核心提示：一套价值百万元的二手房，通过中介辗转变卖坐价升值数倍，仅仅是供求关系做祟？从卖家出手到买家接手，交易中间经历哪些环节，又有哪些利益寻租空间？ 从2009年5月份开始，北京二手房价格和成交量就开始迅速蹿升，有的楼盘甚至超过了一手房价格，也就是从去年开始，二手房的“井喷”态势彻底吸引了银行和二手房中介在内的每个交易方，二手房市场瞬间成为利益争夺和核心。 “从去年下半年开始，之前帮忙租房的中介就开始陆续找我，希望转租为售。”家住北京海淀区的高师傅向网易房产表示，据中介透露，他本人在知春路附近的房子如果出售可以从半年前楼市低迷时的80万升值到130万左右。“只要授权给他们，其余的我不用再管。” 一套价值百万元的二手房，通过中介辗转变卖坐价升值数倍，仅仅是供求关系做祟？从卖家出手到买家接手，交易中间经历哪些环节，又有哪些利益寻租空间？ 利用“房托”抬价：3%的提价空间 利用房托抬价是二手房中介经常采用的伎俩。 据网易房产了解，二手房中介经纪人收取的手续费通常是交易额的2%—3%，所以他们希望房价越高越好，几乎每家中介通过找“托”的方式来抬高房价。 当网易房产以卖房人向中介咨询东四环某xx小区时，该中介经纪人透露，可以通过找托等方式，适当抬抬价。“虽然这几天政策出来后，疯狂买房的人流少了些，但总体而言，还是相当疯狂。” 该房产中介透露，当购房者看好某套房源后，他们往往会凑齐几家意向购房者安排另外的时间组团看房，而在当时安排一两个托来拉高交易价格。有时候他们就找自己的同事假装托，互相帮忙。 “做托的都要现场嚷嚷加价，这样真像买房的人就着急了也随着加价了！”而当我们问道，如果购房者不随之加价怎么办时，这位经纪人告诉我们“随便编个理由，就说这个托的人，原来的房子没有卖掉钱不够了，只能忍痛割爱了！” 上述中介坦言，只有购房者表现出强烈的购房意愿时，他们才会安排托介入，“一般300万的房子，能多加10万，大概3%吧！” 银行“返点”拉拢中介：0.3%～2% 拉到买家之后，中介会将办理包括评估、信贷在内的相关工作全部包揽。 “这时候买家基本上是没有自主选择银行的权利，中介会将xx银行的选择全部包办。至于选择哪家就看中介和银行的利益同盟如何。”据某中介公司相关人士表示，也就是说，哪家银行为中介提供了“满意”的返点业务就选择哪家。 此前，网易房产曾{dj2}报道自2010年1月1日开始，中国银行业协会全面叫停房地产交易中介返点。 此“返点”即彼“返点”：网易房产了解到，目前全国商业银行在房贷按揭市场竞争中，为了从房产中介以及房贷按揭服务公司手中取得xx业务，通常会向中介机构支付佣金。该笔佣金，即为“房贷返点”。而返点的数额从按揭xx额的0.3%至2%，而温州等地更是接近接近3%的水平，而在主要一线城市，各家商业银行通常会支付0.5%至2%。 中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华表示，该政策的出台主要是因为目前银行受房产中介挟客户资源，而降低房贷放贷门槛，并且由于返点而导致的不正当竞争的局面。 “这让包括我们在内的商业银行很恼火。”据建设银行相关人士表示，不仅仅是引发恶性竞争，扰乱市场秩序的问题，关键是基本上到了影响{zh1}收益的程度了。他坦言，不过房贷按揭是各家银行争相抢夺的业务，不可能丢掉。 正如上述人士所言，“返点”潜规则，让各家商业银行备感压力。据悉，中信银行为摆脱这种噩梦困扰，于2009年成立了直客式房贷业务，欲摆脱中介，自己承担起寻找买家业务。而这样的直客业务，以后再各类银行和金融机构中有可能会越来越多。 网易房产了解到，目前银行返点照旧，而据中介公司内部人透露，目前像中国农业银行这样的银行返点最多。“谁取消返点，我们就{dy}时间取消和他们合作！”一位中介公司员工告诉网易房产。 二手房担保形同虚设：产业链上的幌子 二手房交易中另一个不可或缺的环节就是——担保公司。房地产中介在拉到银行之后，就开始进入物业担保环节。 目前二手房交易担保市场中，占有率{zd0}的就是厚泽担保公司，在不少中介的眼里，他们几乎无所不能。 “他们至少拥有80%的市场占有率，连银行的工作人员都在他们那里上班！什么银行都有，他们都熟得很！在中国嘛，办什么事情都要讲究关系！”某二手房中介店长透露。 当我们问到“担保费多少钱？”时，各家中介几乎没有统一的答案。据中天置业的工作人员透露，如果按照他们的规定，担保费用收取交易额的1%—2%，但是关系好的可以压倒0.8%。而另一个中介公司的标准是：交易额30万以内2000元，每多1万加50元。 但是这些价格不过是个幌子。“如果你在我这边办手续，我可以给你做到全免！”中天置业的店长向我们保证！谈到其中的原因，他解释“因为银行会给担保公司返点，所以这方面的费用给购房者点优惠。” 大多数时候，担保公司可能形同虚设。据了解，目前拥有大量客户源的二手房中介会选择直接银行合作，拉一家中担保公司“做做样子”，但如果中介公司市场占有不强，则会和担保公司共同瓜分返点费用。“如果返1.5%，中介公司拿1%，担保公司拿0.5%” 目前已经有不少二手房中介向产业链延伸，拥有了自己的担保公司，例如链家地产和我爱我家都拥有自己的担保公司的房屋中介，在调查中发现链家采取的是零担保费，而我爱我家收取400元的评估费。 二手房交易xx：漏洞百出 走过了担保环节，二手房交易进入xx环节，也是问题多多。 中介公司还有一个为客户省钱的招数——做低房价。因为目前契税、个人所得税和营业税都涉及到交易额，因此不少中介都存在着做低交易价来逃避税款。 “200万的成交价，我们帮你做到90万，其他的费用就以装修费记录。”一位中原地产的工作人员透露，这样的方式几乎是行业里公开的秘密。 另外，xx利率是行业里公开的秘密。“利率七折肯定没有问题！只要第二套比{dy}套大，就算改善性住房！”美联地产的工作人员和网易房产的暗访员做了一个口头承诺。 而我们发现几乎所有的二手房中介公司都能承诺利率七折的优惠，对此链家地产的副总经理林倩表示，因为目前“国11条”中对于二套房xx利率的描述为“xx利率严格按照风险定价”。因此现在各家银行尚没有明确规定，导致市场出现一个真空期。而对于一些“承诺”一定要慎重，因为很有可能在实际的操作中因此政策的改变而不能实现。 除此之外，关于二手房交易xx中涉及的猫腻不少。 比如同时购买两套“首套住房”，美联地产的工作人员表示，同时购买两套住房，并同时在不同的银行办理xx，只要相差不超过一个星期，就都可以按{dy}套住房申请首付和利率优惠。“因为同时申请，你的购房信息还没有被登记入库，所以银行也查不到。”这位工作人员还透露，这样的方法也可以适用于同时卖一套，再买一套，利用时间差，申请{dy}套住房的信贷优惠。 而据这位工作人员的描述，目前外资银行还能提供更多的xx服务。“比如说浦发银行，能提供给你百分之百的xx额，相当于零首付。”但是这样的申请xx于世界五百强公司的员工等资质较好的xx者。 在二手房交易中，公积金xx明显受到了冷遇，因为公积金xx的手续繁杂，时间长。因此很多出售者并不愿意购房者用公积金xx，甚至是将公积金xx“拒之门外”。 谁从中受利？ 对于以上这些林林总总的二手房交易“潜规则”除了扰乱了市场秩序，普通消费者从中的利得几何？ 据悉，目前的房产中介机构，主要盈利依旧是以促成交易所收取的交易佣金为主，房贷返点收入一般占房产中介收入的15-20%左右，因此取消房贷返点，房产中介有可能会将损失转移到消费者的身上，向消费者收取一定数额的xx代办费用。 因此对于中介的整体利润损失不会很大，但是该笔现金流的缺失，会使部分房产中介的扩张步伐稍有减缓。