解析物权法（72）
陈绪国
【原文】〖业主所有权的行使〗
第七十一条 业主对建筑物内专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
【解析】〖业主所有权权能与限制〗
本条款，规定了业主建筑物所有权的行使和限制条件，包括了两层意思：{dy}，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有占有、使用、收益与处分的四项权能。如果再作进一步分析，这种专有所有权不是孤立的所有权，而是可以拓展的特殊型不动产所有权。第二，业主行使建筑物的所有权时，除了要遵守法律法规的相关规定以外，还要遵守物业管理章程等村规民约和公序良俗。鉴于业主的建筑物所有权是拓展型所有权的特殊情况，在加权的同时，业主需要承担相应的义务，进行必要条件的限制。
◎〖业主所有权的性质〗
业主所有权，指业主依法依规对建筑物内自己的专有部分享有占有、使用、收益和处分的全套权利，在此基础上，业主可以对于建筑物外共有部分享有共有、共管的权利。广义的业主所有权是不局限于业主专有权的多维度权利，而狭义的业主所有权仅仅是业主核心的权利。总之，业主所有权是业主的独立性与共同性、一般性与特殊性相联结的权利。本条款将业主的专有权单列出来，是为了突出业主独立自主、权能完整的权利，而在实际情形下，业主所行使的是多维度的复合型权利。
业主所有权，可以概括为以下几种性质内容：
一、业主所有权的独立性与共同性
业主所有权的独立性，类似于其他不动产和动产所有权的独立性。基于一物一权主义原则的主导，可以独立地体现出其{jd1}性、持久性、排他性。所有权人在法律和规范的限制范围内可以自由地管领、支配、使用、收益、处分专有部分的财产，并排除他人的干涉、侵占、哄抢、破坏。这是一种独立自主、权能权能完整的权利，业主的排他性效力、优先权效力、对世效力、溯及力效力、物权请求权效力，从这里都可以xx显现出来。
业主所有权的共同性，是指业主专有权派生出了建筑物及其设施的共有权、共管权，包括派生出局部的和全体的共有权、共管权。业主建筑物专有部分是整体建筑物的主要组成部分，与共有部分形成一体性、不可分离性、建筑与土地集约性的特征，以及便利共享、公事共管的成员权利。譬如，没有电梯、楼梯、走廊，业主不能自由出入自己的居室、经营性用房等专有部分，因此，业主居家专有权的实现，必须经过通行设施共有权的行使才能获得。又如，没有供水、供电管线等公共配套设施，业主不能正常利用自己的居室、经营性用房等专有部分，因此，业主生活专有权的实现，必须经过生活设施共有权的行使才能获得。
业主所有权的独立性与共同性，看似对立实则是统一的，相当于条件映射原理发挥的作用。业主所有权的独立性构成权利的中心，成扇形散布权利的纽带，全力映射到土地使用权利用权、建筑物使用权利用权、配套设施使用权利用权等共用权、共管权上来。业主所有权的独立性所发挥的效能是促使业主的产权清晰化，业主所有权的共同性所发挥的效能是促使业主的效益集约化，两者之间配合默契，相得益彰。这也是工业化、城市化建筑群体的一大景观，也是现代化建设的主流。现代化城市建筑，就是以高层多层和联体建设为基调，业主所有权的“独立性+共同性”就是最基本的物权模式。
二、业主所有权的一般性与特殊性
业主所有权的一般性，有着他的外在表现与内在规律。透过此项条款，我们的{dy}印象，就是其所有权的四项权能适用于所有不动产与动产所有权的权能而且是一模一样的，所谓其占有权、使用权、收益权和处分权，就是所有权的通用公式。从所有权权能公式上，我们几乎看不出有什么破绽。由此及彼，我们容易找出其所有权的一般性的规律，如法律效力的规律、独立自主的效力、物权保护与利用的效力等等，所有这些，均可以视之为业主所有权的一般性。
业主所有权的特殊性，界定于建筑物区分所有权的特殊性。其特殊性是来源于多方面的潜能和多维度的权利配置。{dy}，土地和建筑物的耐久性。土地是建筑物的依托物，土地的耐久性是任何物也不能比拟的，只要不受自然的或者人为的破坏，土地的使用期一般可高达40亿年以上。因此，对于业主而言，土地的使用权、利用权至关重要，比任何一种标的物都显得极其特殊。业主的建筑物，按照现代的建筑标准衡量，一般可以使用一百年以上、一千年以下。这就意味着业主的建筑物所有权及其土地使用权可以传宗接代地行使一百年以上。不仅仅如此，土地和建筑物的升值空间是不可想象的，这就意味着业主的建筑物所有权及其土地使用权的含金量也是非常特殊的。第二，业主建筑物物权的多维度。由业主建筑物土地使用权可派生小区公路和市区公路享用权、绿化地享用权、休闲地使用权和地役权，以及土地出租权、土地收益权；由业主建筑物所有权可派生出居住权、使用权、出租权、经营权、收益权、处分权和担保权、抵押权、典当权，以及继承权、赠予权；由业主建筑物专有权可派生出业主建筑物区分共有权，由业主建筑物区分共有权可派生出业主的共管权、成员权、会员权。第三，业主建筑物所有权来源的特殊性。后现代社会中，城乡建设用地审批和建筑物规划，是要经过一套严格的程序进行的。因此，凡是合法的建筑物产权，都是来之不易的。业主建筑物产权来之不易，不仅仅在于其价格高昂，更确切地说是公权力介入规范而导致获得建筑物产权的复杂化。而相对于一般标的物而言，其获得所有权要比建筑物所有权的获得简单得许多。业主建筑物所有权来源的特殊性，意味着业主行使建筑物所有权的特殊性，管领权、支配权、使用权、利用权有着特定的保护和限制性的条件。
业主所有权的一般性与特殊性，是从个别到一般，再从一般到特殊的演化过程。业主的专有权利是个别人独有的权利，业主的共有权利是从专有权利派生的权利，以上两种权利升华的结果，充分暴露出其权利的多潜能、多维度权利的特殊性。不难想象，如果将业主建筑物区分所有权混同于一般的所有权，那么，业主的建筑物所有权就会变得一团糟，甚至于一败涂地。
◎〖业主所有权的限制〗
对于业主建筑物所有权行使上的限制，有公权力限制和私权力限制，有成文法限制和非成文法限制，有全员xxx的限制和特定专门的限制，有对专有权限制和共有权限制。所有限制条件，是与业主的权利、义务相对应的必要限制、禁止条件。限制是手段，不是目的，限制的目的，是为了更好地让业主行使其所有权，充分发挥物的效用。本条款规定“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”属于一般性限制。
本文专事探讨业主建筑物区分所有权的一般性限制。
1、对于专有部分的零物权限制。
尽管建筑物区分所有权中的专有部分是业主独立自主的小天地，享有{jd1}性、排他性、持久性的独立权利，鉴于公序良俗和相邻关系的规约，也不乏限制性、禁止性零物权。所有零物权，是不可获得、不可行使的恶性权利，可以利用“一票否决权”来予以坚决禁止。
譬如，业主对专有部分装饰时，不得擅自拆除房屋内承重的墙壁、楼板、天花板和梁柱，不得妨碍其他业主的安宁、安全及卫生，不得擅自变更建筑物专有部分之基本结构或外观；新设、附加或变更电气、天然气、煤气、给水排水等设施，不得影响其容许量；不得在专有部分储藏搬放易燃易爆、施放有毒有害物和特重量物，不得从室内排放噪声、光辐射、电磁波辐射、肮脏恶臭物和其他有毒有害物质，不得人为地妨碍建筑物相邻他人的通风、采光和日照；不得在供居住房屋内经营餐馆、卡拉ＯＫ扰民，不得从事xx业和播放黄碟扰民；不得在楼层上抛物危害其他人的生命健康安全等。所有这些，对于业主予以限制与禁止，是理顺业主们物权关系，倡导文明、建设和谐小区的需要。日本《建筑物区分所有权》第6条第1款规定“区分所有人不得实施有害建筑物保存的行为及其他就建筑物管理、使用害及区分所有人共同利益的行为。”业主实施不当行为危害其他业主或者小区公众利益，需承担违约或者法律责任。
对于专有部分的零物权限制，可以概括为以下五个方面：一是以保护建筑物使用目的的限制；二是以保护建筑物的基础、结构牢固及安全的限制；三是以保护建筑物外观美学上的限制；四是以保护其他所有权人的安全、安静及住宅环境秩序的限制；五是以维护善良风俗、各地方习惯及住宅居民的作息和名誉的限制。
2、对于共有部分的零物权限制。
尽管建筑物共有部分的物权属于次级物权，共有权人行使权利时似乎是“若即若离”式的行使，而问题的另一方面，权利人行使共有权、共管权也会被共有、被共管，不附加任何责任与义务的权利几乎是不存在的。对于专有部分的零物权限制和对于共有部分的零物权限制，统统被纳入零物权限制或者禁止之列，同样是理顺业主们物权关系，倡导文明、建设和谐小区的需要。同样地，所有零物权，是不可获得、不可行使的恶性权利，可以利用“一票否决权”来予以坚决禁止。
譬如，不得于公用部分之非法占有或任意堆放物品侵占通道；不得私自设置庭院、阳台或停车场等违章构建物；不得饲养有危害或困扰他人之虞的动物；不得任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声—不得向公共场所弃置固体废物、排放水污染物、空气污染物、光辐射物、电磁波辐射物等有害物质；不得违反法律法规及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房；不得擅自侵占城镇公共绿地或者属于个人的绿地；不得擅自侵占城镇公共道路或者属于个人专用的道路；不得擅自出售、附赠、出租小区公共土地、公共设施、公共场所和公共车库、公共车位；不得以行使共有权、共管权为名侵害公共的或者他人的权利；不得拒付物业管理费、卫生费、供暖费等损害他人合法权益的行为；不得有损于公序良俗的其他行为。业主行使共有权和专有权、共管权时，一切越权、侵权行为均视为违法乱纪行为，需依法依规承担民事和法律责任。
对于共有部分的零物权限制，适用于对于专有部分的零物权限制的基本概念，而限制范围更有所扩大。概括起来，对于共有部分的零物权限制，需要再强调五点：一是业主不能擅自管领、支配、占用、处分属于共有部分的财产，更不能侵占国家的土地所有权；二是业主的行为必须讲文明、讲道德、讲卫生、讲安全、讲纪律，不能违反法律法规、规约制度和公序良俗；三是业主个人不能凌驾于其他业主之上，剥夺他人的物业权利，影响他人的生活秩序；四是业主们行使地役权，以不干扰相邻小区业主土地使用权为限；五是业主们行使所有权，要与物业管理公司搞好相邻关系。
说明：尽管本条款的对象是业主，但是，本条款的法律效力决不是仅仅针对业主的。业主的亲戚朋友、业主建筑物的承租人及其他所有的居住者、当事人，同样适用于本条款和其它相关的条款。业主的亲戚朋友、业主建筑物的承租人违反本条款规定，在一定情势下，业主有可能承担连带责任。因此，对于共有部分的零物权限制和对于专有部分的零物权限制，不仅仅适用于业主，而且还适用于一切关联人。
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其他从略。
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