温州的房地产是全国炒的最热的城市之一，许多其他城市不能做的房屋买卖交易，在温州却都能做，交易方式可谓令人瞠目结舌，另其他房屋中介公司羡慕不已。上海、北京、深圳这些一线城市，房产交易必须是取得房屋所有权即房主在拥有房产证、土地证、契证三证齐全的前提下才能转让房屋。这是物权法、房地产法明确规定的，房地产很多案例也说明了这点。

但是，在温州，却存在三种不需要房产证就能转让的方式：直过户、委托公证、契约。简单介绍，

（1）直过户，房主从房开公司得到房屋购物单未和房开公司签订合同，就将房屋卖给买方，随后由买方和房开公司签约。这种过户方式，由于香缇半岛事件，现受到了限制，但仍然活跃。

（2）委托公证，多用于安置房的交易，在没有取得房产证前，先通过公证的方式约定将来将房屋过户给买主，这种方式虽然法律不允许，但政府默认、法院支持下，公证也能放心做这“违法”的公证书。

（3）契约，又称民间契约，是更离谱的方式，在没产权证也不能做委托公证下，由律师出具一份手写的契约，在双方签字后，视为房屋已转让，在今后出现问题的情况下，契约作为物证，且有见证人的情况下，法院也判决支持物权的转让。

就是因为存在这三种转让方式，所以温州的房屋中介才会如此疯狂，甚至到了猖獗的程度。永嘉县许多安置房，房产证还需5、6年才能办理的情况下，已经有数十家中介从事于安置房的交易。永嘉县的安置房还未结顶，中介已经开始寻找买家卖家，并通过委托公证的方式交易，而实际上法律所承认的不动产登记，却要等上5、6年。由于永嘉县的中介很不规范，许多中介没有营业执照，因此运作很不规范，一旦出了问题，中介要承担合同无效的责任，还要受行政处罚。

一个没有营业登记的中介，其中介行为是否无效？这值得探讨。未取得营业执照，便不是法人，按照公司法理论，该中介的行为应当无效。但是，中介与房东或客户签订的委托合同，应认定为居间合同，中介提供房源或客源信息，房东或客户支付金钱。如果居间合同无效，中介返还金钱，房东或客户却无法返还信息，因此不宜认定居间合同无效。我认为，虽然未取得营业执照的法人，其合同行为无效，但对于中介以签订并履行的合同，应当认定合同有效予以保护，但可以给与行政处罚。同时，作为善意一方，客户或房东可以主张合同无效，保护自己的利益。

此类中介是否触犯刑事责任?我认为，如果不存在欺诈，则不构成刑事责任。没有登记注册，并没有虚假出资或虚假注册，其中介成立本身并没有恶意动机，所以不应当认定为犯罪，现行《刑法》也没有讲此类行为归类为犯罪。

对于有房产证的中介介绍的房屋买卖，一般不会出现交付不能。但是没有房产证的房子，特别是永嘉县中介做的最多的委托公证，如果{zh1}程序出现问题导致房屋不能做委托公证而交付，比如因为居间合同错误或者中介主持下的买卖合同签订错误，那么中介是否要承担房屋买卖合同无效的居间违约责任呢？居间合同不同于委托合同，委托合同由委托人承担合同无效的后果，只有在受托人故意或重大过失时才可追究受托人的责任；但居间合同不同，最终房屋不能交付往往是居间人即中介不了解法律法规规定提供了错误的信息、指示，导致了房屋最终不能买卖。此时，当事人即可以要求解除居间合同，也可要求中介继续履行居间合同，但是都可以要求中介承担违约责任。这是合同的性质所决定，也符合了收益和风险共存这一原则。现实中，很多当事人将房屋买卖全权委托于中介，即使双方没有签订书面居间合同，也形成了事实合同关系，中介也应当承担违约责任。

我在21世纪不动产公司做法务工作时碰到这样一个案例。一间安置房，房东甲委托乙将安置房转让给丙，现丙要将该安置房转让于丁，正常的交付手续，应当是取消原来的委托公证，解除乙丙的卖房合同，然后由甲重新和丁签订卖房合同。然而，因为中介的职员疏忽，指导乙与丁签订房屋买卖合同。由于甲没有授权乙将房屋卖给丁，所以乙构成了无权处分，甲也拒绝追认乙丁的合同，公证机关因此拒绝做委托公证。现丁要求中介公司承担合同无效的责任，并要求中介与乙承担定金返还的连带责任。这个案件，经过分析，我提供了如下的法律意见：方案1、请求甲追认乙的卖房行为有效，并解除乙丙的房屋买卖合同，所有当事人做公证取消后，重新委托公证卖给丁。方案2、在方案一不可行的前提下，主张丁与公司的居间合同没有确定标的物为抗辩不承担违约责任，并愿意提供其他房产信息并协助交付。3、承担定金返还的连带责任，但主张主合同无效，定金合同也因此无效而不返还双倍定金。

本案还在协商中，在案件结束后，我会更新日记。

一个成熟的买房者或房东，应当知道，中介只是个媒介，自己才是房屋交易的主体一方。在现实中，有人将定金交付给中介，有人将房产证押给中介，都是没有认清法律关系，才做出的对自己不利的行为。永嘉县的中介大多非法，本文并非将其贬低，而是但在房地产市场价格透支了中国几代人财富的时期，希望大家更要多个心眼，避免房梦的破碎。