当代物权法百科全书小辞典103
法定建筑区划内的共有权
陈绪国
物权法第七十三条规定，建筑划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所公用设施和物业服务用房，属于业主共有。此条款，介绍了不同客观条件下不同的不动产共有权或所有权：法定建筑物区划内的共有权或所有权。他不是政策性物权，而是依据“业主建筑物所有权动态平衡”的原理，本着公开公正公平合理的原则，兼顾“共同出资，共同所有；共同生活，共同享有”的基本法则和“保障业主们方便生活、安全生活，满足基本的生活需要、生活品质”的基本原则，实事求是地进行“法定”的区分的结果。
建筑物区划内的共有权，指建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的归属，一般属于业主共有的权利。这种权利的划分，遵从“共同出资，共同所有；共同生活，共同享有”的基本法则，重点在于保护业主的土地使用权、住宅生活权。客观上，物权法需要将建筑物区分所有权、专有权与建筑物区划内共有权、共管权联结为一个整体，以保障业主们方便生活、安全生活，满足基本的生活需要、生活品质。建筑物区划内的共有权，是业主共有权的一个有机组成部分，基于大多数标的物为法定的业主共有，极少数标的物为约定共有。本条款所明示的标的物，属于法定的建筑物区划内的共有权。
法定建筑物区划内的共有权，是物权法xx肯定、明确昭示了的业主共有权。从大的方面分析，他的出发点是为了维护物业小区公共利益；从小的方面讲，他的出发点是为了维护业主基本的利益。同时，物业小区公共利益、业主基本的利益又旨在区别于房地产开发商、物业管理机构和其他人的不同利益。为了定分止争，物权法本着公开公正公平合理的原则，规定了建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的归属，一般属于业主共有的权利。
这种“法定”共有的权利与“约定”共有的权利有着本质上的区别。其区别点有以下几点：一是，“法定”共有的权利是物权法xx肯定、明确昭示了主体的业主共有权，“约定”共有的权利是物权法既不能肯定又不能否定、又不能明确昭示主体的业主共有权或者专有权。二是，“法定”共有的权利构成法定建筑物区划内的共有权，权利归属及其生效由法律说了算；“约定”共有的权利构成约定建筑物区划内的共有权或者专有权，权利归属及其生效最终由当事人初始化约定的合约说了算。三是，“法定”共有的权利是业主基本的主流的权利，“约定”共有的或者专有的权利是业主外延的支流的权利。
为什么物权法能够将建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的归属，一般“法定”属于业主共有的权利？
{dy}，物权法需要均衡当事人的利益关系。
物权法需要本着公开公正公平合理的原则，兼顾“共同出资，共同所有；共同生活，共同享有”的基本法则和“保障业主们方便生活、安全生活，满足基本的生活需要、生活品质”的基本原则，从而达到业主们与开发商、物业公司的利益均衡、制度均衡，达到业主建筑物区分所有权的动态平衡的两个均衡的目的。开发商在出售商品房过程中，已经从业主身上获得了巨大利益，按照权利与义务对应的原则，应当适当地放权让利，这是一层利益均衡关系；物业管理公司是为业主服务的劳务公司，不能与开发商一起合伙坑害业主，不能与业主抢夺不当得利，更不能凌驾于业主之上损害业主的共有权利，按照权利与义务对应的原则，应当适当地放权让利，这是另一层利益均衡关系。
物权法能够将建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的归属，一般“法定”属于业主共有的权利，就是利益关系均衡的结果，是xx合情合理的物权“法定”设置。否则，业主最基本的土地使用权、通行权、绿地使用权、公用设施使用权、物业服务使用权和公共场所使用权等共有权就不能得到保障，不利于小区的和谐发展，也无助于解决物权纠纷。
第二，物权法需要遵从商品价值法则。
商品价值法则，是关乎各个社会团体或者个人利益的法则，是平衡商品价值与物权取向的法则。商品作为交换的标的物和价值的载体，是在人与人的合约中完成的。当一定的货币与一定的标的物实现对等交换时，货币的主人和标的物的主人也实现了交换。按照合同物权交换的定式，甲方用货币与乙方交换取得动产或者不动产所有权，乙方用动产或者不动产取得货币所有权，这就是“货币—物权”交换和“物权—货币”交换的合同交换过程，最终形成债物权和物债权的主体交换。
商品价值法则，就是调节商品生产和商品流通的价值交换法则，也就是调节动产与不动产物权关系的物权变更、物权转移法则，是建立在合同合意基础上的价值交换法则。具体到建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的价值交换上来，我们是可调查到其商品价值交换的蛛丝马迹的。
譬如，业主从房地产开发商手中购买到若干套间若干平方米建筑物，尽管准业主购房时所购买的是房屋，而其使用房屋必须需要足够的配套设施和配套的权利，因此，准业主、业主购买房屋决不仅xx于房屋的那一块小天地。接着，我们不难发现，商品房
图解物权法本条款的本义，之所以将建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所明确规定为业主所共有，就是一切从实际出发，从业主与开发商的商品价值法则上来全面考量的：既然业主建筑物区分所有权是套装的权利，业主与开发商的购房合同不仅xx于房屋的标的物，其商品交换也不仅仅局限于房屋的商品交换，而是包括了建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的整套交换，而是属于房屋的商品质量与商品价值的整套交换，而是包括建筑物所有权、专有权和共有权、共管权等等一系列权利的整套交换。
第三，物权法需要定分止争。
制订物权法的目的，就是为了确认和保护物权，以便于物尽其用，人尽其权，{zd0}限度地定分止争，{zd0}限度理顺社会主义的商品经济关系。
首先，土地权属方面需要定分止争。
按照国家现行政策规定，建设用地的所有权属于国家所有，建设用地的使用权属于使用权人所有，这是一种“两权分离”的政策，是xx正确的政策。理顺土地权属关系，是理顺建筑物区分所有权、共有权的一个最基本步骤。
土地权属定分止争，所涉及的对象是“三角四方两极”。三角，是指开发商、业主、物业公司这个物权纠纷的三角；四方，是指国家（地方政府）、开发商、业主、物业公司这个物权纠纷的四方。一般而论，三角纠纷为其主要纠纷，而以业主与开发商的纠纷最为显著，而某些物业公司实际上是开发商的关系人，或者是开发商的留守处。两极，就是开发商与业主这两极，开发商代表强势利益的一方，业主代表弱势利益的一方，这两极之间经常存在根本的利害冲突。
按照利益均沾、利益均衡原则，物权法定的基调应当适当地向弱势者一方倾斜，具体来说，就是应当向业主一方倾斜。对于开发商而言，无论是处于买方市场或者是卖方市场地位，无论是销售火爆或者是销售停滞，情景上仍然是处于强势、优势地位，而业主是处于弱势、劣势地位。当开发商的优先权过于庞大时，应当适当削减其优先权地位；当业主的优先权过于渺小时，应当适当增加其优先权地位。唯有如此，法律的天平就可以达到相对公平的情势。
开发商从政府手中购买得土地使用权，形成了建筑物的地产所有权，当建筑物的产权转移到业主手中时，该土地使用权与地产所有权也一并转移给了业主。此时，国家（政府）的土地权属是“影子”的地权—土地所有权，但不具有土地使用权，实际的土地支配权属于业主，建筑物区分所有权、专有权和共有权、共管权均属于业主，建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所与国家并无物权关系，与开发商也了断了物权关系。道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所都是建设在土地之上的人造物，与土地使用权、作用权、利用权密不可分，既然这些权利已经转移到业主份上，那么，以上项目属于业主是天经地义的了，同时，也排除了物业公司所有的“法定”物权关系。
当然，也不排除开发商、物业公司通过一定的途径加入到业主的队伍中来，并一同享受其他业主对等的共有权、共管权等整套物权权利。这是另外一个话题。
其次，公共设施需要定分止争。
在这里，将道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所统称为“公共设施”。基本思路，还是“谁出资，谁所有；共同出资，共同所有；共同生活，共同享有。”以此来界定各自的权利。
定分止争的标的物和共有权如下：
1、业主的道路共有权。物权法已经确定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
解读：{dy}，区划内的道路权属。房地产建筑规划区内的道路，由开发商所建，在出售商品房的同时将该道路打包出售给了众业主，其所有权已经转移给了众业主。每个业主所获得的权利是道路共有权、适当的汽车停放权。物业公司获得道路享用权。第二，区划以外的道路权属。这里的城镇公共道路，是指建筑规划区以外的道路，一般为市政所建，所有权属于政府建设者。如果是地方民间捐资修建的，也归属于城镇政府所有。而各个小区的业主，可以从城镇政府所有者方面获得道路的享用权，但以免费通行为限，不包括停放汽车的权利在内。
2、绿地共有权。物权法已经确定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
解读：{dy}，建筑区划内的绿地，属于业主共有。这是由于业主的土地使用共有权派生出的业主绿地共有权，包括楼房四至范围的林木地、绿草地和荒地、空地在内。绿地，对于业主来说是环境配套的权利。但是，有的开发商却利用业主的大片绿地来开发房地产业，牟取暴利。如果开发商侵占了业主的绿地，业主可以向开发商讨说法，要求开发商赔偿土地使用权、利用权、作用权的损失。第二，城镇公共绿地，属于全城镇居民共有。业主和开发商及其他人不得侵占，侵占城镇公共绿地，就是侵犯了城镇的土地所有权、土地使用权、利用权、作用权，政府有权拆除违章建筑，并要求当事人赔偿损失。城镇的绿地所有权，也是全城镇居民的绿地共有权，其分界线，就是业主建筑规划区以外的绿地。第三，建筑区划内的绿地或者建筑区划外的绿地，属于个人所有的例外情形。这种例外情形，一是多数出现在城中村与建筑小区相互穿插的区划范围内，二是出现在“大小区”套“小小区”的规划区域范围内。比较常见的是小别墅区内，存在个人独有或者几个人共有的个人绿地。但是，物权法原则上不赞成公共小区的绿地分片瓜分给私人所有。
3、业主的公共场所共有权。物权法已经确定，建筑区划内的公共场所属于业主共有。
业主的公共场所，是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已经分摊进入住房销售价格的非经营性车库、公益性文体和娱乐场所、防空洞及地道、地下室、公共厕所，也包括室外的蓝球场、羽毛球场、运动场等体育场。这些公共场所，有些是开发商建造的，有的是业主集资、捐资建造的，不过，以上公共场所的共有权属于业主共有。以上场所，一般不作为营利性的场所使用；假设作营利场所使用，需要通过业主大会讨论通过，并由全体业主享有共同管理、共同收益的权利。
4、业主的公用设施共有权。物权法已经确定，建筑区划内的公用设施属于业主共有。
业主的公用设施，是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已经分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、雨水管、水箱水池、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明系统、路灯、锅炉、暖气线路、消防设施、沟渠、池井、公共走廊、天台、晒衣台、围墙。上述的1公路、2绿地，实际上也是归属于公用设施，只是产权需要进一步明确，才分离开来叙述而已。所有这些项目的共有权，是与业主的专有权紧密关联的，一般而论，比较容易理解。其中，有的锅炉、暖气线路可能会涉及到若干个小区的业主共有权。
5、业主的物业服务用房共有权。物权法已经确定，建筑区划内的物业服务用房属于业主共有。
业主的物业服务用房，是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已经分摊进入住房销售价格的物业管理中心办公用房、保安哨位哨房、厨房、职工宿舍。这些房屋的信托使用权是属于物业公司的，而共有权是属于全体业主的。物业公司不能擅自处分物业服务用房。如果出租物业服务用房，须经业主大会讨论通过，所得收益由全体业主分享。物业服务企业及其管理人员应当接受业主委员会的指导与帮助，替全体业主负责。
本条款，所涉及的是“法定”的建筑物区划内的共有权，除此之外，涉及“约定”的建筑物区划内的共有权另当别论。
相关链接：
价值中国陈绪国《当代物权法百科全书小辞典3·零物权》；《“零物权”在物权法中的法学意义与特殊作用》；《当代物权法百科全书小辞典63·国家财产防火墙》。
《论土地所有权国有化新原理与物权法律实务》；
《0888解放地奴宣言》；
《全球面临大规模国际“圈地运动”的严重威胁地方公众的利益不保》；
《当代物权法百科全书小辞典11·土地统辖权》；
《当代物权法百科全书小辞典20·人民公社土地所有制》；
《当代物权法百科全书小辞典8·土地所有权国有化》；
《当代物权法百科全书小辞典18·土地所有权国有制的xx基本原理》；
《当代物权法百科全书小辞典12·地产权》；
《当代物权法百科全书小辞典13·地产所有权》；
《当代物权法百科全书小辞典14·地产利用权》；
《当代物权法百科全书小辞典13·地产作用权》；
《当代物权法百科全书小辞典28·信托所有权》；
《当代物权法百科全书小辞典30·股份公司信托所有权》；
《当代物权法百科全书小辞典7·土地所有权二元化》；
《当代物权法百科全书小辞典37·集体土地所有权的限制》；
《当代物权法百科全书小辞典37·集体土地所有权的升华》；
《当代物权法百科全书小辞典26·耕地保护政策》；
《当代物权法百科全书小辞典21·自留地使用权》；
《当代物权法百科全书小辞典22·自留山使用权》；
《当代物权法百科全书小辞典23·宅基地使用权》；
《当代物权法百科全书小辞典65·集体财产防火墙》；
《当代物权法百科全书小辞典66·农民集体财产民主处分权》；
《当代物权法百科全书小辞典67·农民集体财产民主信托共管权》；
《当代物权法百科全书小辞典68·农民集体土地统辖共有权》；
《当代物权法百科全书小辞典69·物权法的四化效力》；
《当代物权法百科全书小辞典70·物权法综合效力之“一物一权主义”基本原则》；
《当代物权法百科全书小辞典71·物权法综合效力之物权排他兼协同效力》；
《当代物权法百科全书小辞典72·物权法综合效力之政策性物权的效力》；
《当代物权法百科全书小辞典73·物权法综合效力之技术性物权的效力》；
《当代物权法百科全书小辞典74·物权法综合效力之物权的溯及效力》；
《当代物权法百科全书小辞典75·农村集体土地所有权出台之经过》；
《当代物权法百科全书小辞典76·宪法物权法土地所有权二元化相同之处》；
《当代物权法百科全书小辞典77·宪法物权法土地所有权二元化不同之处》；
《当代物权法百科全书小辞典78·宪法物权法土地所有权二元化之不同效力》；
《当代物权法百科全书小辞典79·集体地权之一物一权主义排他性效力评估》；
《当代物权法百科全书小辞典80·集体地权之优先权效力评估》；
《当代物权法百科全书小辞典81·集体地权之对世效力评估》；
《当代物权法百科全书小辞典82·集体地权之四大权能效力评估》；
《当代物权法百科全书小辞典83·集体地权之xxx主义土地国有化对照》；
《当代物权法百科全书小辞典84·城镇集体的概念》；
《当代物权法百科全书小辞典85·城镇集体信托所有权》；
《当代物权法百科全书小辞典86·城镇集体民主公布制度》；
《当代物权法百科全书小辞典87·集体财产公平保护的四级防火墙》；
《当代物权法百科全书小辞典88·私人财产的概念》；
《当代物权法百科全书小辞典89·私人财产的保护》；
《当代物权法百科全书小辞典90·私人财产的限制》；
《当代物权法百科全书小辞典91·私人增益所有权》；
《当代物权法百科全书小辞典92·私人增益所有权的合法规范》；
《当代物权法百科全书小辞典63·国家财产防火墙》；
《当代物权法百科全书小辞典93·私人财产防火墙》；
《当代物权法百科全书小辞典94·出资人所有权》；
《当代物权法百科全书小辞典95·企业法人所有权》；
《解析物权法(69)》；
《当代物权法百科全书小辞典96·公有团体法人支配权》；
《当代物权法百科全书小辞典97·社团法人支配权》；
《当代物权法百科全书小辞典98·业主建筑物专有权》；
《当代物权法百科全书小辞典99·业主建筑物共有权》；
《当代物权法百科全书小辞典100·业主所有权的性质》；
《当代物权法百科全书小辞典101·业主所有权的限制》；
其他从略。
声明：本文为最近原创作品，未经许可，不得转载、刊登。
字数：7284字
