酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲{zx0}兴起，进而扩展到全球的一种新型的建筑形态或称之为管理形态。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。    
    酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。……   
   
    区域投资分析               
    据调查，在南京地区工作的海外公司高层管理人员，以及在南京的海外社团的工作人员等，构成了南京酒店式公寓的主要需求群体，一些公司的老板也将其作为商住使用。……
    区域价值决定投资价值，购买酒店式公寓进行投资是可行的，但决不能盲目，一定要选准区域。南京地区酒店式公寓市场发展的时间虽然不长，但已经形成了特色鲜明的区域市场特征。新街口、鼓楼、山西路、太平门以及即将建成的河西CBD都是xx公寓集中的热点区域。其中金陵御花园、帝豪花园别墅、名人城市酒店是发展较早、租金{zg}的酒店式公寓之一。这些租住户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，或是国内机构驻南京办事处的负责人。就连其辐射区的其他星级酒店也因此而租价上涨，比如在２００３年就已经迎来开发热潮的鼓楼地区，这一地区的项目有不少都是精装修的房子。发展潜力{zd0}的区域当数新街口商圈、山西路商圈以及未来的河西商务区，这些地区的写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的条件，相信将会得到来南京发展的商务人士的认同。

    投资收益分析
    近几年来，酒店式公寓以其独特的产品特征和良好的市场因素成为南京房产投资商和房屋租赁市场的宠儿。其之所以受到追捧，是因其小户型产品的市场紧俏和能满足巨大的xx租赁市场的需求。
    （一）xxxx率。酒店式公寓的前期投入资金较多，因需要配置酒店的一整套硬件服务系统等，但同时，额外的服务项目提供也使得其租金高于同档次公寓，一般高出２０％左右。……
     （二）出租率。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司入驻管理，他们有广泛的租客来源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的服务，其风险更小。
     （三）租金稳定性。由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。统一经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，保持了物业的整体租价。
      ……
    
    投资因素分析     
    1、地段是{dy}要素。
    与传统房地产市场中强调地段的意义相比，酒店式公寓产品对于地段的要求更加严格。从酒店式公寓的入住客源层面来看，主要为海内外驻宁机构的商务人员、管理人员和技术人员以及部分往来南京的中外商务人员，其并非长期在南京定居，……
    2、产品是投资保障。
    正如前述，酒店式公寓的入住者一般是驻南京的外企、外国机构以及国内外地企业驻宁高级管理人员和商务人员，其一般具有较高层次，对酒店式公寓产品设计以及产品配置均具有较高要求。从产品设计层面来看，……
    3、品牌是收益保障。
    投资者在选择投资对象时，应该加强对发展商背景及其操作案例的研究，xx其是否有完整的协助购房者出租房屋的租务计划，是否有投入较高、市场细分的推广计划，要尽量选择具有较强实力和品牌知名度的发展商。……

    投资比较分析
    与酒店式公寓相类似的产品有普通公寓和产权式酒店，现将酒店式公寓与这两种产品做一比较分析：
    1、酒店式公寓ＶＳ普通公寓。
    在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次公寓更值得投资。其原因主要在于：
    （1）出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，有广泛的客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比普通公寓租金交出不多的价差，获得更多的服务、更小的风险；
    （2）租金稳定性较有保证。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价；               
    （3）xxx比酒店更有优势。酒店式公寓由于是成套住宅，相比较比酒店的单间居住的舒适性更好。同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与酒店相差无几，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。
    2、酒店式公寓ＶＳ产权式酒店。
    理论上讲，酒店式公寓投资者拥有房子的产权，即成为公寓的小业主。两年后这些小业主可以成立自己的业主委员会，业主委员会可以代表小业主，对开发商原先聘请的酒店管理公司进行监督，并反映小业主合理的意见。一旦酒店管理公司签订的合同到期、或是经营出现亏损等问题时，业主们可以通过xx决定是否继续聘用原有的酒店管理公司。
    对于产权式酒店来说，虽然产权属于每个投资者，但是产权拥有者很难把握它的xxxx率，因为他的项目特性决定必须是聘请或委托专业的酒店管理公司来经营管理，不是由自己来控制这一市场层面的盈亏。……
    {zh1}要注意的是，投资酒店式公寓的回报率是诱人的，但酒店式公寓并非是每个购房者的提款机，……
    可以说，酒店式公寓给投资人多了一种投资选择，同时也就多了一种风险。因此，作为一个理性的投资者，一定要睁大眼睛，不要轻易把钱投进去，无论有多大的诱惑，在开始时做好预测，要把预期得到的xxxx缩小，风险放大，如此情况下的测算也会有较好回报的话，方可作一次投资选择。

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