市场最需要什么样的别墅？

                                      范 辉

    南京的别墅越来越多了，而且卖得似乎都不错。不过，你要是住进去，就会不断地感到遗憾和不满。

    人们为什么要住别墅？他们想通过住别墅体验什么样的生活感受？我觉得这个问题，开发商们并没有真正弄懂，甚至许多业主在住进去之前也没有真正弄懂。

先从大户型公寓说起。人们有了钱，就会不断的换房子，越换越大、越换越好、越换越贵，终于换到200平米左右的跃层公寓。但是，住在一、二层的，感到“天上”是人家的；住在顶层的，感到“下面”是人家的；住在中间的，感到头顶和脚下都是人家的。对于多数公寓来说，连左、右都是人家的。

如何“既能上天、又能下地”，且左、右有“空”呢？住别墅！

    别墅，与公寓楼中的平层特大套、跃层特大套相比，相同之处是，面积一般都很大，房间很多，功能齐全。不同之处是，公寓中的特大套往往“上不能顶天、下不能着地”，与他人共用一个楼道、合用一堵砖墙；每套房子之间间距很小（前、后）或没有间距（左、右）。停车位不充足；由于没有私家院子（花园）或露台，晒被子也是个问题。

    因此，住别墅，关键之处在于“顶天立地”，要有一个自己的、较大的、封闭的私家院子，要与其他人家有相当大的距离，要有更小的容积率、更高的绿化率和更多的停车位。选择别墅，绝不是仅仅选择一套很大的房子，而是选择一种新的生活方式和生活体验。

但是，目前市面上的别墅项目往往做的很不够：紧靠马路。共用绿地不多、不大。楼间距很小，有的只有5米（左、右）到10米（前、后），导致私密性和舒适性不够。私家院子（花园）很小，通常在50平米（联排）－300平米（双拼）－500平米（独立）；花园不能设置较高的、封闭的栅栏（仅约0.5米高）。房屋排列太整齐（有的别墅区象兵营），区内道路过直。房间单间面积偏小（特别是次卧和卫生间太小），在单间内有牢笼感。而且，建筑面积常常多达400－700平方米，有的加上地下室可达1000平米（江宁），甚至3000余平方米（京、沪）。这就造成了一个矛盾：该大的不大，造成不够用；不该大的太大，造成浪费和负担过重。于是，人们常常花了很多钱，却觉得住得并不称心。

笔者（我不是做房地产的）走访了许多独立别墅、双拼别墅和联排别墅的主人，搜集了他们的居住感受和要求，并结合自己的体会，得知，业主最希望购买和居住这样的别墅：

一、离交通干道要远。马路边，噪音大、灰尘多、汽车尾气浓重，可以造一些公寓,但

不适合建别墅。如条件允许，别墅离交通主次干道应在500米以上，离高速公路或国道应在1000米以上、离铁路应在5000米以上。靠道路较近的别墅项目，四周应用多层或高层公寓包围两到三层，并密植树木以隔音阻尘。植树要多，既栽矮树，又种高树；交付十年后，要“只见树林，难见房子”。南京的碧水湾西苑，在靠利源北路一侧围墙边密植10多米高的树林，延绵近千米，从利源北路往里看，看不到房子。

二、盘子要大。占地面积大的项目，除四周的房子靠交通主次干道较近外，其余特别

是中心地段的房子则远离主次干道，远离灰尘、废气、噪音，可以达到安静、清洁的效果。别墅项目的占地面积{zh0}在30万平方米以上。

三、楼间距要大。联排：前、后（或南、北）的楼间距应在30米左右；双拼：前、后

应在40米左右，左、右（或东、西）应在20米左右；独立别墅：前、后{zh0}在60米以上，左、右{zh0}在40米以上。

四、院子（花园）要大。这是体现别墅与特大套住宅区别的标志之一，如果院子（花

园）过小，就与公寓楼底层的特大套混为一谈。院子的面积（扣除建筑占地面积），独别{zh0}在1000平米以上，双拼应在700平米左右，联排应在300平米左右，院子的土地成本可以摊在房价里。院子的面积要大到可以在院子里开一两方观鱼池，可以在院子里开露天派对和酒会，甚至可以在院子里打羽毛球、做游戏。

五、建筑总面积不要过大。现在三代、四代同堂的情况很少，以三口之家居多，富家

子女又读寄宿学校。面积太大，房间太多，用处不大且费钱（包括物业费）。联排和双拼在250平米（不含室内车库）左右即可，独别在300平米（不含室内车库）左右即可。联排和双拼可不安排保姆房（用钟点工即可）、不做挑空式客厅。

    六、建筑物占地要少。为了尽可能保证楼间距较大和私家院子较大，应控制建筑物占地面积。将别墅设计成“二层半”较好（第三层有近一半是大露台，且露台{zh0}在南面）；“一层”和“二层”的设计，虽然内部较易安排房间布局，但占地相对较大；“三层”和“四层”的设计，虽可省地，但不易安排房间布局，且舒适度下降。采用坡顶形式，不仅美观、防雨，还可利用部分空间做阁楼。如果设计成“一层”或“二层”的，应当做地下室（由于地下室冬暖夏凉，可以影响客厅的温度，节约空调的能耗）。

七、房间要大不要多。别墅的客厅、卧室、厨房、餐厅、卫生间等单间的面积应当明

显比公寓里的大，且层高应不低于3.5米，否则很难被称作别墅。房间不要多，除非夫妻二人各住一间卧室，卧室有3间应该够了；多了没人住，浪费。有的别墅有4－6个卫生间，也显浪费。

八、栅栏要高，可以封闭。栅栏太矮或不能封闭，只能叫花园，不能叫院子。封闭的

且栅栏较高的院子，有利于防盗，有利于保证私密性，便于在院子里晾晒衣被（在楼顶大露台上晒衣被是不雅观的，应在院子里晒），便于养宠物；栅栏高，还可以防止邻家的儿童闯入院中戏水，酿成溺水事故。在大露台上或房顶上安装太阳能热水器也是不美观的，应把太阳能热水器装在院子里的地面上。苏源颐和美地的独立别墅，采用“三明治”栅栏式（先设约1.8米高的铁丝网，再在网的内外两面栽上法青），是迄今我看到的{zh0}的别墅栅栏。

九、双拼和联排可以不设室内车库。设置室内车库，必然影响室内居住面积。为了控

制建筑面积，可不设或少设室内停车位，将汽车停在私家院子里即可（因为院子已足够大）。其实，住别墅的人家对车位的需求常达3－5个，因为要经常接待同阶层朋友的来访，1－2个室内车位不能满足这种需要。少设阳台，设置阳台必然影响室内面积；为了控制建筑面积，应限制或取消阳台，特别是{dy}层的阳台。住楼房的人们，因远离地面，为了亲近阳光和空气，为了观景，他们需要阳台。别墅里有大花园或大院子，甚至有楼顶大露台，所以，别墅里设置阳台的必要性不大。

十、关于外观。多数人认为，别墅取青瓦白墙或红瓦白墙等素色外观{zh0}，不仅雅

致，且在绿树丛中显得十分协调。外墙大红大黄大赭大紫，或显俗气，或老气横秋。每幢别墅外部的主颜色不宜超过两种。同一个项目同一个品种中，别墅的外形和高度也应有区别。各幢楼排列不要太整齐，要错落有致；小区内道路应尽量弯曲一些，尽量宽一些（车道和人行道应分离）；地势要有高有低（可搞人造山包）；如上，可以达到曲径通幽的效果。

总之，多数人对别墅的要求是：离路要远、盘子要大，建筑要小、院子要大，房间要少、单间要大，栅栏要高、车位要多，间距要大、树木要多，排列要错、道路要弯。如果做不到这些，与其花那么多钱买别墅，不如买公寓底楼跃层。

当然，以上标准不适宜超级大富豪们。