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银行应严防我国房产中介信贷风险
[转贴 2010-01-20 12:20:49]
银行应严防我国房产中介信贷风险
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【本文摘要】
2007年6月,深圳整个中介代理行业的成交量达到1.2万-1.3万单,这个数量超出了正常比例的一倍多,许多中介机构蜂拥而入,快速扩张。
2007年6月,深圳整个中介代理行业的成交量达到1.2万-1.3万单,这个数量超出了正常比例的一倍多,许多中介机构蜂拥而入,快速扩张。2007年9月,深圳出现了房产中介收缩倒闭现象;而到2008年1月,房地产中介退市风潮正向全国范围蔓延。深圳,包括创辉、世华、星彦、景河田、顺驰、金地、天健、通泰、美联、满堂红等在内的16家中介收缩数百家门店;北京,门店数量最多的房屋经纪公司中大恒基连续关闭门店50家以上,陆续有天宏东达、信{yt}、金色时光、帝园退出市场。
银联信分析:
经历了前期房地产市场的快速发展,房地产中介行业对经纪业预期过高,在行业运作模式具有极高风险的同时,快速扩张,2007年下半年,国家加大了对房地产市场的调控,市场出现萎缩,行业风险集中释放,引发房地产中介收缩、倒闭潮。
一、行业运作模式之患
房地产中介行业的发展主要通过门店重复扩张,同时,支持门店快速扩张的资金主要不是自有资本金,而是房屋首付款以及房租预付款等客户资金,在行业景气度高的情况下,中介机构利用监管漏洞以及时间差进行买方资金的运作,xx成为可能,但一旦资金的流入大幅减少,房产中介无法在约定时间内支付业主款项,收缩门店增加现金流补足应付款则是必然,情况严重只能倒闭,行业运作资金杠杆作用过大,风险无法控制。
二、预期过高,快速扩张
2007年9月前,上海、广州、北京、深圳的房地产市场一片繁荣,二手房成交量价齐升,市场预期普遍乐观。上海5-9月二手房成交量呈现爆发式增长,由于房地产中介行业进入门坎偏低,不少曾在2005年宏观调控后倒闭的中小中介公司重新进入市场。在最近两年房地产市场供需两旺的时候,房产中介为抢占市场份额,几乎无一例外扩张门店规模,有的中介曾创下一年开店100多家的纪录。
三、房产交易市场萎缩,对中介造成致命打击
2007年,房价继续冲高,调控政策不断出台。其中,央行6次加息,10次上调存款准备金率,提高第二套房贷的首付比例和xx利率,明显抑制了住房投资性需求的增长势头。这一背景下,在深圳、广州、上海、北京等一线城市,买卖双方观望气氛浓厚,楼市成交量持续萎缩。宏观调控威力渐显,市场成交量的下降,导致一些中介不堪重负。从2007年10月开始,深圳市地产中介已呈全行业性亏损。
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