解析物权法（76）
陈绪国
【原文】〖业主大会与业主委员会〗
第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
【解析】〖业主的自治机构与主要途径〗
本条款，规定了建筑区划内物业小区的业主自治权利机构应当建立，行使自治权利的途径，以及地方政府有关部门对于上述自治权利支持的义务。业主的自治机构是业主委员会，通过业主民主选举产生，其权利地位略高于物业公司，而实质上是义务性的非营利性的维权组织。业主大会，是物业小区定期或者不定期的业主维权大会或者选举大会，主要用于讨论业主共有权利的行使与维护的事项，是自治权利民主化的一种解决途径。物业管理小区实际上是城镇最小的组织单元，也是社区和谐相处的细胞组织，街道办事处、居民委员会和派出所对于管辖区内有防火防盗等治安管理的责任，有对物业管理小区设立业主大会和业主委员会给予指导和协助的义务。
◎〖业主的自治组织〗
业主的自治组织，是指规划小区内的业主委员会和业主大会。前者是业主的自治组织架构，后者是业主的自治组织形式，两者组成业主自治组织的有机整体。如果没有业主委员会，业主们群龙无首，一盘散沙，难以形成凝聚力与向心力，业主们维权就比较困难；如果有业主委员会，而没有执行业主大会，听任业主委员会独揽大权，业主们自己的自治权利就会大打折扣，甚至于无形之中丧失自己的合法权益。
业主行使表决权、处置权时，存在“少数服从多数”的原则，但不存在“下级服从上级”的原则。这是一条组织原则。
所谓业主大会，就是业主维权的组织形式，是基于业主建筑物区分所有权、专有权以及规划区内共有权、共管权、成员权或者会员权的权利而形成的，由全体业主组成，是建筑物区分所有权人团体的{zg}意志决定形式，是建筑区划内建筑物及其附属配套设施的{zg}管理形式，也是维护业主权利、进行诉讼或者仲裁的主体。
所谓业主委员会，就是建筑物区分所有权人团体具体维权的执行机构。业主委员会由业主大会选举产生，执行大会章程与决议，并在业主授权范围内决定和执行管理事务，替全体业主负责。业主委员会为非营利性质的纯粹维权组织机构，即为全体业主义务服务的组织机构，这一点应当与物业公司区别开来。业主委员会的职能，有带头管理、组织业主管理的职能，有选择物业公司和监督物业公司管理的职能，有物业财务审计的职能等职能。物业管理条例规定，业主委员会履行的职责主要有：（一）召集业主大会会议；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当自选举之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案生效。
业主自治组织的主要对象，也是来自外部的主要矛盾。一是物业管理公司或者物业管理中心。目的是为了协调业主的自治权利与物业公司的物业管理权利，调解矛盾纠纷，实现各自物权的动态平衡；二是个别的房地产开发商。个别情形下，侵权的开发商会与业主发生土地利用权、土地作用权或者其他不动产方面的物权纠纷，也可以通过业主大会、业主委员会来维权。业主自治组织的次要对象，也是来自业主内部的次要矛盾。次要对象就是发生内部矛盾的业主，业主自治组织的目的，是为制约某些业主越权或者侵权行为，包括制约侵犯物业公司的合法权利和侵犯其他业主的合法权利的行为。
业主自治组织的主要维权项目，是业主委员会、业主大会对于建筑物区划内业主共有部分设施、场所及其他不动产、动产的共有权的维护，包括目前利益与长远利益的整体维护，也包括物业小区安全、卫生、便利环境的维护。特殊情况下，业主自治组织维权项目，可以涉及专有兼共有部分建筑物及其配套设施权利的维护。
业主自治组织的权利，本质上是业主行使规划区内共有权、共管权、成员权或者会员权的权利。这也是一组套装的权利。大体上，每个业主拥有一份自治的权利，而不论各自建筑物面积的大小即专有权利的大小。从这个意义上说，业主行使规划区内共有权、共管权、成员权或者会员权的权利，是各个业主平等或者均等的权利。
反映到业主大会上来，一个业主可以行使一票表决权或者否决权。依据物权法第七十六条规定，建筑区划内七大事项由业主决定，分别是：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。为了强调一个业主可以行使一票表决权或者否决权，该条{zh1}一款又规定：“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”由此可见，一个业主可以行使一票表决权或者否决权，是建筑物面积占多数和业主总人数占多数的“双保险”决定权。
业主的自治组织，不应当是虚设的组织，而应当是有实权的组织；不应当是自闭的组织，而应当是与政府有关部门经常保持联系的组织；不仅仅是专门为业主维权的组织，而应当在一定情形下同时身兼为物业公司维权的组织。业主自治组织的维权过程，是全员、全方位动态平衡的维权全过程。业主委员会、业主大会是独立组织，但决不是孤立的组织，维权观念、维权动向应当是多方位而注重实效的。只有如此，业主的自治组织才会更加完善，更加得体，更有生命力。
◎〖地方政府的义务〗
地方政府的义务，即地方人民政府有关部门对于建筑物规划小区设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助的义务。这种义务，可能会涉及到多个政府部门的相关义务。由于业主大会和业主委员会是新生事物，许多问题都在探索之中，需要政府部门及时的指导与协助。可以说，这是业主实现自治权利的一个必不可少的环节。业主大会和业主委员会需要合法成立、健康成长、稳定维权，离不开政府部门及时的指导与协助；而规划小区的和谐安宁，有利于整个社区的和谐安宁，维护和谐安宁是政府部门义不容辞的责任。
地方人民政府有关部门如何履行有关义务，物权法没有明细规定。本文拟作简单的探讨性解释，也不失为建设性意见。
{dy}，房地产行政主管部门的义务。物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应对业主委员会成立的合法性进行审核、备案，发放业委会的证件证书，并免费提供物业管理条例、业主委员会章程和经验介绍之类的宣传资料，指导业主完善自治管理机制。有些城市，有三分之二的物业小区没有成立业主委员会，房地产行政主管部门应当宣传、指导和监督他们及时成立业主委员会。
第二，街道办事处和居民委员会的义务。物业所在地的街道办事处和居民委员会与物业规划小区，有行政区域的隶属关系，关系比较密切。日常工作是协助物业规划小区搞好防火防盗安全、环境卫生管理、计划生育管理，也可以对于物业纠纷实施民事调解，化解物权纠纷。街道办事处和居民委员会应当免费为业主们提供相关的宣传资料。特殊需要时，街道办事处和居民委员会干部代表可以列席业主大会，直接对着大家发表指导性意见。
第三，街道派出所的义务。物业所在地的街道派出所，是与各个小区对口治安管辖的责任单位，主要应对治安事件、恶性事件、群体事件和其他不法事件，日常事务是户口登记、常住人口登记、外来人口登记。街道派出所一方面要经常与业主、业主委员会保持联系，另一方面要经常与物业公司保持联系。街道派出所应当免费为业主们提供相关的宣传资料。遇到突发性事件，街道派出所应当派员于{dy}时间到达现场维持秩序，化解矛盾冲突。
第四，其他部门的义务。譬如，人民防空部门有对小区定期检查防空设施安全的义务；消防管理部门有对小区定期检查消防设施安全的义务；环境卫生部门有对小区周围日常维护环境卫生的义务；城市管理部门有对小区新增建筑设施、余泥垃圾堆放、公共场所摆摊买卖等有xx管理的义务。
地方人民政府有关部门履行各自的义务，就是对于全体业主、对于业主委员会履行相应的义务。地方人民政府有关部门与业主委员会、业主大会、物业公司齐抓共管，各自履行职责与义务，才能变无序化管理为有序化管理，变单一化管理为系统化管理，提高管理的效率，{zd0}限度保护业主的合法权益。
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其他从略。
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字数：5579字
刘洋波
