我们无论是自购的住房还是租用的住房每个月都要交纳维修基金（原“本体维修基金”），但很多人没有注意这项维修资金是交给了谁，是怎么使用的。

    就拿深圳为例，许多小区里每个月业主的信箱里会提前收到一张收费单据，这张单上列支了三项费用，一项是物业服务公司应收款项物业管理费，一项是物业服务公司代收的水费，还有一项就是维修基金，这张单上业主应交的就是三项费用合计的数额，由业主的帐户划到物业服务公司的帐户上。其实按照有关法律规定物业管理公司根本无权收取维修资金，更无权直接使用维修资金。

    也有一些小区聘用的正规的物业服务公司是严格按照法律规定使用维修基金的，由业主委员会到房地产主管部门指定的商业银行设立本物业维修基金专用帐户，并将账户情况报房管部门备案，由房管部门对这项资金进行监管。每笔维修资金的使用都有严格的法律程序。

    自2007年10月1日起施行的《物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”与《物权法》同{yt}2007年10月1施行的《物业管理条例》第五十四条规定“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”第十二条规定：“筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。”

    自2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条详细规定了使用住宅专项维修资金的程序：（一）物业服务企业提出使用方案，（二）业主大会依法通过使用方案；（三）物业服务企业组织实施使用方案；（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；（六）业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知； （七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。”

    笔者颜宇丹律师前不久代理的业主集团诉讼，案由是物业管理费纠纷，由于前期物业服务公司与开发商签订的《物业管理委托合同》到期后，未与业主签订新的物业服务合同，但物业服务公司仍不撤离小区，并以存在事实上的物业服务关系为由，要求法院判决业主支付所欠的物业费和维修资金。笔者颜宇丹律师代理的业主方胜诉后，该物业服务公司眼看继续逗留在小区里已无望索要所谓的欠费和继续以事实物业管理服务对小区进行强行服务并收费，于一个深夜里未进行任何移交工作就逃离小区，并卷走了已收取还剩余的近两百万专项维修资金款。现在业委会又委托本律师准备向法院起诉该物业服务公司要回属于业主共有的维修资金。

   《物权法》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》都对维修资金的权属和使用办法进行了规定，可为何有些物业服务公司仍罔顾法律规定我行我素，其中原因除了小区业主对维修资金的管理办法知之甚少，更加折射出相关政府机关对维修资金的管理松散，其实相关主管部门对各小区的维修资金进行监管并不难，而现在的情况是除非有人举报，主管部门从不主动去检查小区维修资金的使用情况。

     行政法里规定国家行政具有积极主动性，表现在行政职权的行使不以他人的请求为条件，主动地采取为实现其职能所需要的行政措施。行政监管制度更加体现行政职能的主动性，这与国家司法机关按照“不告不理”原则进行的诉讼活动不同，司法制度属于一种事后监督，而行政监管是一种事前监督机制。如果将这种主动监督变为被动管理，那么类似笔者颜宇丹律师上述所举的物业服务公司卷走维修资金的例子还会层出不穷！

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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋•律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：yanyudan2007@163.com QQ:961018536