神都总部物业管理方案
目录
一 万业源大厦管理的整体设想及策划
1. 认识与定位
2. 工作重点
3. 环境营造
二 管理方式、工作计划和物资装备
1. 管理方式
2. 工作计划
3. 物资装备计划
三 管理人员架构、人员培训和管理
1. 管理岗位的架构及任职要求
2. 管理人员的培训计划及管理方案
四 管理制度及档案资料的建设
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2. 档案资料的建立及管理
五 管理成本测算和管理费标准
1. 固定支出项目明细及标准
2. 管理成本费用测算
六 神都总部的运行及管理
1. 前期准备阶段工作
2. 机电设施的运行管理
3. 日常事务的运行管理
{dy}章
一 认识与定位
二 工作重点
有针对性地制定相应的接待服务方案，确保各种服务任务的顺利完成。
三 环境营造
第二章 管理方式、工作计划和物资装备
一 管理方式
1.拟采取的管理方式
“前台运行，后台统筹”的管理模式，遇重大事项时调动系统内全部资源，形成整体优势，及时进行应急处理及支持。
实施“首问负责制”服务方式，在服务区域内均可向首名遇到的服务管理人员提出自己的要求和询问，服务管理人员均有责任和义务给予解答，不得以任何借口给予回绝，如不属于自身责权范围内的事情，有义务快速准确的向相关部门传递具体信息，并及时了解公司需求，{zd0}程度的提供一个迅速、方便、舒适的服务平台。
2. 组织机构及人员配备
管理部门：
客房保洁部： 主管 2人
工作范围：
职责：负责商务客房清洁整理、各楼层卫生清扫、垃圾清运、车场、外围卫生清扫、玻璃幕墙清扫、绿化养护、突发事件处理。
工程技术部： 电工 2人
工作范围：全楼配电柜、照明、排风、空调、给排水、通讯网络、电梯、监控探头
职责：负责设备年度保养、设备抢修、日常检修、大厦节能降耗、保障设备完整率、突发事件处理。
消防中控安保部： 主管 1人
工作范围：B1～10区域、停车场、中控室
总计：
二 工作计划
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三 物资装备计划
根据公司要求，结合项目实际情况，拟投入项目物资装备如下：
第三章 管理人员架构、人员培训和管理
一. 管理岗位的架构及任职要求
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3)
4)
遵循“精简效能”的原则进行项目管理机构的设置和定员编制。在保证工作质量之前提下，务求岗位责任制与精简人员架构的配合，体现效率高、成本低、专业强的系统化管理机构。充分发挥员工的积极性、创造性，提高工作效率和管理效率，从而使管理中心人力资源配备与其它资源合理有效的结合，产生{zj0}的工作效果。
二. 管理人员的培训计划及管理方案
培训计划从观念培训、管理培训、岗位技能培训三个方面进行，不断提高员工素质，实现一专多能。为公司创建人才库。
管理方案基础以奖励为主，实施目标管理责任制，充分调动员工积极性。让员工加入管理当中，实现利益共同体，共同参与管理、共同承担压力、共同迈向成功。
第四章
一
行政管理
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奖励：凡符合下列条件，均按公司表彰管理办法对相关部门及人员给予奖励或通报表扬。
（1）凡已明确考核期限的连续性工作，经过努力提前完成，并对推进公司下阶段工作起到促进作用。
（2）对克服困难，创造性的开展工作，为公司带来经济效益，赢得荣誉。
（3）对临时性指派工作保质保量提前完成。
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三、自行采购的管理规定
自行采购范围：
A、日常消耗品、不可预见突发事件所需的备品备件。
B、总价值在200元以下，单位价值在100元以下。
C、不能在合格供方中实施采购。
根据采购内容，自行选择供方并实施采购工作。
对自行采购的要求：
1、如需要自行采购，应报总经理批准，并报行政人事部备案。
2、自行采购用品确保产品质量以及环保要求。
3、采购申请单上报行政人事部存档以便查阅。采购单注明部门名称、采购内容、数量、总价格并明确标示使用用途。
4、采购申请单要有部门经理签字、实施采购人签字、并经使用部门签字确认。
5、采购物品到货，由使用部门确认签收，项目经理签字认可。
6、月末，部门要将本月自行采购入库单上报行政人事部留存。
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客户服务管理制度
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工程管理制度
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l 用户报修处理程序
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安全管理制度
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l 突发疫情应急处理预案
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其它管理制度
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二. 档案的建立与管理
1) 公司的批复、指示、通知、要求等
2) 公司各类文件及人事资料
工程设计、施工资料、房地产项目开发有关文件
四、工程档案归档范围、保管期限及内容
1、房屋及设备设施基础资料
（1）竣工图（房屋总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸）
（2）地质勘察报告
（3）工程合同及开工、竣工报告
（4）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）
（5）隐蔽工程验签证
（6）沉降观察记录
（7）竣工验收证明书
（8）钢材、水泥等主要材料的质量保证书
（9）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书 {yj}
（10）砂浆、混凝土试块试压报告
（11）供水、供暖的试压报告
（12）竣工和接管验收资料清册
（13）物业公司验收质量问题清单
（14）写字楼设备设施资料移交表
（15）设备设施使用说明书、手册及相关原始技术资料
2、房屋产权产籍资料
（1）房屋产权情况清册（包括共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数）
（2）项目批准文件
（3）用地批准文件
（4）建筑执照
（5）拆迁安置资料
3、物业经营管理资料
（1）房屋管理清册
（2）分户管理记录
（3）历年的房屋完损等级评定表
（4）空房防护记录
（5）设备维修审批表
（6）修缮工程合同
（7）物业公司大、中修工程审批单
（8）物业公司大、中修工程验收单
（9）建设工程质量保修修理通知书
（10）建设工程保修合同
（11）设备及设施检查记录
（12）零维修检查记录
（13）设备及设施运行记录（维修）
（14）意见征询表
（15）物业公司房屋钥匙移交单
（16）派工单
（17）回访记录
五、客户档案归档范围、保管期限及内容
1、发展商/业主致物业公司售/租房入伙通知书
2、与客户签订的入住承诺书
3、写字楼房态汇签表
4、室内修补完成确认书
5、室内装修委托书
6、装修承诺书
7、二次装修施工监管协议书
8、施工安全责任书
9、二次装修工程验收表
10、二装进场通知单
11、二装竣工（施工）图纸（全套）
12、开工许可证
13、施工单位资质、营业执照等证件
14、建筑内部装修设计防火审核申报表
15、建筑内部装修设计防火审核意见书
16、施工现场消防安全审核申报表
17、施工现场消防安全审核意见书
18、建筑工程消防验收申报表
19、建筑工程消防验收意见书
20、检验报告
21、隐蔽、预检工程检查记录
22、电检
23、消检
24、施工组织设计
25、入住单位安全协议书
26、租用╱购买直线电话线路申请表
27、地下停车场租赁车位申请表
28、收缴通知单（管理费、车位费等）
29、退租╱迁出房态汇签表
30、发展商╱业主致物业公司退租通知书
31、与客户往来函件（客户投诉等）
32、其它（客户、客户二装资料等）
六、不列入归档范围文件材料
为提高公司归档文书材料的质量，减少档案中庞杂臃肿的现象，以下文件属于不归档的文件材料：
1、以公司名义编号的发文，除行政人事部保存一份打印稿立卷和留存一份为付本外，其他部门一律不得立卷保存（但为查阅方便，可做为参考文件留存）
2、会议文件除行政人事部留存一份，其他部门不立卷归档。
3、未成文和未签发的文件，一般性文件历次修改稿不立卷归档。
4、无特殊保存价值的信件如一般性表态、询问建议或意见的人民来信不立卷归档。
5、参考为目的，从各方面搜集的文件材料不立卷归档。
6、无查考利用价值的事务性、临时性文件不立卷归档。
7、上级单位任免、奖励非本公司人员的材料不立卷归档。
8、外单位送来的与本单位业务无关，仅有临时性参考价值的抄送件不立卷归档。
9、外单位送来的征求意见的未定稿不立卷归档。
（1） 10、其他单位（非本系统）抄送来的，又与本单位业务无关的文件，如某单位改名、成立、合并、撤销、启用公章等不立卷归档。
3) 大厦的管理，维修记录等资料
4) 治安保卫、消防、安全生产有关资料
5) 音像、图片资料
6) 各类合同、协议资料及其他要求归档的重要文件
第五章
一
1.管理支出项目
1)
2)
3)
4)
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)
5)
6)
7)
8)
9)
2.各种能源、市政各种收费种类
供电费
供水费（含排污费）
供暖费
歌华有线电视费
市政垃圾清运费
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