3200公顷土地闲置 北京土地清理困局
[转贴 2010-01-25 21:50:03]
3200公顷土地闲置 北京土地清理困局
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8·31后{dy}个"两年不开发收回"的"大限"已过半年有余,但北京闲置土地的清理工作仍然举步维艰。
"目前,北京大约还有800多块的可开发用地处于闲置状态。"近日,SOHO中国董事长潘石屹在接受本报记者采访时没有透露具体的占地面积,只是表示"这个数字非常惊人"。
不过,潘石屹留下的"悬念"很快就被北京市国土局解开。
4月2日,北京市国土局公布{zx1}数据,2002年至2005年期间,北京未形成商品住宅实物供应的项目供地达到3200公顷,可建住宅建筑面积约6300万平方米。
闲置之困
一个成功的土地转让交易影射出了北京土地闲置的现状。
3月7日,潘石屹正式对外宣布,SOHO中国通过土地转让方式取得位于三里屯的一块开发土地,并命名为三里屯SOHO。当时,他始终不愿透露更多转让方的信息。
之后,记者多方了解到,这个项目就是五年前曾在朝阳商务节上亮过相的"巴黎城"项目,据此推断,这块土地的闲置时间已在五年之上。而转让方通盈房地产有限公司的控股股东就是名声显赫的xx集团。
记者在北京市国土局的一份表格中发现,通盈房地产有限公司通过协议出让的方式获得的南三里屯危改项目正是该项目,土地面积包括75610平方米可建土地面积,以及11024平方米代征面积,项目总建筑规模58.835万平方米。而这份表格的标注日期是2004年3月17日。
然而,两年之后,土地依然闲置,2006年4月29日,在"北京产权交易所"网站上又出现了这个项目挂牌转让的公告,公告称,转让51%的通盈地产公司股权,转让方正是通盈地产公司的控股股东、xx集团旗下的北京xx恒融投资发展有限公司,法定代表人为刘晓光。
直到潘石屹接手,这块闲置多年的土地才得以盘活。潘石屹透露,目前,SOHO中国已取得了这个地块{bfb}的股权。"将在2008、2009年陆续完成全部项目的建设。"
然而,并不是每一块闲置土地都能有这样"盘活"的幸运。成功交易的背后却是可开发用地的大量闲置。
"大家都知道潘石屹缺地,所以这两年我们专门成立了找地小组,我们这里几乎有北京所有闲置土地的资料。"潘石屹说,"大概有800多块闲置土地吧。"
记者就曾遇到过这样一个项目。地段位于长安街西延长线的公主坟商圈里,早在三四年前就以"西贸中心"的案名在运作,也曾几次易主,但时至今日,依然未见动静。而有中介机构曾请求记者为他们推荐买主,声称外资基金{zh0}了。
"北京还有大量的烂尾项目,都说不清主人是谁。"潘石屹指出,甚至在CBD区域内也不乏这样的项目。
而记者了解到,早在去年年底,北京市国土局就已经完成了对全市范围内闲置土地的清盘调查,4月2日公布的数据正是这个调查的结果。据数据显示,目前,已供地的商品住宅项目用地中,未形成市场实物供应的土地约3200公顷,可建住宅体量约6300万平方米。而2006年这两个数据分别是3974公顷和7975万平方米。
看来,北京土地闲置的问题并无根本性改观。
清理之难
"我们差一点就放弃在北京拿地了。"潘石屹坦言,SOHO中国曾派人去天津、上海找地了,并与天津小白楼的一个项目谈得非常深了。"直到取得了三里屯这块土地。我们才打消了去天津和上海发展的念头。"
北京有3200公顷的闲置土地,潘石屹为什么还要舍近求远呢。
"闲置土地的问题很多。"潘石屹说,自己要的一定是干净的地块。"无论是产权还是拆迁等等。"
潘石屹指出,北京之所以有这么多的闲置土地难以盘活,{zd0}的障碍就是拆迁。
"三里屯这个项目之所以拖了这么长时间才成交,一个主要的原因也是拆迁。"潘石屹向记者透露,"其中一个钉子户,就导致了一栋楼两年没有拆动。"
而据记者了解,拆迁成本的加大也是很多地块不敢轻举妄动的个中原由。
记者在国土局的那份表格中发现,南三里屯危改项目的出让价格,其中公寓部分为1250元/平方米;商业部分1700元/平方米,办公部分则为1600元/平方米。不难算出,当初通盈地产拿地价格也就是6亿元左右。而记者从可靠渠道了解到,潘石屹拿地的价格远远大于这个数字,多达30亿元左右。
短短几年时间,土地就会有如此多的溢价吗。实则不然,国土局的数据只是出让金,并没有包括拆迁费。据了解,xx当初拿的是待拆迁的生地。
与三里屯SOHO一街之隔的幸福村开发商透露,目前,三里屯地块的拆迁补偿已经超过了1万元/平方米,"拆迁成本很高、难度非常大"。
而有接近xx的地产人士指出,xx正是由于拆迁问题,使得公司的资金、时间都被消耗殆尽,最终不得不脱手,而此前不久北京国峰置业将三里屯北街项目巨资转让给香港太古集团也是由于同样的原因。
当然,除了拆迁难题之外,更深层次的原因还包括,不少闲置土地掌握在中央级企业的下属开发公司手中。而这些企业往往直接归属中央管辖,虽然明知是闲置土地,但北京市的主管机关处理起来往往难度巨大。"全国土地问题最难啃的骨头就是北京,土地方有各式各样的背景。"一位业内人士这样评价,"北京并没有严格执行两年不开发就收回的政策。"
"北京未来房价能不能降下来,关键就在于能不能盘活这些闲置土地。"潘石屹直言,解决的办法只是一个,就是政府和法院出面,对这些烂尾的土地、长时间没有开发的闲置土地通过法律介入,才能处理得干干净净。
而记者从北京国土局知情人士了解到,目前,北京针对闲置土地处理的指导性政策已经制定。"北京市国土局已经掌握了这些闲置土地的名单,今年清查的主要对象为'8·31'过关项目。"
"如果由于开发商自身原因造成土地闲置,国土局方面将与开发企业进行协商。如果开发企业愿意按照国务院37号文精神对项目规划进行修改,也就是建设'90平方米,70%'的双限房,国土局愿意再给开发商一次机会,延长土地收回期限。"这位知情人士透露,如果由于开发商自身原因造成土地闲置,且开发商又不愿意根据"37号文"修改项目规划,那么国土局将根据国家统一制定的闲置土地处理办法,对项目进行处理。"如果由于政府原因,例如政策原因造成项目土地闲置,国土局将积极与开发商协调,对项目进行引导,使土地尽快变现入市。"
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"目前,北京大约还有800多块的可开发用地处于闲置状态。"近日,SOHO中国董事长潘石屹在接受本报记者采访时没有透露具体的占地面积,只是表示"这个数字非常惊人"。
不过,潘石屹留下的"悬念"很快就被北京市国土局解开。
4月2日,北京市国土局公布{zx1}数据,2002年至2005年期间,北京未形成商品住宅实物供应的项目供地达到3200公顷,可建住宅建筑面积约6300万平方米。
闲置之困
一个成功的土地转让交易影射出了北京土地闲置的现状。
3月7日,潘石屹正式对外宣布,SOHO中国通过土地转让方式取得位于三里屯的一块开发土地,并命名为三里屯SOHO。当时,他始终不愿透露更多转让方的信息。
之后,记者多方了解到,这个项目就是五年前曾在朝阳商务节上亮过相的"巴黎城"项目,据此推断,这块土地的闲置时间已在五年之上。而转让方通盈房地产有限公司的控股股东就是名声显赫的xx集团。
记者在北京市国土局的一份表格中发现,通盈房地产有限公司通过协议出让的方式获得的南三里屯危改项目正是该项目,土地面积包括75610平方米可建土地面积,以及11024平方米代征面积,项目总建筑规模58.835万平方米。而这份表格的标注日期是2004年3月17日。
然而,两年之后,土地依然闲置,2006年4月29日,在"北京产权交易所"网站上又出现了这个项目挂牌转让的公告,公告称,转让51%的通盈地产公司股权,转让方正是通盈地产公司的控股股东、xx集团旗下的北京xx恒融投资发展有限公司,法定代表人为刘晓光。
直到潘石屹接手,这块闲置多年的土地才得以盘活。潘石屹透露,目前,SOHO中国已取得了这个地块{bfb}的股权。"将在2008、2009年陆续完成全部项目的建设。"
然而,并不是每一块闲置土地都能有这样"盘活"的幸运。成功交易的背后却是可开发用地的大量闲置。
"大家都知道潘石屹缺地,所以这两年我们专门成立了找地小组,我们这里几乎有北京所有闲置土地的资料。"潘石屹说,"大概有800多块闲置土地吧。"
记者就曾遇到过这样一个项目。地段位于长安街西延长线的公主坟商圈里,早在三四年前就以"西贸中心"的案名在运作,也曾几次易主,但时至今日,依然未见动静。而有中介机构曾请求记者为他们推荐买主,声称外资基金{zh0}了。
"北京还有大量的烂尾项目,都说不清主人是谁。"潘石屹指出,甚至在CBD区域内也不乏这样的项目。
而记者了解到,早在去年年底,北京市国土局就已经完成了对全市范围内闲置土地的清盘调查,4月2日公布的数据正是这个调查的结果。据数据显示,目前,已供地的商品住宅项目用地中,未形成市场实物供应的土地约3200公顷,可建住宅体量约6300万平方米。而2006年这两个数据分别是3974公顷和7975万平方米。
看来,北京土地闲置的问题并无根本性改观。
清理之难
"我们差一点就放弃在北京拿地了。"潘石屹坦言,SOHO中国曾派人去天津、上海找地了,并与天津小白楼的一个项目谈得非常深了。"直到取得了三里屯这块土地。我们才打消了去天津和上海发展的念头。"
北京有3200公顷的闲置土地,潘石屹为什么还要舍近求远呢。
"闲置土地的问题很多。"潘石屹说,自己要的一定是干净的地块。"无论是产权还是拆迁等等。"
潘石屹指出,北京之所以有这么多的闲置土地难以盘活,{zd0}的障碍就是拆迁。
"三里屯这个项目之所以拖了这么长时间才成交,一个主要的原因也是拆迁。"潘石屹向记者透露,"其中一个钉子户,就导致了一栋楼两年没有拆动。"
而据记者了解,拆迁成本的加大也是很多地块不敢轻举妄动的个中原由。
记者在国土局的那份表格中发现,南三里屯危改项目的出让价格,其中公寓部分为1250元/平方米;商业部分1700元/平方米,办公部分则为1600元/平方米。不难算出,当初通盈地产拿地价格也就是6亿元左右。而记者从可靠渠道了解到,潘石屹拿地的价格远远大于这个数字,多达30亿元左右。
短短几年时间,土地就会有如此多的溢价吗。实则不然,国土局的数据只是出让金,并没有包括拆迁费。据了解,xx当初拿的是待拆迁的生地。
与三里屯SOHO一街之隔的幸福村开发商透露,目前,三里屯地块的拆迁补偿已经超过了1万元/平方米,"拆迁成本很高、难度非常大"。
而有接近xx的地产人士指出,xx正是由于拆迁问题,使得公司的资金、时间都被消耗殆尽,最终不得不脱手,而此前不久北京国峰置业将三里屯北街项目巨资转让给香港太古集团也是由于同样的原因。
当然,除了拆迁难题之外,更深层次的原因还包括,不少闲置土地掌握在中央级企业的下属开发公司手中。而这些企业往往直接归属中央管辖,虽然明知是闲置土地,但北京市的主管机关处理起来往往难度巨大。"全国土地问题最难啃的骨头就是北京,土地方有各式各样的背景。"一位业内人士这样评价,"北京并没有严格执行两年不开发就收回的政策。"
"北京未来房价能不能降下来,关键就在于能不能盘活这些闲置土地。"潘石屹直言,解决的办法只是一个,就是政府和法院出面,对这些烂尾的土地、长时间没有开发的闲置土地通过法律介入,才能处理得干干净净。
而记者从北京国土局知情人士了解到,目前,北京针对闲置土地处理的指导性政策已经制定。"北京市国土局已经掌握了这些闲置土地的名单,今年清查的主要对象为'8·31'过关项目。"
"如果由于开发商自身原因造成土地闲置,国土局方面将与开发企业进行协商。如果开发企业愿意按照国务院37号文精神对项目规划进行修改,也就是建设'90平方米,70%'的双限房,国土局愿意再给开发商一次机会,延长土地收回期限。"这位知情人士透露,如果由于开发商自身原因造成土地闲置,且开发商又不愿意根据"37号文"修改项目规划,那么国土局将根据国家统一制定的闲置土地处理办法,对项目进行处理。"如果由于政府原因,例如政策原因造成项目土地闲置,国土局将积极与开发商协调,对项目进行引导,使土地尽快变现入市。"
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