关于农村土地征用房屋拆迁补偿的建议
赛格所资深律师 马焕勋
在我们办理的法律事务中，经常碰到土地征用，房屋拆迁引发的纠纷。一旦这些纠纷处理不当，往往引发严重的社会群体性事件。究其原因，是我国立法滞后，造成各地自行其事，引发了这类事件的出现，要解决这类事件，必须从立法做起。
土地征用、房屋拆迁立法，其核心内容就在于补偿。一旦补偿标准公平、补偿方法合理，群体性事件就xx可以避免，而个别人的意见，不足以影响大局。
土地征用、房屋的拆迁补偿，关键在于处理人的生存问题。在市场经济制度下，人的生存无非在两个方面：一是就业问题；二是居住条件问题。
最复杂的征用补偿，在农村，而不在城镇。因为城镇的就业问题，早就由市场决定，而且也没有耕地可补偿，所以相对简单。在农村，既要考虑每个人的就业问题，又要考虑房产问题。而房产问题中，又分两大类：一是居住问题；二是经营性房产的补偿问题。而土地征用补偿，最关键的就是就业问题。所以，只要我们将土地征用房屋拆迁的问题都考虑到了，xx可以通过一部法律，解决城市和农村的土地征用和房屋拆迁补偿问题，使土地征用房屋拆迁问题的得到解决。
一、土地征用时的就业问题解决方案。
土地是农民赖以生存的基本条件，谁要征用土地，谁就得解决农民的就业问题。在就业市场化条件下，就业安置问题，就是一个社会保险基金的补偿问题。其补偿的原则是：达到退休年龄的人员，应当保证他们的养老保险金，即为他们发放养老金（即职工养老、医疗保险）。具体标准由各地根据各地的情况确定。确定的原则就是社会平均的年收入按比例确定，30-60（女45）的人，按50%计算缴纳，30岁以下不予考虑。在土地征用完的地方，就业一般不成问题，所以30岁以下不予考虑是可行的。30-60岁的人，可以通过多安排一套房的方法予以解决保险的问题。
没有了土地的农民，应当统一享受城镇居民的各种待遇，这是不容置疑的。而且养老保险我们更无法回避。这个问题解决的越好，镇城化的速度就越快。
二、土地征用时房屋拆迁补偿的处理。
就一般的居住安置方案，成都市的方法和标准，是受欢迎的，没有人提出异议。这就是每人50m2的住房安置，既可选择货币补偿，又可以选择房产置换。人均50m2的面积，基本上保证了每户人有一套70m2或50m2的房屋出租，这是保证家庭{zd1}收入的有效方法，实在应当鼓励。
另一个问题就是经营用房的补偿问题。在房屋拆迁过程中，这类补偿问题，引发的矛盾最尖锐激烈，也是目前的立法中最薄弱的地方。
在农村，只要宅基地被批准使用，在宅基地上建几层房，法律没有规定，由农民自主决定。一旦拆迁，补偿就变得复杂起来了。我的意见是：只要是合法的建筑，就应给予补偿，即可货币化，也可以房产置换。但经营用房的使用期限要限制，可选择30-50年期限。过了这个期限，通过遗产税和物业税手段收回，归国家所有。在这里我们必须明确两个问题：一是土地经营使用的，要缴纳土地使用税，居住使用的，免税。二是经营用地不得超过30-50年，过期国家有权收回。出租房屋获得收入的，属于按资本分配财富的一种方式，应当在法律上给予限制。
在经营用房选择置换方式补偿的，有两种选择方式：一种是按同地段置换的，没有优惠政策；另一种是由拆迁人决定地点的房产置换的，可以免交2-3年的税收。
在征用拆迁中，解决了养老、就业、居住的补偿安置问题后，人们的生存有了保证，谁还会无理去闹？因征用而引发的群体事件，都是因为补偿不公平所致。征用拆迁是一个巨额的财富重新分配的过程，一旦缺乏公平公正性，必然导致激烈的矛盾出现。所以说，社会财富分配的公平程度，决定着社会的稳定程度。我们的立法如果没有保证合理分配财富的公平性，则社会必乱。影响的人数越多，群体性就越可怕。社会分配财富的公平性，是我们立法要遵循的基本原则。
在大量的征用拆迁纠纷中，多次出现程序违法问题，也应该引起注意。一是补偿标准征求意见程序，往往被忽略。在立法中应当将征求意见程序改变为听证程序比较好。二是救济程序不明确，使得被拆迁人处于疲于奔命的境地。立法时应当全部通过诉讼方法救济，不再保持过去的最终裁决程序。
另一个应当防止的程序性问题就是政府机关直接负责拆迁而收费用的问题，应当杜绝。具体拆迁在城镇的，由企业通过招投标实施。在农村由村民委员会负责。政府的职员只能是公开相关文件，主持补偿标准听证会。即当运动员，又当裁判员的做法，必须禁止。
