两只资金水龙头收紧
开发商的两大资金出自,一个是销售回款,一个是银行xx。且不论房价是涨还是跌,2010年成交量大幅下降,必然意味着开发商的资金回笼速度和数量,都将大幅减少。虽然去年回笼的销售款让多数开发商支撑一段时期,但对于去年高价抢来大批土地的开发商,却没有这么轻松,至少,天量地价款是必须要交的。
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两只资金水龙头之一的销售回款,水量持续减少,作为另一只水龙头的银行xx,同样不乐观。2009年房价上涨的一个重大动力,就是充沛的资金流动性。有专家认为,4万亿政府投资的相当一部分,9.59万亿新增信贷的相当一部分,以各种渠道注入了房地产市场。各大商业银行纷纷给予知名开发商天量授信,以至形成了一种“授信泡沫”。这是驱动房地产投资增长和地价大涨、房价暴涨的内在因素。
2010年,虽然本人国仍坚持适当宽松的货币政策,但主管部门将在此基调上进行微调和收缩,已成主流经济学家的共识。可资为证的是,1月12日晚间,央行宣布从2010年1月18日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
“此次上调银行存款准备金率0.5%,意味着银行的信贷规模将减少约3000亿元。”首都中原三级市场部副总经理宫萍分析认为。虽然上调银行存款准备金率,并不是专门针对房地产市场的调控,但毋庸置疑,房地产信贷的收缩包含于整个信贷规模的收缩之中。
监控包括房地产市场在内的资产价格运行,是央行的职责之一。作为具体监管部门的银监会,自2003年以来一直对房地产泡沫充满警惕。即使是在以房地产救市作为拉动GDP增长的2009年,银监会也未放弃2007年9月所提出的二套房首付四成的规定。
2010年,调控房地产信贷的风声越来越紧。先是“国11条”明确提出,“严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发xx”;紧接着,央行突然下调存款准备金率;{zx1}消息是,金融监管部门将对各商业银行信贷发放“按季操控”,严格监管xx的投放速度。
“对于2009 年获得的项目或者准备在2010 年开工的项目,融资环境比2009年趋紧。”崔秀红表示,按照西南证券估算,若2010年新增xx8万亿元,预计当年房地产行业资金出自中,信贷资金增速将下滑25%-28%,总额约为7000 亿元。来自统计部门的数据显示,2009 年1-11 月,全国新增xx总量9.12 万亿元中,房地产xx资金为8993 亿元。
另有未经证实的消息说,一些国有商业银行对房地产开发xx利率在去年的基础上已经上浮,{zg}上浮25%。由于去年银行对开发xx普遍有75%的优惠,假如上浮25%,即意味着房地产开发xx不再享受任何利率优惠。这对xx量巨大的开发商来说,新增成本惊人。
“国11条”下发以后,尤其是信贷发放实行“按季操控”后,一些中小开发商明显感觉到,xx难起来了。
扛过2010年 扛不过2011年？
两只资金水龙头的水量都变细以后,开发商自有资金的重要性显得格外重要。
“至少2010年房企的资金还算充裕。”中原地产华北区总经理李文杰在接受本报编辑采访时表示,2009年,楼市销售火爆,现金流状况较好,致使很多房企的银行授信并没有用完,“2010年是扛得过去的。”
业内人士预计,2009年全国新房销售总额或将达到4.5万亿元,同比成倍增长。依据有关机构的统计,位居2009年全国销售榜前三位的开发商分别是,万科630亿元,绿城510亿元,保利地产433亿元。同比均呈大幅增长。
但是,这些业绩对资金的贡献率在相当程度上被“xx”所稀释。
以位居销售前三名的房企为例,2009年万科拿地耗资241.8亿元;保利地产买地支出{zg},达400亿元左右,与433亿元的年销售额相当,仅去年12月保利就在成都、首都、上海等城市投入92亿元,斩获12幅土地;绿城中国截至去年10月10日,购地投入也达到210亿元之多。2009年新增土地储备量前三名的企业是,保利新增1312平方米,中海、万科分别新增1076万平方米和1057万平方米。
同时,从三季报来看,销售及拿地总量都靠前的房企,资产负债率都不乐观。其中,万科为67.3%,保利则为 69%,金地集团、招商地产、泛海建设、金融街等存货超百亿元的地产公司,资产负债率也均在59%以上。91家房地产上市公司整体资产负债率为65.07%,相比2008年同期的64.49%略增。
国土资源部、财政部等部委去年12月发出通知,土地出让金首付不得低于五成。“从房地产上市公司三季报来看,绝大多数的拿地企业,首付五成的土地出让金是没有问题的。”华泰证券研究员张驰飞话峰一转,“但后续的土地出让金和开发资金有没有保障就不一定了。”
西南证券研究员崔秀红也表示,2009年扩张相对谨慎和保守的房企应该不会有问题,但那些扩张太快,太激进的企业会不会尝到xx之苦不太好讲。“从不差钱到差钱或许就在很短暂的时间内转换。”崔秀红认为,2010 年,房地产行业的自有资金很关键。
在回笼资金受阻、信贷收紧的背景下,xx的命运已被系到了房企自家的钱袋子上。谁是真正的大树,而谁又是打肿脸充胖子,将决定xx下幕戏的开场。
依据三季报,万科持有货币现金达到276.1亿元,保利地产为166 亿元,绿城中国则约为226亿元。
按照地价款支付时间进度,2009年大批吞地的开发商,2010年也是土地出让金支付高峰期。2009年新增土地前10名的开发商中,排名最末位的金地也有396万平方米。业内人士都知道,2008年底曾经有几家知名房地产开发商差点没能挺过去。那些2009年抢夺xx和高价地块的胜利者,即使他们能扛过2010年,但调控和紧缩之后,其中的一批xx或许将在2011年走向滑铁卢。
囤地不开发,也很难行得通了。国土部拿着鞭子在后面催促。
