区位分析
优势尚不明显，利弊皆有

　　对于财富·又一城的区位优势，李珂表示，项目位于一环上，本身具有很强的稀缺性，而且具有一定的地理优越性，但综合目前周边的状况来看，该地段的商业定位尴尬，“附近多是较为低级的住宅区，且人流量不大，加之附近商业并不成熟，业态组合欠佳，缺乏统一和具有足够吸引力以及吸纳力的商业点，很难形成较强的购买力，由此影响到商铺的投资价值”。根据李珂的现场调查，目前财富·又一城周边只有少量的零散低端商铺，租金普遍在60元左右。“如果该项目楼盘价格定位过高，相比周边的临街商铺，投资人的利益空间会被压缩。”
　　健鹰营销策划师郑明花认为，“项目东边紧邻建设路商圈，该商圈主要定位为xx物业，项目北侧是荷花池商圈，这是一个综合型批发市场，而财富·又一城夹在中间，如何定位很关键。如果财富·又一城能与两大商圈相互呼应形成‘商业铁三角’，便会打造出三点一面的商业形态，将自身的区域优势发挥出来；如果定位不当，发展空间将会被上述两大商圈挤占。”

商业定位
家乐福做主力店，祸福相倚

　　对于财富·又一城引进家乐福，李珂与郑明花都认为其主要用意在于增加人气，提升区域商业竞争力，提高周边商铺价格，以吸引更多投资者入驻。
　　“不过，有利就有弊，家乐福入驻在某种意义上已经为财富·又一城的商业物业进行了定位。”李珂表示，由于家乐福属中低端商业，其主要针对客户为普通中低端消费群体，那么入驻以后势必将该商业区域带向中低端化，投资者的投资行为也就相应的被划分为中低端商业的投资。这样一来，便在无形中降低了‘身价’，减少了商铺投资的回报率，且在竞争力上已经明显低于附近王府井、伊藤洋华堂等xx百货卖场。
　　郑明花认为，家乐福的进驻在一定程度上压低了周边其他商铺的租金水平，“家乐福的租金一般仅为15-25元/m2，这在无形中已经压低了周边商铺的租金，因为家乐福针对的其实是中低端消费人群，而过高的租金则意味着需要吸引更高级别的消费人群，显然，家乐福的顾客支撑不了太高的租金水平”。

如何选铺
避开家乐福，错位经营

　　范先生表示，有些朋友建议他买小一些的铺子，便于出租；有些朋友则建议他考虑家乐福出入口位置的商铺，希望专家能给他具体的指导。
　　对于如何选择合适的铺面，李珂建议范先生换一种思路，“一楼的铺子价格肯定要远高于二楼，根据项目的整体规划，二楼的铺子反而更具竞争优势”，李珂表示，投资的时候应该避开家乐福的竞争优势，选择补充性的商业作为投资方向，“项目自身包含有一处写字楼，那么对餐饮、咖啡等商业的需求肯定会很大，如果用同样的资金在二楼投资一处颇具规模的餐饮店或者茶楼，反而比投资一楼的小铺面更具投资价值”。
　　郑明花则表示，从整个项目的人流情况来看，华油路口的商铺{zj1}投资价值，“这个位置的商铺口岸{zh0}，投资价值也{zg}，不过价格也要高一些。”郑经理同时表示，如果一楼的铺面价格过高，就摒弃常识中的一楼金铺概念，直接选择投资价值更高的二楼部分商铺。

综合评估
5年之后见效益，长期持有

　　{zh1}，专家组对该物业进行了综合评估。李珂建议，对于投资者而言，应该购买xxxx率高、xxx优越、经营转让灵活的商铺，“除了结合项目自身的区域等一系列条件来判断之外，还应该结合项目附近的商圈、商气、商业成熟度以及发展潜力等诸多要素综合分析且摆正投资心态，耐心果断的寻找适合自身要求的商铺物业。综合各方面要素，我觉得财富·又一城比较适合长期持有，也就是说短期内收益会比较低，但是有个5-7年左右的时间，投资价值会凸现出来”。
　　郑明花表示，综合来看财富·又一城的投资价值还是不错，“项目的定价是1万多到3万多，就目前周边的租金情况看，虽然还远不能承受这样的价格，但是随着区域的发展，以及市中心的地理位置，其未来的投资前景还是不错的，比较适合做长期持有的投资”。

晋阳商圈
片区升级的机会

　　作为上个世纪90年代成都最早成片开发的商品房聚集区域之一，虽然当初属于双流县，又地处较为荒凉的城乡结合部，水电气等管网都不通，但作为成片开发的小区楼房出现时却给当时住惯了筒子楼的成都人带来惊喜，房价也很便宜，起初500-600元/m2，吸引了大批人前去购买、入住。到如今，整个片区由荒凉、麻烦到成熟、繁华转变升级，区域房地产价值升值10倍以上，普通住宅二手房价格已经在5000元/m2以上，商铺从当初1000多元/m2提升到15000元/m2。这也引起政府的xx，先是将该区域纳入主城区管理，划归武侯区，并于2000年12月28日成立了晋阳街道办事处，现辖区面积3.2平方公里，常住人口约20万人，还可进一步向外辐射6.5平方公里的武侯科技园，人口将达30万以上。近几年武侯区政府也加大了晋阳片区的改造和升级发展规划，该片区已被成都市和武侯区政府打造成城南商贸经济圈中的重点商圈，定位为集商贸、餐饮、休闲娱乐等功能齐全、设施完备的区域经济发展中心和商业核心以及休闲中心，将引进一批xx餐饮、酒店、写字楼、娱乐行业、xx品商店等业态，随着2007年12月6日大商集团千盛百货开业后，区域商气、人气迅速提升，商铺租售价格也随之飙涨，月租金从之前30-40元/m2迅速涨到如今70-150元/m2之间。今后，随着更多中xx商业业态和品牌商家的进驻，加上规划中的地铁7号线在此区域设置出入站口，该区域的人居格局和商业价值都将面临新一轮巨大提升。
　　可见，目前该区域商铺的价格还不算高，但租金水平跟过去相比已有较大涨幅，相信今后随着该商圈的继续发展和升级完善，其投资价值还有较大空间。

三圣花乡
新兴商圈的机会

　　三圣花乡作为城东新区的核心区域，以浅丘地形、众多的绿地，构成了得天独厚的生态条件。几年时间，随着十多家开发商的先后入驻，鳞次栉比的楼盘相继拔地而起。沿着成龙路向东，到幸福梅林—三圣乡，两侧密布着各色楼盘，有电梯高层，有花园洋房，还有空中别墅，且楼盘的景观打造和园林设计在成都都是数一数二的。目前，该区域的楼盘多分布在三圣乡和幸福梅林之间，聚集有四海逸家、卓锦城、华都·美林湾、锦江城市花园、鑫苑名家等多个楼盘，目前，该区域楼盘的均价在4000-5000元/平方米。
　　该区域项目规模整体较大，除鑫苑名家外，其他项目均在150亩以上，特别是卓锦城达到了969亩。从人口数量上来看，卓锦城总户数约8000户、华都·美林湾总户数约3600户、锦江城市花园总户数约9000多户、鑫苑名家总户数约7000户、四海逸家总户数约4280户，以每户3个人计算，总计有消费人口达9万之多。虽然消费潜力巨大，但周边的商业配套并不完善，整个商圈目前已知的商业体量约有5万m2左右，呈现的只有卓锦城的部分社区商业，目前，片区的社区商铺均价在8000元——15000元/平方米。
　　卓锦城有3万m2的集中商业卖场、红旗超市、新加坡伊顿幼儿园、多功能xx会所、时尚商业街、品种繁多的农贸市场，卓锦城的商铺只租不卖，目前推出的商铺都已经租完。
　　就记者目前了解到的情况看，目前三圣乡片区能承受的租金水平在30-40元左右/m2·月的样子，由于入住率不高，片区前期的商业物业可能会更低，免租期也可能会比较长一些，作为一个新兴的区域，以该片区的发展状况来看，在比较理想的情况下，该片区的租金年涨幅应该在6%左右的水平：

光华大道
30万人的商业机会

　　随着时间推移，区域入住人口的增加，成都未来将出现多个区域性商业中心，而跨度{zd0}、延展空间空间{zd0}的无疑是光华大道片区，而光华—温江区域将成为未来商业投资的一个亮点。根据成都市相关政府部门规定，光华大道片区将是政府重点打造的居住区域，三环路外侧沿线将兴建青羊区行政办公中心，西面则将兴建温江区行政办公商务中心；由于光华大道呈带状式发展，逐渐向两边辐射扩展。目前生活配套虽还不是很完善，但政府的一系列政策措施，在未来的两到三年内应该是一个很完善的居住区域；随着光华大道的开通，温江与成都市区连成了一片，使温江融入了大城西；吸引了各大品牌开发商的入驻，随着城市规划的变革，开发条件也会更加成熟；光华大道处于江安河上游，两侧上万平方米的绿化带象一条绿色的纽带强化了绿肺的造氧功能，两度人居xx得主，这也是未来xx生态居住区域。
　　小结：光华大道所有近几年开发的项目全部入住后，区域人口总量将会达到近20万人，加上永宁镇现有人口20985人、涌泉镇现有人口 24102人，成都七中学生4000人，3年内区域总人口量将会达到25万人左右，5年内将达到30万。
　　与如此庞大的居住人口相比，光华大道沿线已经呈现的商业物业简直是“凤毛麟角”，不过从总体规划上来看，这个沿线的商业物业分布还是非常合理的：
　　从温江到光华大道三环路口，目前的商业物业价格推算如下：
　　从沿线项目的入住情况来看，预计光华大道的商业物业放量会在随后两到三年的时间，较大的升值空间值得投资人随时xx沿线商业物业的“一举一动”，前期进入是放大商业物业投资收益的一种很不错的思路。

　　一石激起千层浪。《温州人，你到底输在哪里？》一文在上期刊发后，不仅许多本地读者致电本刊发表看法，更有温州读者要求“学习经验”。7月12日，记者和几位温州读者，一起在健鹰营销策划总经理杨健鹰的办公室，展开了一场别样的坦诚交流。
　　杨健鹰这样评价温州商人：一群执着又疲惫的充满财富梦想的人。除了大家公认的太多优秀品质外，温州人让他感受最深的是对财富近似于痴迷的执着。“很多早期的温州企业家都持有一种物质化富有才是王道的心态，他们习惯于用财富代替其自身精神面貌，强烈的财富积累感填充着他们的生活，文化素质偏低成为一种共性”，杨健鹰表示，温州人重商轻教育，这就造成很多早期富裕起来的温州人不能很好的运作自己的资产，由于缺乏战略眼光，也使得温州人开始逐渐丧失其传统优势。“温州人认为，商海浮沉的磨砺和履历比学校教育要实际得多，所以不少年轻的温州人很早便投身商场，靠他们的执着和勤奋去打拼去奋斗，然而没有良好的教育程度做保障、没有高尚的思想品质做支撑、没有厚重的文化内涵做铺垫，他们便看不到长远的商机，判断不到今后商业的走向，辨别不了商业投资的利弊。”
　　在杨健鹰看来，温州商人的成功有点像蚂蚁，他们靠嗅觉和群体的力量获得了财富的成功；但也正是“蚂蚁”的缺点，让他们在财富积累的后劲上少了必要的文化思想支撑，这又导致他们在商铺投资上连连失利。在听到《铺王兵法》评审团主席之一的杨健鹰先生的精辟见解后，几位温州读者连称“通过《铺王兵法》，我们真的受益匪浅！”

　　在众多来电的商铺投资者看来，投资春熙路的商铺物业，图的就是一个稳定回报。但从本刊提供的春熙路历年租金变化信息看，2002年以前春熙路商铺租金在300—800元/平方米·月，到2005年左右增长到600-1200元/平方米·月，如今主要路段租金已高达1000～2500元/平方米·月。那么，高房价下的春熙路还有没有高投资价值？

东移和升级
　　一个商圈的升级换代，将给商铺物业带来暴富的投资机会。从2002年到现在的春熙路商铺租金变化就可以得到明证。现在，春熙路再一次迎来了这样的机会。未来几年，随着银石广场和九龙仓IFC(国际金融中心)的新建，地铁二号线和三号线的贯通，将改变区域人流聚集的流线，春熙商业核心将发生根本转变，红星路步行街沿线商业业态将更加丰富，区域商业环境将得到更大的提升。
　　根据规划，春熙路商圈将进一步把红星路步行街、东大街、大慈寺片区纳入商圈范围内，春熙路及红星路片区的改建将采用以大型购物中心为主，娱乐、商业综合体为发展趋势的布局，大慈寺片区采用具有丰富的空间形态和大量临街商业界面的改进‘S’形布局与春熙路商圈相互辉映、锦上添花。这一切都意味着，将来春熙路和红星路片区将一改原有良莠不齐的商业格局，而是以中xx商业零售业态为主，以及体量较大、高度较低的大型综合购物中心，以提高商业的规模效应。随着商圈的升级和转移，以及地铁的强力拉动作用，春熙商圈将迎来新的投资机会。

不可复制性
　　目前春熙路上共有商家上千家，聚集了太平洋、王府井、西武、伊藤洋华堂、伊势丹等大型商场，也有大量的xxx店铺和知名专卖店，是西部身价{zg}的商业街。如同香港的中环、上海的南京路一样，百年春熙路的商业价值已潜移默化地得到了人们的认可，各类知名商家纷纷抢占这块宝地，春熙商圈的不可复制性决定了其独具魅力的商业价值。
　　但投资专家指出，即使是在春熙路，同一面积的商铺，因口岸价值的区别在售价和租金收益上均存在较大差异，由此带来的xxxx率也是不同的。因此，决定商业物业的投资价值关键在于租金和售价是否处于一个相对合理的比例关系，从而带来良好的xxxx率。总的来说，投资春熙商圈的商铺虽面临较高的投资门槛，但由于其百年核心商业价值的沉淀，长期稳定的人流量支撑，高额的xxxx自然很容易受到投资者的xx，在租金和售价均处于高位的状态下，春熙商圈的商业物业仍具备无与伦比的投资价值。

“开分店还要你们继续帮忙”
　　黄先生从年初起就在筹备着要开一家风味火锅店，经过近半年时间的考察，也没有选到合适的铺面，“由于火锅店的限制太多，很多挺不错的地方都不适合开店，还是你们效率高，一周时间就帮我搞定了”，就在黄先生为找不到铺子一筹莫展的时候，正好看到本刊组织的商铺投资主题月活动，带着试试看的心态，黄先生委托《铺王兵法》帮他找一合适的店面，接到黄先生的求助电话之后，本刊特别“指派”成都楼铺联盟进行拉网式寻找，在不到一周的时间就为黄先生找到了xxx非常高的铺面，黄先生激动地表示，开业的时候一定要宴请成都铺王的专家们，“我以后要是开分店还要你们继续帮忙”。

“需要铺子我敞开供”
　　赵先生手里有不少的商铺需要出售，然而由于位置比较分散，不少铺子还有非常严格的“业态限制”，一直压在手里出不去，“我之前委托过一些中介帮我销售，结果他们低价从我手里买过去又高价转卖，自己投资的收益被别人抢走，心里很不爽，所以干脆放在手里慢慢卖”。赵先生告诉记者，后来他听一个朋友说《成都房产报道》的铺王热线可以协助买铺卖铺，他就把自己的铺子登记了几套给铺王热线，“没想到这么快就有人要买我的铺子，跟你们说我这里的铺子还有不少，如果需要，我可以敞开提供给你们”。

“开发商也在学习《铺王兵法》”
　　在铺王专家服务团协助投资者寻铺的同时，记者也收到不少开发商的邀请，许多在售商业物业项目主动邀请铺王专家团及投资人到现场指导商铺投资。专业投资人的独立见解及专家服务团对项目专业精到的分析，着实让不少开发商感到“震惊”。不少开发商感慨到，因为自己是做住宅物业出身的，“没想到做商业项目还有这么多的讲究，今天算你们给我们好好地上了一课，以后我们也要好好地学习《铺王兵法》”。

“专家们辛苦了！”
　　据统计，成都商铺投资主题月启动两周来，本刊共组织31次现场选铺及实地考察活动，经成都铺王专家服务团推荐并达成意向成交的商铺物业已超过1亿元，实际成交3500多万元。在这两周时间里，60多位《铺王兵法》投资专家冒着酷暑不辞辛苦，秉持批判一切的专业精神，为我们的商铺投资者{zd0}限度地规避了投资风险，让他们买到了xxx{zg}的投资性物业。
谢谢《铺王兵法》的专家们，你们辛苦了！这是本刊记者的心声，也是上千读者致电本刊转达的心声。

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买商业场·新座，文先生用上了《铺王兵法》

“这是我们的商铺节”

　　“想不到，真的想不到，7月竟成了我们的商铺节。”电话那头的刘先生很激动，“我为此盼了好多年啊，看了你们的《铺王兵法》，真的很激动，你们的案例分析很有特点，你们对投资人的风险提示深入浅出，你们推出的《铺王兵法》超越了历史上任何一次专业媒体的策划宣传，我真诚地代表商铺投资者这个群体谢谢你们。”在刘先生高度评价本刊成都商铺投资主题月活动的同时，他希望成都铺王专家评审团，能为他的几处有投资意向的商铺把把脉，帮忙决定是否值得购买。
　　7月3日至6日，类似刘先生这样的热线电话太多了。大家对于本刊推出的成都铺王手册击节叫好。在电话中，记者经常听到读者这样说，“我将会把《铺王兵法》推荐给我的同事和朋友，我要大声地告诉他们，成都终于有了商铺投资的《孙子兵法》。”

“紧急委托寻铺5万平米”

　　8大国内外知名营销策划机构，1家全球范围内屡次成功抄底商铺的民间投资团体，组成成都铺王评选主席团阵容；300多位国内外物业投资专家、炒铺高手、商业精英联手成就最xx最实用的成都铺王投资手册。这是成都商业地产历史上最强评审团的精彩亮相。正是因为《铺王兵法》拥有了如此豪华而强大的一线专家阵容，让无数商铺投资者激动不已。
　　“紧急委托《成都房产报道》寻铺5万平米！”不顾星期日的休息时间，张先生急急忙忙地赶到与记者约定的报社附近，他恳切地告诉记者，他跟几个朋友准备合伙投资一个大型的商业物业，希望本刊能帮他们寻找一些合适的项目来挑选。“我们准备做超市和百货商场，面积在5万平米的样子，主要考虑在成都做，如果二级城市有合适的项目，也可以考虑，价格没有具体的要求，但是周边一定要能形成社区商业中心，希望贵刊能帮我们留意一下，{dy}时间通知我。”

“急寻2万平米百货卖场”

　　在众多委托本刊寻铺的来电中，需要2万平米商铺准备做百货商场的王先生的心情，更多是忐忑不安。他告诉记者，“我们是国内知名的百货企业，在成都已经考察了一段时间，一直没有找到合适的项目。由于我们对成都的商脉情况不太了解，即使了解也是大家的口耳相传，没有真正的专家给我们指导。这下好了，有《铺王兵法》帮忙，我尽可以放心地向总部报告这里的开店拓展情况了。”他明确地对记者道，“看到你们的老总评审主席团非常xx专业，希望你们能给我们提供些技术支持和建议，{zh0}能提推荐一些合适的百货物业。”
　　在王先生看来，《铺王兵法》最让他感动的是本刊承诺提供一对一的专家选铺服务，因此他很放心地委托本刊为他代寻这个百货卖场。并且他表示，如果有可能，希望他所经营的品牌产品在川的百货店，都能委托本刊寻找到{zh0}的铺面。

“财富·又一城是否值得投资？”

　　“财富·又一城是否值得投资？”“三益公的投资前景如何？”除了很多急寻商铺卖场的来电外，还有更多热线内容是反映他们已经有了投资意向，他们需要《铺王兵法》做的就是一件事：请专家帮忙决定是否值得购买。
　　例如范先生就是直接来咨询财富·又一城的，他准备在该项目投资一处200万左右的商铺，他希望本刊能为其分析该项目的投资价值，以及具体的哪个位置更好些？范先生告诉记者，前段时间他刚在新希望大厦投资了一处300多平米的写字楼，单价1.2万元/平米，但不知道今后的收益如何，“因为心里没数，所以这次主要是想投资商铺，说句实在话，我确实理不清楚，投资商铺和投资写字楼到底哪个更适合一些，如何来选择”。据他称，他的一些朋友也想投资商铺，但都是“半罐水”，因此他希望《铺王兵法》能助他成功。

诚征成都金铺和热线话题

　　《铺王兵法——成都商铺投资实战内参》刊出不到一周以来，本刊先后接到了300多组热线电话，电话咨询内容也是多种多样。尽管热线任务繁重，但本刊记者一定会将各位读者热线的内容登记备案，敦请成都铺王专家成员组及时解答，然后{dy}时间回电读者。如果是热线来电反映最集中的问题，本刊将集中刊发。如果是当期互动热线咨询最多的一个“{gj}问题”，本将还将另辟专版做透析式解答。
　　由于本刊热线电话要求推荐和委托寻找的商铺量太大，希望手里有好商铺资源的开发商尽快与本刊联系。当然，如果需要本刊协助寻找好商铺或者成都铺王，也欢迎{dy}时间与本刊联系。请大家记好了，《铺王兵法——成都商铺投资实战内参》的互动热线电话是：15928133489、13438941856。欢迎来电咨询，300多位商铺投资{dj0}专家将为你提供一对一的选铺服务。