股市楼市双链条脆弱 囤地捂盘遭遇大考
[转贴 2010-01-26 21:28:16]
股市楼市双链条脆弱 囤地捂盘遭遇大考
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"虽然1、2月份销售情况还可以,但并不能说明市场就全面回暖了,还不能马上决定公司今年是否像去年一样大规模拿地,各家公司都还在观望呢,现在的形势有点让人看不懂。"保利地产(600048.SH)董秘办公室一位负责人3月18日在电话里对本报记者说。
在此之前,保利地产发布了2008年1-2月的销售简报。简报显示,公司2008年1-2月实现销售面积24.3万平方米,同比增长104.28%;实现销售认购金额15.7亿元,同比增长103.85%。
3月18日,在货币政策从紧、大小非解禁、次贷危机等利空因素的共同作用下,上证指数下跌157.61点,跌幅达到2.93%,当日收报3850点,创2008年的历史新低。
连日来的下跌,令多数地产股的股价已经跌到仅相当于2007年6月时的水平。
经历了高歌猛进的2007年后,房地产上市公司将要面对的是充满太多不确定性的2008年。
危险游戏结束
如果说2008年是中国经济最困难的一年,很难说不是房地产上市公司最困难的年份之一。
股市大跌和楼市的调整,直接宣告了房地产上市公司融资—高价买地—推动房价—再融资这一走在钢丝绳上的游戏终结。
一位资深房地产专业人士告诉本报记者,房地产公司每个项目都会按照进展情况排定全年计划,其中最重要的节点是销售回款。而笼罩楼市已5个月之久的观望情绪,打乱了绝大多数项目的既定计划,他们必须立即进行调整。销售回款进展调整,则会扰乱房地产企业以现金流为核心的整个计划,包括拿地。
2007年,房地产上市公司经历了"{df}时刻"。在膨胀的过程中,上市公司不断扩张,四处买地。而经营规模扩大的重要标志是存货的迅速增加。由于开发规模和土地储备的增长,大多数公司的存货在2007年都有很大的增长。较具代表意义的是,截至2007年12月31日,保利地产的存货数量(一般指已建待售和在建未售商品房货值)超过280亿,和去年相比增长了140%以上。金地集团(600383.SH)的存货数超过160亿,比去年增长了118%。招商地产(000024.SZ)的存货数超过171亿,比去年增加104%。大多数公司的存货增长量都超过了50%。
"再也不会像去年那样买地了,2007年拿地时,各家公司都有一些估值冲动。那时候市场很好,刺激了公司股价不断上涨。"前述保利负责人说。
"对市场乐观的时候,投资者会看公司的土地储备。因为投资者关心的是地产公司的盈利能力,市场好的情况下,土地储备越多,则代表盈利能力越强。"光大证券分析师华光磊对本报记者说。
当这些拿着从资本市场中获得大量资金的公司出现在土地拍卖现场时,全国范围内的土地价格不断创出新高。前述保利地产人士也对本报记者说,"高成本拿地实在是无奈之举,上市公司没有愿意做xx的。"
市场成交量萎缩,价格下降后,拥有大规模土地储备、巨大资金需求的地产公司逐渐被投资者排斥。"上市公司拿的地,去年比前年贵,假设房价上涨幅度小于地价增幅,公司的利润率是在下降的。假设房价下降,去年高价拿地的公司还会因此亏损。"华光磊说。
为扩张埋单
虽然不少公司早在2007年就已定下2008年的目标,但是在华光磊眼中,部分公司的目标过于乐观了。
2008年,保利的经营目标是,房地产直接投资300亿-350亿,新开工面积630万平方米。金地主要开发项目共32个,计划开工面积261万平方米,计划竣工面积186万平方米。2008年,招商地产将有58个项目同时进行,总规划建筑面积543.74万平方米。而土地储备大户碧桂园计划,交楼面积将逾550万平方米。万科、金地、碧桂园、恒大地产等大型地产商也面临着大量项目将要开发的局面。"开发商在制定经营目标时,市场还没有像现在这样糟糕。"华光磊说。
摆在上市公司面前的首要任务是消化存货,加快周转率。事实上,各家公司在2007年四季度已经开始有所调整。
公布二套房贷政策后,金地迅速调整战略,2007年10月召开的公司经营例会上,金地总部随即要求各地子公司密切跟踪市场状况,加大销售推广力度,符合销售条件的项目尽快销售。包括此后万科董秘肖莉回应降价风波时,几家扩张较快的上市公司都不约而同地提到,2008年将首要加快项目的周转速度,加快资金的回笼保证开发。金地方面表示,针对购房xx政策可能的变化,公司采取各种措施加快项目开发和销售进度,缩短资金回收期。
"今年不可能再囤地捂盘了,几十亿的资金沉淀在土地里,也没有利息,我们当然是想越快开发越好。"前述保利人士表示。
然而,面临着融资环境逐渐恶化的趋势,中原证券分析师魏博认为,受资金面影响,上市公司未必能顺利完成此前预计的开发量。"开工项目会受到影响,但主要还看销售情况,如果销售情况不好,开发商一定会放缓开发速度。"
虎杰投资首席分析员张寅认为,在信贷收紧的情况下,大公司拥有更强的融资能力,在市场普遍不景气的情况下,xxxx可以通过降价来促进销售。他预测,2008年大公司的市场占有率会逐渐增加,行业并购会越来越多地出现。
而为了面对风险,金地提出2008年将进一步寻找多元化融资,增加资金来源。除拓宽融资渠道,招商地产也表示,将寻找合适的机会进入更多的二三线城市,分散风险。
保利方面称,"2008年以现金流为中心,在保证资金平衡的基础上保持适度规模发展。我们会积极关注由于宏观调控而带来的行业集中度提高的可能性,通过收购兼并或者合作开发等方式扩大公司经营规模的机会。"
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"虽然1、2月份销售情况还可以,但并不能说明市场就全面回暖了,还不能马上决定公司今年是否像去年一样大规模拿地,各家公司都还在观望呢,现在的形势有点让人看不懂。"保利地产(600048.SH)董秘办公室一位负责人3月18日在电话里对本报记者说。
在此之前,保利地产发布了2008年1-2月的销售简报。简报显示,公司2008年1-2月实现销售面积24.3万平方米,同比增长104.28%;实现销售认购金额15.7亿元,同比增长103.85%。
3月18日,在货币政策从紧、大小非解禁、次贷危机等利空因素的共同作用下,上证指数下跌157.61点,跌幅达到2.93%,当日收报3850点,创2008年的历史新低。
连日来的下跌,令多数地产股的股价已经跌到仅相当于2007年6月时的水平。
经历了高歌猛进的2007年后,房地产上市公司将要面对的是充满太多不确定性的2008年。
危险游戏结束
如果说2008年是中国经济最困难的一年,很难说不是房地产上市公司最困难的年份之一。
股市大跌和楼市的调整,直接宣告了房地产上市公司融资—高价买地—推动房价—再融资这一走在钢丝绳上的游戏终结。
一位资深房地产专业人士告诉本报记者,房地产公司每个项目都会按照进展情况排定全年计划,其中最重要的节点是销售回款。而笼罩楼市已5个月之久的观望情绪,打乱了绝大多数项目的既定计划,他们必须立即进行调整。销售回款进展调整,则会扰乱房地产企业以现金流为核心的整个计划,包括拿地。
2007年,房地产上市公司经历了"{df}时刻"。在膨胀的过程中,上市公司不断扩张,四处买地。而经营规模扩大的重要标志是存货的迅速增加。由于开发规模和土地储备的增长,大多数公司的存货在2007年都有很大的增长。较具代表意义的是,截至2007年12月31日,保利地产的存货数量(一般指已建待售和在建未售商品房货值)超过280亿,和去年相比增长了140%以上。金地集团(600383.SH)的存货数超过160亿,比去年增长了118%。招商地产(000024.SZ)的存货数超过171亿,比去年增加104%。大多数公司的存货增长量都超过了50%。
"再也不会像去年那样买地了,2007年拿地时,各家公司都有一些估值冲动。那时候市场很好,刺激了公司股价不断上涨。"前述保利负责人说。
"对市场乐观的时候,投资者会看公司的土地储备。因为投资者关心的是地产公司的盈利能力,市场好的情况下,土地储备越多,则代表盈利能力越强。"光大证券分析师华光磊对本报记者说。
当这些拿着从资本市场中获得大量资金的公司出现在土地拍卖现场时,全国范围内的土地价格不断创出新高。前述保利地产人士也对本报记者说,"高成本拿地实在是无奈之举,上市公司没有愿意做xx的。"
市场成交量萎缩,价格下降后,拥有大规模土地储备、巨大资金需求的地产公司逐渐被投资者排斥。"上市公司拿的地,去年比前年贵,假设房价上涨幅度小于地价增幅,公司的利润率是在下降的。假设房价下降,去年高价拿地的公司还会因此亏损。"华光磊说。
为扩张埋单
虽然不少公司早在2007年就已定下2008年的目标,但是在华光磊眼中,部分公司的目标过于乐观了。
2008年,保利的经营目标是,房地产直接投资300亿-350亿,新开工面积630万平方米。金地主要开发项目共32个,计划开工面积261万平方米,计划竣工面积186万平方米。2008年,招商地产将有58个项目同时进行,总规划建筑面积543.74万平方米。而土地储备大户碧桂园计划,交楼面积将逾550万平方米。万科、金地、碧桂园、恒大地产等大型地产商也面临着大量项目将要开发的局面。"开发商在制定经营目标时,市场还没有像现在这样糟糕。"华光磊说。
摆在上市公司面前的首要任务是消化存货,加快周转率。事实上,各家公司在2007年四季度已经开始有所调整。
公布二套房贷政策后,金地迅速调整战略,2007年10月召开的公司经营例会上,金地总部随即要求各地子公司密切跟踪市场状况,加大销售推广力度,符合销售条件的项目尽快销售。包括此后万科董秘肖莉回应降价风波时,几家扩张较快的上市公司都不约而同地提到,2008年将首要加快项目的周转速度,加快资金的回笼保证开发。金地方面表示,针对购房xx政策可能的变化,公司采取各种措施加快项目开发和销售进度,缩短资金回收期。
"今年不可能再囤地捂盘了,几十亿的资金沉淀在土地里,也没有利息,我们当然是想越快开发越好。"前述保利人士表示。
然而,面临着融资环境逐渐恶化的趋势,中原证券分析师魏博认为,受资金面影响,上市公司未必能顺利完成此前预计的开发量。"开工项目会受到影响,但主要还看销售情况,如果销售情况不好,开发商一定会放缓开发速度。"
虎杰投资首席分析员张寅认为,在信贷收紧的情况下,大公司拥有更强的融资能力,在市场普遍不景气的情况下,xxxx可以通过降价来促进销售。他预测,2008年大公司的市场占有率会逐渐增加,行业并购会越来越多地出现。
而为了面对风险,金地提出2008年将进一步寻找多元化融资,增加资金来源。除拓宽融资渠道,招商地产也表示,将寻找合适的机会进入更多的二三线城市,分散风险。
保利方面称,"2008年以现金流为中心,在保证资金平衡的基础上保持适度规模发展。我们会积极关注由于宏观调控而带来的行业集中度提高的可能性,通过收购兼并或者合作开发等方式扩大公司经营规模的机会。"
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