房地产：关注重庆行业面临的发展机遇

　　要点：

　　据上证报报道，在日前召开的重庆“两会”上，重庆市代市长黄奇帆在政府工作报告中透露，重庆“两江新区”已上报国务院，今年要尽快争取获批；同时积极推进“西三角”战略协作，落实成渝经济区规划，打造西部{yl}的开放环境和区域经济合作发展新高度。

　　1.据21世纪经济报道披露，“两江新区”总占地面积约960平方公里，拟设区域主要由重庆市嘉陵江长江环抱的大片北部区域以及北碚区的蔡家镇构成。2009年12月18日挂牌成立的两路寸滩保税港区亦在新区范围内。

　　2.重庆对“两江新区”的战略定位是：立足重庆市、服务大西南、依托长江经济带、面向国内外，形成“一门户两中心三基地”，即：西部内陆地区对外开放的重要门户、长江上游地区现代商贸物流中心、长江上游地区金融中心、国家重要的现代制造业和国家高新技术产业基地、内陆国际贸易大通道和出口商品加工基地、长江上游的科技创新和科研成果产业化基地。若“两江新区”获批，则重庆可比照上海浦东新区、天津滨海新区享受国家给予的有关政策，并在土地、金融、财税、投资、对外贸易、产业发展、科技创新、管理体制等领域赋予先行先试权，允许和支持试验一些重大的、更具突破性的改革措施，成为走在中国开发开放前列的第三新区。

　　3.多个概念重合，区域前景看好。2008年4月底，国务院批准重庆为统筹城乡综合配套改革试验区；2009年12月底，重庆农畜产品交易所、重庆农村土地交易所、重庆联合产权交易所、重庆股份转让中心联袂入驻重庆交易大厦，并正式敲锣开张，标志着重庆建设长江上游金融中心建设迈进了实质性的一大步；而据媒体披露，国家发改委已经拟定成渝经济规划区初稿，成渝经济规划区，有望在“十二五”期间上升为{gjj}规划区；除此之外，重庆正申报以铁路为主的西永综合保税区。据代市长黄奇帆披露，2009年重庆市GDP增速达将14.5%，名列全国第五；GDP6000亿元，人均GDP将达3000美元，区域性的物流中心、交通中心和金融中心呼之欲出。

　　4.“金融市长”黄奇帆上任为重庆市代理市长，重庆国资整合与整体上市是可以预见的。

　　5.根据国务院批准，重庆主城区将在今后10年，由目前的500平方公里扩展至1000平方公里，人口由600万增加至1000万，城市建设将揭开新篇章。综合考虑重庆作为城乡综合配套改革试验区、成渝经济规划区的核心地区、两江新区所在地所能够将享受到的政策优惠、重庆远景规划以及即将拉开帷幕的国资整合与整体上市，我们建议投资者积极关注重庆房地产行业面临的发展机遇。

　　6.渝开发(15.42,0.28,1.85%)投资价值显现。作为重庆{wy}的上市地产公司，以公司100万平米左右的土地储备来看，新区规划的利好有限，但我们看重的是此次重庆市政府推动重点国有企业整体上市提升了控股股东重庆市城市建设投资公司(下称“城投公司”)进一步向渝开发注入资产的预期。

　　城投公司是重庆八大投资集团之一，作为重庆市城市基础设施建设投融资主体，其主要职能为多渠道筹集城建资金，参与城市建设有关的经营，代表市政府进行城市建设土地储备整治等。城投公司是重庆市土地储备数量第二大的国有投资集团，现储备土地超过10万亩，主要分布在主城1000平方公里范围内，现正在征用整理的土地达8000亩。

　　渝开发作为城投公司旗下{wy}的上市公司，在城投公司的高速发展中，具有明显的战略意义。考虑到大股东部分业务与渝开发的业务有较大的关联性，同时大股东的发展规划中有着巨大的资金需求，并且大股东明确提出希望大部分的资金通过资本市场融资获得，因此大股东做大做强上市公司的动力是较为明确的。过去几年，城投公司在重庆市政府的属意下，通过股改和定向增发的契机，向上市公司注入了土地储备和具有持续收益能力的优质资产，使得上市公司的净资产规模增长了数倍。

　　之前困扰大股东继续做大上市公司的主要原因是控股比例过高，达到81.82%，继续定向增发的空间很小。在2009年6月城投公司寻求通过公开征集受让方的方式，转让所持渝开发1.14亿股公司股权，占公司总股本的17.98%。此项转让于2009年8月完成，完成后大股东持股比例降至63.84%，这为今后大股东进行资本运作提供了一定的空间。

　　除了公司内部的资产整合预期之外，重庆良好的发展前景，也提升了公司的发展预期。从浦东、滨海开发区的发展来看，经济的发展为土地升值赋予了相当广阔的上升空间。“两江新区”规划的形成必将推进重庆的城市化建设，从而提升重庆的住房需求。对于拥有大量土地储备的企业来说，土地的增值和需求的进一步提升，正是公司实现快速增长的契机。

　　由于城投公司如果希望继续通过增发方式壮大上市公司，那么现在的股权结构仍需进一步调整，这是渝开发未来资产运作不确定性的主要来源之一。同时，城投公司将在何时、以什么样的方式实现公司的整体上市，目前仍未有官方的规划出台。这些将构成投资渝开发的风险因素。