2010年物业管理行业发展趋势展望

编者按:2009年,中国物业管理行业内亮点频出,各种规范行业发展的政策法规不断出台,行业内的各种交流活动也先后举行,一些品牌物业服务企业的创新之举也陆续出现。这些行业内的重要事件都对物业管理行业未来的发展产生了重要而深远的影响，本刊编辑部结合2009年度行业内的一些重要事件对物业管理行业在2010年度的发展趋势进行展望，希望能为业内人士提供参考。

一、业主大会及业委会的运作会更加规范，行业发展的外部环境会有所好转

日前，住房和城乡建设部对外宣布，由该部房地产市场监管司制定的《业主大会和业主委员会指导规则》将于2010年1月1日起正式施行。

如何与业主处理好关系，关系到物业服务企业能否成功管好一个项目。但是，近年来，随着业主权利的觉醒以及《物权法》的颁布，不少地方的业主在业主委员会的带领下纷纷要求维权，与物业服务企业产生了一些矛盾，其中也发生过一些过激行为，影响了社区的和谐稳定，也影响了物业服务企业的服务质量。在这种背景下，如何规范业主委员会的运行就成为一个迫切需要解决的问题。住房和城乡建设部日前颁布了《业主大会和业主委员会指导规则》，并将于2010年1月1日起颁布实施，这一《指导规则》从各个方面对业主大会和业主委员会的行为进行了规范。相信随着这一《指导规则》的实施，物业管理行业发展的外部环境也会进一步改善。

二、行业内部的“交流活动热”会持续

在2009年度，物业管理行业的内部交流可谓是方兴未艾，首先是一些区域的物业管理行业协会联合起来开展了充分的内部交流，如广西地区的“八桂物业管理联盟”；其次是一些地方的行业协会结成了友好协会，互通有无，共同发展，如2009年4月，武汉市物业管理协会、南京市物业管理协会和南宁市物业管理协会就宣布三地将结成友好协会；再次是行业内部的各种论坛活动比较多，而且也较受行业从业人员的欢迎。预计这种情况在2010年持续。

出现这种情况，其深层原因在于，物业管理行业在发展过程中确实遇到了一些问题和困难，面对这些难题，物业管理行业的从业人员确实需要一定的渠道和平台去共同的探讨和交流这些困难的解决之道；另一方面的原因在于，由于我国社会经济发展的不平衡，物业管理行业内部的发展水平也层次不齐，因此，不同地区的物业管理从业人员需要通过相互的交流学习取长补短，共同进步。应该说，行业内部的“交流活动热”是一种比较好的现象，但是作为活动的主办者和组织者，也应该注意此种交流活动的质量。

三、物业服务企业将更加重视企业品牌的建设

品牌建设在物业管理行业一直是一个比较热门的话题，几乎所有致力于做大做强的企业都宣称要建设品牌企业，一些企业甚至不惜花费巨资去打造企业品牌。物业管理行业内部的一些商业性企业品牌评比或颁奖在行业内有很大市场就是一个明证。尤其是近年来，房地产行业的建管分离逐步推开，物业管理行业内市场竞争也更加激烈，业主对物业服务企业服务的质量要求也不断提高，品牌物业服务企业大受业主欢迎，在招投标的过程中也更容易拿到项目。在这种背景下，相信在2010年，各物业服务企业为求得更好的发展，会更加重视企业的品牌建设，在企业品牌建设上的投入也会更大。这是一个必然的趋势，也是物业管理行业发展到一定程度之后市场自然选择的结果。不过，值得注意的是，企业的品牌建设并非是行业巨头们的专利，中小物业服务企业也可以做品牌，任何企业品牌的成功创建都会有一个从无到有、从小到大的过程，中小物业服务企业切莫因自身管理面积小、实力弱等原因而放弃品牌建设。

四、行业内部的兼并重组会加速

在2009年，物业管理行业内部的兼并重组活动比较频繁，一些物业服务企业开展了大规模的并购活动，还有一些物业服务企业则强强联合、优势互补，展开重组。相信在2010年，这种行业的兼并重组活动会进一步加速。

我们做出这种判断，是基于以下理由：物业管理行业是一个微利行业，它追求的是一种规模效益，即随着管理面积的不断增加，它的整体成本（包括管理成本、设备设施成本等）会随之降低，企业的利润则相应增加。在赢利目的的驱动下，更多的物业服务企业会走上兼并重组之路。这种兼并重组的直接表现形式可能是一家物业服务公司直接收购另一家物业服务公司，也有可能是一家物业服务公司直接抢走了另一家物业服务公司的管理项目，使这家公司成为一个没有任何项目的空壳，直至走向破产消亡。预计随着物业管理行业兼并重组的进一步加速，物业管理项目的集中度会进一步提高，中国物业管理行业将会涌现出一大批管理面积超千万平方米的航母型物业服务企业。

五、物业管理将逐步向资产管理时代迈进

无论是从国外物业管理的发展历程来看，还是从克服国内物业服务企业长期微利的现实困境来看，物业管理逐步向资产管理过渡都是一种不可扭转的趋势。在2009年，行业内一些品牌企业已经开始探索和实践资产管理，并在这种探索和实践中取得了不错的效益。2009年10月29日，中国物业管理协会在北京召开“物业管理与资产管理研讨会”，中国物业管理协会会长谢家瑾更是在会议上号召行业内一部分品牌企业要率先将资产管理做起来，为改变行业困难的生存现状探路和创造经验。

的确，物业服务企业利用已有的物业管理平台开展资产管理业务拥有其它机构或企业无可比拟的优势。而且，这种物业服务企业所开展的资产管理业务不仅可以延伸物业服务的内容，弥补传统物业管理内容的不足，方便市民的生活，还可以增加物业服务企业的收入，创新物业服务企业的创富途径，改变物业管理行业长期微利的困境。因此，可以预见，在2010年，中国物业管理行业将逐步向资产管理时代迈进，将会有更多的物业服务企业在做好传统物业管理工作的基础上开展资产管理业务。

六、物业费可能普遍上升，物业服务企业围绕物业费涨价与业主的纠纷增多

从宏观经济形势来看，我国当前存在着比较强烈的通胀预期，即大多数人（包括经济学家和普通民众）都认为未来一年内我国将出现物价上涨等通货膨胀的现象。从2007年我国遭遇通货膨胀的情况来看，在CPI大幅上涨的情况下，物业服务企业将面临人员工资上涨、原材料成本上涨等压力，一旦物业服务企业无法承受和消化这种人员工资和原材料成本上涨所带来的压力，上调物业费将是大多数物业服务企业的xxxx。但是，从我国物业管理行业的现状来看，由于正常的上调物业费机制尚未形成，每一次物业费的上调过程中都伴随着物业服务企业与业主之间的博弈，一些小区的物业服务企业和业主甚至因为物业费上调的事情产生了比较严重的纠纷和冲突。从2007年的情况来看，如果物业服务企业顺利上调物业费，能够实现收支平衡，则有可能继续维持管理小区，反之，则会出现撤离小区或抛盘的现象。因此，我们预计在2010年，物业管理行业在通胀的压力下，可能会出现普遍上调物业费的情况，一些小区的业主在上调物业费的问题上可能会和物业服务企业产生纠纷和冲突。

七、行业对业主满意度的重视程度会提高

对于物业服务企业来说，金杯银杯都不如业主的口碑，金奖银奖都不如业主的夸奖。我们预计在2010年度，业主满意度将会在物业管理行业内部甚至在全社会受到进一步的重视和关注，这不仅是因为业主满意度是物业服务企业各项服务质量的最终检验标准，更重要的是因为业主对物业服务企业服务的满意与否直接关系到物业服务企业能否持续地管理这一项目，或者通俗的说关系到一些物业服务企业的饭碗。而随着《物权法》的颁布以及《业主大会和业主委员会指导规则》在2010年的实施，业主的权利意识会进一步苏醒，如果物业服务企业不能尽快提高所管项目的业主满意度，势必会面临来自业主及业主委员会的反弹和压力，甚至影响社区内部的和谐稳定。在这种背景下，业主对物业服务企业的满意程度势必会引起全行业的进一步关注，各物业服务企业为保住项目，也必然会竭尽所能提高所管项目的业主满意度。

八、民营物业服务企业的发展会提速

与资源矿产行业和地产行业正在上演的“国进民退”相反，物业管理行业一直在进行的更多是“国退民进”。这主要表现在众多国有物业服务企业通过改制正转变成为股份制的民营物业服务企业，同时，大量新成立的民营物业服务企业也不断出现。我们预计在2010年，民营物业服务企业大发展的趋势会持续下去，并进一步提速。

做出这种判断的理由主要包括：首先，物业管理行业是一个劳动密集型行业，也不是关系国计民生和国家命脉的战略性产业，国有资本不会过多的进入这一产业。相反，由于其微利甚至亏本的现状，不少大型国有企业都希望能将其下属的物业服务企业改制，甩掉这一包袱。而且，从国家宏观经济政策的层面来讲，也是支持非公有制经济发展的；其次，随之国有机关事业单位及大型国企后勤改革步伐的加快，物业管理行业的市场空间会进一步增大，民营物业服务企业的发展将面临一个极好的历史机遇期，迎来发展的春天。此外，从实际情况来看，以开元国际、公元等一批为代表的民营物业服务企业在2008年都取得了快速的发展，这充分说明民营物业服务企业的体制更加符合企业发展和市场竞争的需要。相信随着政策的支持和市场空间的扩大，民营物业服务企业在2010年的发展会进一步提速。

九、物业管理行业内部的优胜劣汰加剧

在市场经济条件下，企业的优胜劣汰本应该是一种常态。然而，由于历史原因，中国的物业管理行业在早期并不存在激烈的竞争以及相伴而来的优胜劣汰现象。这主要是由于中国的物业服务企业大多脱胎于其上级主管单位或者房地产公司，缺乏独立性，其项目也大多直接来源于主管单位或上级房地产企业的授予，在大多数时候，他们往往都是“等米下锅”，缺乏竞争压力。不过，这种状况已经在逐步改变，2010年1月1日起，住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》将正式实施，更多的小区将建成自己的业委会，在业主权利意识不断苏醒的情况下，他们xx可以依照有关法律法规换掉他们不满意的物业服务企业。因此，等在那些服务质量较差的物业服务企业面前的无非也就两条路：或者奋力拼搏，提升服务质量，赢得业主满意，继续生存下去；或者坐以待毙，被社会所淘汰。不过无论如何，在2010年，物业管理行业内部的优胜劣汰都将加剧，业主将更多地去选择那些品牌知名度高、服务质量好的物业服务企业，一些服务质量较差的企业在被业主抛弃后，将逐步被社会所淘汰，行业的项目集中度也会随之加剧。从国外的情况来看，这也符合物业管理行业的发展规律。

十、业内对成熟职业经理人的争夺会加剧，其相应的薪酬会上涨

物业管理行业作为一个微利行业，长期以来，难以吸引到高素质的人才。可以说，人才瓶颈已经制约了整个物业管理行业的发展。不过，我们预测这种现象在2010年度会有所改观。我们做出这种展望，主要是由于随着行业内各企业对业主满意度的重视，物业服务企业普遍存在提高服务质量的压力，在这种情况下，高素质的人才，尤其是高素质的成熟职业经理人必然会成为各企业争夺的对象，那么，其相应的薪酬也必然会随之上涨。我们做出这种判断的另外一个理由是，随着行业内市场竞争的充分和加剧，成熟职业经理人在物业服务企业做大做强中的重要作用会进一步显现出来，这种作用的显现有利于成熟职业经理人薪酬的随之上涨。从根本上说，随着我国社会经济发展水平的不断提高，业主对物业服务企业服务质量的要求也会随之提高，业主也愿意花更多的钱来购买更高质量和水平的物业服务，那么，成熟的职业经理人由于其自身先进的服务理念、丰富的工作经验可以为业主提供高质量的服务，其薪酬自然也会逐步上涨。