成都楼市的未来走向(一)
不做前戏，直奔主题！
{dy}章 09年成都楼市回望。

   2009年，成都市中心城区商品房成交面积达1550.28万平方米，同比增长131.22%，按均价6000元/平米的价格算，成交金额达到930亿元。其中住宅成交1454万平米，同比增长143%。尤其是09年12月，购房者搭乘政策顺风车的缘故，商品房成交面积单月达317.23万平方米，创造了成都楼市单月成交量的{zg}记录。

   承前启后，我们发现：2007年成都主城区商品住宅成交价格为5422元/平方米，到2008年，成都一手住宅成交均价约5595元/平方米，到09年住宅均价达到5900多元。可以看出，房价在09年反弹而且幅度略大，不仅如此，成都一手住宅成交均价在12月，创下了6129元/平方米的高位。

   纵观大势，无可否认，这是一个阶段性高位。

   他的意义在于：不但一改07年927之后长达一年多的市场观望，而且一扫楼市阴霾，直接繁荣了楼市，简介带动了成都市整个的经济基本面，为经济整体发展和灾后重建争取了时间，收获了资金。当然，这种阶段性的高位也把成都楼市推到了一个历史性的“价高、量大”，高位运行的状态，按照常规和市场惯例，这种“量价齐升”是不可持续的，稍后整体论述。

第二章 10年成都楼市供给量

    尽管楼市的有效供给，是一个受到诸多因素影响的因素。顺便跑个题，之所以屡次提到“有效供给”而不是直接说供给，是因为一般意义上的供给仅是理论供给，也就是按照已经出让的土地规划建筑面积，细一点到在规划、在建、预售的、和在售的总共加起来，但碰到非常规年份，这些理论供给和事实上释放到市场的量有很大不同，就拿08至09年的上半年来讲，开发商普遍减少开关量、延迟项目开盘放缓建设速度，导致有效供给跟理论供给一差就是一个“冯仑”（风牛马不及），有了这个备注，我们还是要说一下，明年成都楼市的供给基本上是怎样的？这能够给一些仅仅具备基础经济常识的朋友们一个参考。请看下面：

    09年初时，成都以出让土地总规划面积，包括在规划、在建、在晒太阳的、预售的和在售的加起来理论存量是950+1800=2750多万平米，但全年新增供应不过884万平米，也就是仅仅是09年之前还有1866万平米的理论供给没有释放到市场上来，加上09年全年出让的土地，住宅总规划面积近2000万平米左右的理论存量（迫于一系列新政压力，囤地成本将大大提高），成都市市区的总理论供给至少在3000万平米！与此同时，2010年的消化量不会超过09年的1550万平米，也就是说理论供需比至少是2：1.但是，理论存量只是一个念想，放眼全国，10几亿平米的土地都在晒太阳，但就是不能从理论存量变为有效供给，这真要气死部分学者和专家了。（09年出让土地：综合用地（含住宅）成交94宗，成交面积565.12万平方米，规划建筑面积1810.82万平方米；住宅用地成交21宗，成交面积135.46万平方米，规划建筑面积253.17万平方米；商业/办公用地成交16宗，成交面积32.51万平方米，规划建筑面积145.50万平方米。）

    说到底，2010年的有效供给量取决于市场信心，而市场信心又直接取决于宏观调控，因此，预测今年的供给量，就只好回到宏观政策上了。而我们知道10年的楼市总基调已经在经济工作会议上订好了，是“有保有压，稳字当头”，一句话就是总体供给会恢复常规年份，至少不会像08、09那样的特殊年份，具体的那个也说不准，因为中国的市场经济还没有几个行业是可以有定量分析法能够整明白的，这是笔者这些年对市场的一个小小的总结。说到这，宇良还想要补充一点，就是最近或者说较最近的几个月时间，宇良的“牛”是越吹越大，评论越来越宏观，越来越悬了，这个不是因为笔者“吃饱了撑的”，是因为全国各地的区域楼市越来越类同、楼市受到调控的影响越来越深、市场这只手在调控这只手的调控下，几乎都废掉了，我也是迫于楼市环境发生变化，追逐那个背后的罪魁祸首才到了这步田地，实在是不得已而为之，要知道：宇良也是个厚道人啊！等楼市又回归常规年份了，笔者自然会回归成都楼市，用脚量市场，用实实在在的事实说话。请耐心等待！

新的一年，在楼市调控越来越激烈情况下，哪些地段的哪些户型最值得购买？而且购买这些房子不会吃亏？

规划新区房

大多城市逐年会诞生一些新的开发地块，这些新的地区，有的是郊区，有的则在城市边缘，暂时交通、医疗、教育、休闲等配套设施没有跟上，因此房价相对会低很多。

从目前政府对这些新区的交通、教育、医疗投入等大手笔来看，一部分有资金压力，喜欢城郊新鲜空气的都市人可走出城外，将家安居在城郊。

中心地段稀缺房

城市中心地段房源有限，又由于政府控制产品结构，导致中心地段的小三房、大二房、SOHO等房型都是稀缺品。

一般来说，无论政策如何调控，这类房子的价格都不会怎么下跌，即使下跌，其保值性相比其它地段的房子也要强得多。当然，要论升值潜力，中心地段比其它地方的房子也会大得多。

别墅

自国家实施的“90/70”政策后，调控了大户型偏多的不合理产品结构。随着大户型的逐渐减少，其稀缺性以及出于住房升级的需要，使得大户型产品的需求将会日益增多，未来大户型的价格将会走高。

有关人士预测，随着中小户型的增多，这些房子今后会有销售压力。而大户型，尤其是别墅类产品的稀缺，将形成未来大户型，尤其是别墅类产品价格攀升局面。

还有，国家连续出台一系列调控政策，其中最关键的一条，就是严把土地关，停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。由此看来，别墅将是未来真正稀缺的高价产品。

商圈附近中小户型

人流集中的商圈附近的中心户型相对好出租一些。而即使居住，生活、休闲、购物、交通都较成熟，所以适合购买。

商圈附近中小户型因为其各方面都成熟，价格自然很高，所以一定要抓住购买时机，在期房阶段就购买。

目前，武汉除中心地段形成了一些商圈外，唐家墩、王家湾、鲁巷等地也形成了新的商圈。随着经济的发展，势必还会诞生一些新的商圈，所以购房者要有前瞻的眼光，低价在新的商圈附近买房。

电视剧《蜗居》的热播，一度引发网民们对房价的大讨论，“房价到底是升还是降”更是成为人们关心的话题，房价也成为高层不断把脉的“神经”。政府对房价的控制从“抑制”转为“遏制”，促使消费者对房价下降产生乐观的预期。然而，大家需要注意的是：政府遏制的是房价的过快上涨，而不是遏制高房价。政府控制的是增长的速度或者说增长率的问题，而不是要“一棒子打死”——将房价压下来。

　　那么，房价有没有下降的可能？个人认为至少未来3年内房价没有大幅下降的可能，不仅如此，甚至还会有一定幅度上涨的可能。为什么这样说呢？为此，我们对房地产业应该有一个比较现实和客观的认识：

　　{dy}，房地产的价格飚升让很多投资者看到了投资房地产的巨大利益，进而以温州炒房团为代表的一批类似于蝗虫的群体涌向这个市场；第二，地方政府投资环境恶化导致相当一部分本来应该用于生产生活投资的资金转移到了房地产市场，且有大量灰色资金和海外资金则加剧了对仅有的一些房地产资源的炒作与争夺；第三，房地产市场监管的不作为，发改委及工商等部门对房价的上涨没有做出相应反应滞后，致使房价上涨xx失控；第四，房地产市场的成本本身并没有那么高，大部分圈了钱的开发商又回到了房地产市场，成为新雪球的组成部分，新一轮花样可能翻新的房地产开始了。

　　房价的问题不是一个市场问题，不是开发商的人品问题，它本质上是个财政问题，或者更严格地说，是个财税问题。那么中国房价有没有下降的可能呢？答案当然是肯定的，但房价要下降有赖于两个条件：{dy}，财税分肥机制大调整；第二，地方政府找到新的财源。

　　当前，卖地行为实际上已经成为地方财政的一大支柱了。所以，调控来调控去，房价却越来越高。高层实际上早知道房价下跌的问题的严重性。财税分肥则牵涉到盘根错节的责权利体系调整，恐怕谁都不敢贸然下重手去解结。如果保持当前的财税分肥机制不变，而地方政府又要与卖地行为说再见，怎么办？那就得想办法找到新的财源，但难就难在如何找到新的财源？！

　　“国四条”——“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设”，并规定将个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，其他住房消费政策继续实施等，国家出台的政策旨在告诫公众慎重投资，期望消费者回归消费行为。但要达到房地产价格的“软着陆”，需要一个时间，而房价下降恐怕需要更多的努力。

是什么原因导致楼市虚热、推动房价畸高，社会上有多个版本的说法，有认为政府财政对房地产业过于依赖拉升楼市，有认为“未婚女青年”、“丈母娘的刚性需求”抬高房价，也有的认为是腐败提高了房地产成本，等等。而对贪官抬高房价作出明确回应，并表示要查处腐败以抑制房价的，昆明市委书记仇和堪称官方{dy}人。
纵观近年来查处的一些腐败案件，相当一部分都涉及房地产领域，上海市“炒房处长”陶建国，10年收受开发商贿赂房产多达29套，价值1379万余元；重庆{zd0}黑社会保护伞文强，据查有8处房产，其中的一套“受赠”别墅价值就达3000万元之巨；温州开发区管委会主任戴国森因“杨湘洪案”被牵出后，在他的家中搜出十多本房产证……。
很显然，腐败是高房价的一大重要诱因，贪官是抬高房价众多推手中的一个重要角色，这是一个不争的事实。房地产商们的行贿“投资”自然是羊毛出在羊身上，而他们在由此得到政策照顾、优惠的同时，还能从政府相关部门那儿获得对各种投机炒房行为、维持巨额利润空间的庇护。正如仇和一针见血地指出：“昆明的土地价格与周边城市都低，但是房价不低，为什么？原因是钱到了老板的包里。这是巨大的贪污腐败！为什么？因为部分官员当了老板的保护神。”
仇和是近年来备受民众力挺的个性官员，他所推行的一些新政都以大胆、务实而得到广泛拥护。在各级政府致力寻求xx民众住房难路径之际，昆明率先提出采取惩治腐败，剪断官员与房地产商利益链的手段来抑制房价过快增长，功夫可谓用在了点子上。但愿仇和的这一“发明”不是昆明的“专利”，更多的地方能够借鉴这一做法，从查处腐败入手，为房地产市场的健康发展营造一个洁净的空间。

商务公寓是目前广州楼市比较受关注的投资产品。但广州最早的商务公寓并不是作为商业地产投资用途的，而是五星级酒店附设专门为国际商务人士租用的，如广州中国大酒店、花园酒店、白天鹅宾馆和广东国际大酒店等五星级酒店都附设有公寓设施。但其中也有一部分被国内商务客户当作写字楼来投资和使用。而中信广场的公寓则开创了广州写字楼附设商务公寓的先河，也许最早的写字楼公寓要数世贸中心附近的两栋公寓，曾创下800美元/平方米的售价，但这些公寓的商务特征当时还不是特别明显。

其实，公寓这个词是从英文flat和apartment演绎而来的。但外国人公寓的概念是统称楼房的民宅建筑，而与国内称为别墅的house加以区别，并不特指用于商务出租的住宅，也包括普通的商住楼和洋房。广州{zx0}使用国际公寓这个概念和名词推盘的应当是位于珠江新城广州大道旁的新大厦。该盘原为户型比较单一的豪宅建筑，但由于一时未能被本地豪宅市场接受和认同而调整定位为国际公寓，因而开创了广州用国际公寓概念推盘的先河；而最早用商务公寓概念推盘的可能要算远洋商务公寓，但该商厦公寓的特征并不明显，主要是写字楼的功能和用途。

也有许多楼盘虽然不叫商务公寓，不过其功能和作用都是典型的商务公寓或民商混合的公寓，比如和黄早年在天河北投资兴建的楼盘怡苑和城建集团在二沙岛的金亚花园，实际上就是国际商务人士喜欢聚居的商务公寓，而白云堡、金湖花园、岭南会等也是外籍商务人士聚居的地方。然而，近两年商务公寓与普通公寓或住宅的区分越来越明显，商业物业的特征也越来越明显，商务公寓已经逐渐成为一种专门的投资产品，主要是指专门为国内外商务人士提供居住服务的建筑。一般为外籍人士服务为主的称之为国际公寓，而以国内人士服务为主的则称之为商务公寓或外贸公寓。

目前广州的xx服务式公寓即酒店式公寓并不多，很多公寓产品仅仅是普通公寓，均已散卖。目前广州市场上的公寓已呈两极分化态势，一类是酒店式公寓，这类公寓由开发商自己掌握产权，同意出租，由酒店管理集团管理，租金为普通公寓的3倍左右，达到两三万元/平方米；另一类是也由酒店管理集团做物业管理，但分散卖给小业主，不统一出租的公寓，这类公寓比普通公寓租金高30%-40%。目前这些广州公寓的xxxx率都在3%-4%之间。

作为广州xx服务式公寓，是运营商统一运营管理，提供标准的服务内容，例如房间保洁、全套家私家电、可接收多国电视节目等，其他可选条件包括：只租不售，统一业权；xx服务式公寓必须临近城市CBD区域，同时交通便利等。目前符合此标准的只有W公寓、盛雅服务公寓、广州雅诗阁服务公寓等。其他如富力爱丁堡公寓、富力史丹尼国际公寓等，均已出售。近期万凌汇推出酒店式公寓，售价2.5万元/平方米，顶层复式5万元/平方米，匡算xxxx率仅在3%左右,另外是正佳万豪金殿。预计2010年将有4个项目共850套房源完工，大部分将于2010年上半年入市。由于珠江新城CBD未来预期外资公司将增加，因此该区域公寓需求量大增。

在全球经济形势尚未明显转好的情形下，广州xx物业租赁市场需求持续下降，表现为服务式公寓租金连续下滑，同时市场空置率小幅上涨：广州服务式公寓市场租金连续第四个季度出现下跌，下降3.0%，跌至每平方米每月人民币157.4元，距2007年第三季度的峰值下跌了13.4%。服务式公寓和别墅市场租金及入住率仍将面临下行压力，导致目前出现下滑的因素预计还将存在，包括住房预算收紧、外籍员工构成变化和来自小业主市场的竞争。此外，2010年入市的四个项目共850套房源，预计在今年底开始将对市场产生一定影响，届时公寓市场租金将面临激烈竞争。

与此同时，全市服务式公寓空置率小幅上升1.2%至23.6%。目前广州已有约三分之二的服务式公寓下调租金，导致全市的租金水平平均下降3.0%。4月15日至5月7日间举行的105届广交会，造成酒店和服务式公寓短期需求增加，租金一度上涨，但会后由于需求减少，为了吸引客户并避免空置率的大幅上涨，业主迅速调低租金，而小业主房源在上半年已调低了租金水平，导致部分服务式公寓尤其是低端项目随后推出了高达15%的租金优惠。这些服务式公寓直接与小业主展开竞争。

大批公寓产品现身黄金周楼市，尤其是一些户型面积小、总价相对便宜的楼盘，吸引了部分置业者。受资金回笼快，收益好等影响，在区域纯住宅项目相当稀少之下，商住两用的公寓式产品成为市场主要供应。但行家提醒，这种“四不像”产品限制多，市民要留意。因此,广州公寓产品四不像风险高,买家入市须谨慎。

珠江新城成公寓集中区。“保利中环国际公寓50平方米的单间，2.3 -2.4万元/平方米；敏捷国际公寓小户型1.5-1.7万元/平方米；朱美拉公寓169-207平方米的三房2.7 -3万元/平方米”……“十一”前后市场公寓式产品可不少，商业服务业用地上建公寓也不是什么稀奇的事情。现在中心城区的公寓供应比较大，尤其在珠江新城，大小户型随处可见，粗算下来也有十几个，平均价位在2万元-2.5万元/平方米。有道是“物以稀为贵”，随着珠江新城一方面已没有住宅用地出让，住宅供应越来越少，而购房者对此处的住宅需求却依旧旺盛，再加上住宅售价明显高于写字楼，不少开发商在该区域内相继前后改变发展用地的定位，在商服用地上建公寓。

目前广州“四不像”产品限制颇多，然而，这么多的公寓产品出来，未必都受到市场欢迎。尤其是珠江新城附近一些公寓，小户型不能通煤气管，加上买东西之类不方便，{zh1}还是没有买。公寓只是介于住宅和写字楼之间的一种物业类型，已是业界约定俗成的一种称谓，既非住宅性质又非写字楼性质。这个品种其实是擦边球的“四不像”，一些买了公寓自住的人会发现“上当了”，比如珠江新城作为公寓最集中的地区，为了安全起见政府早已规定煤气瓶不能拿到高层区，且公寓不属于住宅，水电费计算也不是按普通居民用电收费。

普推公寓趋势会延续，如果买公寓来投资或者自住，要注意些什么？首先要关注买的是哪种类型的公寓，是住宅用地、商铺、写字楼还是文化旅馆上建的，因为有产权时间的限制。果买公寓是用来投资，主要看两点：一是选择市场活跃区域，比如珠江新城靠近西区地段，需求较旺盛；二是选择xxxx率高，盈利空间比较大的地段。若是买来居住，主要看的是成本，一般非住宅用地上的公寓居住成本高，物业管理费要贵5-6块钱，比一般住宅用地多了一倍。现在公寓产品已经很多，成为一种现状，未来市场上会将延续这种发展态势。

在写字楼饱满、竞争激烈的情况下，购买公寓能快速回笼资金，不仅在广州，在其他地方也是，在商服用地上建公寓会成为一种潮流。近来广州商务公寓市场由于富力爱丁堡国际公寓的推盘再次受到媒体和市场的关注与重视。对广州的商务公寓市场我一直十分关注，前几年也做过不少分析和研究。但我发现现在广州的商务公寓市场与前几年相比，市场特点和趋向已经有了很大的发展与变化。本文拟就广州商务公寓市场的由来、现状特点和发展趋向作一些分析和研究，供公寓投资者参考。