物业管理基础知识

1、             物业管理的起源

世界范围内的物业管理源于19世纪60年代的英国。英国当时正值工业发展时期。

（１、工业革命引起生产组织形式的变化，使用机器为主的工厂制取代了手工工场。　　２、大量农村向人口向的转移，加快了城市化进程，　使人们的日常生活和思想观念带来了巨大的变化。　　但是，工业化和城市化也产生了新的社会问题。比如：贫富分化，城市人口膨胀，住房拥挤，环境污染等弊端。）

农村人口纷纷涌入工业城市，形成了城市人口大量集中，对房屋的需求急剧膨胀，住房严重供不应求。这时，房地产开发商见有利可图便纷纷营建简陋的住房出租，但是，由于住房质量低劣，附属设备、配套设施又严重不足，因而，出现了普遍拖欠租金及住户人为破坏房屋和设备设施的现象，租赁关系混乱，业主的租金收入也得不到保障。这时一位名叫奥克维娅希尔的女房东，她首先修缮、改良了房屋的配套设备设施，改善了居住环境，然后制定了一系列行之有效的管理制度，要求用户严格遵守，否则收回房屋，搬家走人。结果，事如所愿，租金得到了保证，用户住得满意。奥克维娅希尔的举措令其他业主和政府的有关部门刮目相看，从此，出租物业的业主纷纷仿效奥克维娅希尔的管理方法，使得这一套管理方法在英国迅速推广，以至后来，一些物业业主请专人代为管理其物业，于是，物业管理逐渐发展成一种社会化、专业化、企业化、经营型的行业。同时，英国物业管理的成功经验也迅速在世界各地传播。

2、 物业管理在我国的发展

　　20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之——物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个{dy}，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。标志性的事件有：

1981年3月10日，深圳市{dy}家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的{dy}步，标志着这一新兴行业的诞生。

　　1993年6月30日，深圳成立了国内xx物业管理协会；1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。

　　1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。

2003年9月1日，我国{dy}部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。

2007年10月1日颁布修订后的《物业管理条例》：

一、{zd0}的改变就是将“物业管理企业”改称为“物业物业服务企业”，称谓上的改变意味着新的物业管理条例，更强调业主自治管理和服务。从物业管理转变为物业服务，突出了服务意识，也使业主和服务企业双方的关系定位更加准确。

二、增加“街道办事处、乡人民政府”成为业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。突出了基层管理，对业主、物业公司的指导更加直接，具有更强的实际操作性。

三、严格专项维修资金使用条件。以前是按照xx权，按照面积的套数为依据，现在加入了xx的人数的要求。明确《物权法》对业主在业主大会上的xx权，就是“面积”加上“人数”。

四、关于表决比例的改变。比如修改和制定管理规约、业主大会议事规程，选聘和解聘物业服务企业等，旧的条例要求物业管理区域内占三分之二以上的业主xx权的业主的认可才可以根据新修订的条例，为了是表决权更具有可操作性降低了表决比例，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可得出决议。

五、通过起诉可撤销业委会决定。业主可以以个人名义对业委会的决定进行起诉，只要不合理的地方，都有权提出申请。

六．增加改建、重建建筑物及其附属设设施作为业主共同决定的重大事项的规定。旧的《物业管理条例》规定的重大事项中没有关于业主改建、重建建筑物及其附属设施的内容，新的条例根据物权法的规定增加了这一事项，业主在表决改建、重建建筑物及其附属设施的时候也作为一个重大事项，按照面积、人数双三分之二的原则进行表决。

3、             什么是物业

物业”一词来自于香港方言，（类似的词语，家业、家当）表示房地产或不动产。 “物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。 房地产一词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整 个房地产；而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实 物资产。

是指已建成的具有特定使用功能并投入使用的各类房屋、建筑物以及与之相配套的设备、设施和附属场地。各类建筑物指商住楼、工业区、住宅等；配套的设备、设施指配套的管线设施和室外公建设施，如给排水设施、煤气设施、供变电设施、通讯网络设施；设备指与之配套的机械电气设备，如电梯、风机、备用发电机等；场地指小区内的绿地、道路、停车场等。

4、             物业分类

住宅物业、商业物业、工厂物业、其他物业（医院物业、学校物业等）

5、什么是物业管理

是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

6、为什么要实行物业管理？
答：是为了适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与与物业管理相结合的物业管理新体制，规范物业管理行为，提高城市住宅区物业管理水平，为小区居民创造和保持政界、文明、安全、方便的居住环境，延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥，事业主的物业保值、增值。