真的将70年的土地出让金内化为物业税，则意味着在中国土地买卖将不复存在，那么，土地将如何从国家之手先分配到开发商的手里，是抓阄，还是私下摊派，暗箱操作，这是{dy}不可行的；其二，国外亦有土地所有权的转让市场，土地亦有价格，但同时，物业税却同时存在，这和房子买卖之后，仍然要交物业税是一样的。也就是说，土地的买卖和房子的买卖xx一样，在买卖之后，持有期间交税和土地出让金并不矛盾；其三，如果土地出让金真的内含到物业税里面，则以前已经收取的土地出让金怎么办？所谓“新房新办法，老房老办法”根本没有制度的操作性。

其实，物业税和土地出让金根本没有任何关系。所以这种说法非常不负责任，是对民众的极大误导。

　　5、其他国家对物业税的征收标准是怎样的？

　　马光远：各个国家在实施物业税的时候，一个前提就是不影响房价，不能让房价因为征税而产生波动。在许多国家，你拥有不动产就要交税，这是天经地义的。就像是你有工资，就要交所得税一样。当然也要设置起征点，比如说房子价值在50万作为一个起征点，50万以上都要征税，这些就属于技术设置的问题了。

　　6、我国征收物业税的初衷是什么？

　　马光远：最本质的原因还是在于完善税收，增加国家的税源。物业税说穿了就是以房地产为课征对象，以课征时点计税对象评估值为计税依据，对房地产保有期间征收的一种财产税。国外征税主要是在不动产的拥有环节，也就是说谁拥有房产谁就要交税，而他们在不动产交易环节上的税是非常低的，这就起到一个调节贫富差距的作用。我们国家则恰恰相反，房产交易征收重税，拥有房产却轻税或无税，这是很不正常的。只有对拥有环节征收，才能增加持有者的成本，促进房地产的流转，补充有效供应不足，抑制房价的非理性上涨，这才是物业税在房价上的额外贡献。

　　7、我国现行的关于房地产的征税情况是怎样的？

　　马光远：我们现在的城市房地产税里面，有一个是按照租金的12%征税，还有一个是按照房产价格的1.2%征税，这其实就是物业税的一个前身。但因为我们其他的税收很高，所以导致这两种税有些地方征，有些地方不征。现在我们国家征收物业税，等于通过这样一个设置之后把税收规范了。

　　8、征税之后，对房地产市场会产生怎样的影响？

　　马光远：如果你有多套房产，征税之后，从道理上来讲你就不会长期持有，因为这时候你拥有房产是需要成本的。如果房价上涨的成本连你交税的成本都不够的话，你自然会把它卖掉。这样一来，房源一多，房价也有可能下降。但这仅仅是可能。

　　9、关于物业税，最应该让公众了解的是什么？

　　马光远：关键是要避免民众对物业税的误读，不要让物业税承担很多不该承担的政策功能。考虑到物业税的征收对象和征收方法各国有很大不同，所以对于物业税无法进行简单的国际比较，更不能用所谓的国际惯例来说事。特别是在中国，由于土地国有的性质，导致中国的物业税在制度设计上又必须考虑对70年的土地出让金进行技术处理。和大多数民众一样，我们并未看到物业税改革的总体思路，不知道管理层对物业税进行设计的时候，是否真的如现在媒体所言，是将70年的土地出让金包含在物业税里面，变一次缴纳为70年分期缴纳的。建议国家发改委将物业税征收的总体方案公之于众，解疑释惑。

　　10、物业税的实施是不是必然趋势？

马光远：物业税肯定要实施，这是完善税收的一个很重要的举措。对拥有房产的人来说，这一次征税准确地说应该叫做“费加税”，就是说原先没有税，现在加上了，但原来的土地出让金的费用还是要交。而不是“费改税”，像许多人认为的把土地出让金变成税。土地出让金一定会存在。

南方xx：开征物业税能抑制房价飞涨吗（2010-01-20）

2009年，房价逆势飞扬，创了历史新高。在民众的一片哀叹之中，今年年初，税务部门悄悄开始了在全国范围内房地产模拟评税工作，物业税“空转”试点6年，将被推至全国。有专家称，今年部分城市开征物业税可能性很大。消息传开，民众{dy}时间便把物业税和高企的房价联系在了一起。不过，对于信息不明的物业税，乐见其成者有之，忧心忡忡者亦有之。

◇ 正方：“不动产税”、“房地产税”或更准确。物业税并非新税种，中国税收体系中房地产税涉及税种13种。房地产开发环节税负为17.9%，加上各种收费，使得税负高达开发成本的30%-40%，远高于国内其他行业和国外同行业。这是导致房价居高不下的一个主要原因。而物业税就是要对现行的房地产税进行优化统合，这必然会减轻开发成本。

◆ 反方：这恐怕是一厢情愿吧！还记得“黄宗羲定律”吗？税改，税改，往往是旧税不去，又添新税。由于中国土地国有，所以物业税只针对房产，这意味着购房者过去只需要一次性地支付建筑市价和几十年的土地出让金即可，而现在又凭空多了每年都要支付的物业税。显然，会加重民众的负担。

◇ 正方：这样思考过于简单。物业税优势在于整合，现行的房地产税制在流通环节税种过多，税负较重，税种间的重复设置则给居民和企业带来了额外负担。比如对土地设置土地使用费和耕地占用费两个税种；对房屋租金收入既征收5%的营业税，又征收12%的房产税……物业税能明显带来改变。物业税在发达国家的表现就能证明这一点。

◆ 反方：开征物业税的政策设计，或许能通过降低开发成本抑制房价，但民众看的是现实效果。还记得政府以往打压房价的举措吧，用任志强的话说就是，每一次打压都会导致房价更快上涨。当年针对二手房的交易税，结果不是都被转嫁给购房者了吗？

◇ 正方：中国过去的房地产税主要针对流通环节，而物业税则主要指向“保有”环节，也就是说以往投机只是“一锤子买卖”，只要房价涨得足够快，就能弥补成本。而现在，一个人参与房地产投机就要考虑长期付出。物业税的征收，肯定不会对所有物业征收，它会设置一个免征额度，比如保障性住房；规定较低的税率，比如改善性住房；而对于超标准的则征收适用较高税率，确保80%的税收来自20%的富裕阶层。这当然会抑制投机，抑制房价。

◆ 反方：增加“持有”环节的税收并不能必然抑制房价。决定房地产价格涨落的关键因素并非依靠税收的调节，而是根本取决于市场供求关系的作用。只要需要住房的人继续增加，掌握土地的政府继续“捂盘”，那么房价就不会因为一个新税种而波动。最典型的例子就是海南，政府暂停土地出让核心项目审批，对房价的刺激压倒了其他一切。

【点评者说】民众或许属于瞎积极。物业税涉及中央与地方的博弈。物业税是地方政府的主体税收，一旦开征，就意味着以前由中央政府获得的土地使用税、房产税等会被整合，一些与中央部门相关的收费项目，会被终止，中央部门税费收入就要减少。更何况，今年的经济还不稳定，政府还指望房地产扮演重要角色，承担经济推手的责任。物业税虽然事涉税制优化，但也得让让位。