近日，收到不少客户关于购买二手房时有关户口问题的咨询，这些问题主要是客户在购买二手房时因户口与出让人发生纠纷，当然这些纠纷都是由于出让人在出售房产后户口不能及时迁出而导致的。本律师就这类问题结合上海法院的司法实践作出相应的总结，供大家以后在购买二手房时尽量避免类似纠纷产生。

     通常这类纠纷的产生是由于二手房的买受人没有相关的购房经验及法律意识，在签订《上海市房地产买卖合同》时根本就没有对户口问题进行约定或者虽有对约定，但是没有相应的违约责任，出让人在不能迁出户口或者不按约定期限迁出户口，买受人根本就无法追究出让人的违约责任，其中的主要原因是无法举证出让人户口不能迁出而导致其收到多少损失。因为《上海市房地产买卖合同》格式版本中第十条关于出让人的违约责任根本就没有涉及户口问题，而一些买受人误以为只要约定了出让人户口迁出的日期，就可以按照合同的第十条要求出让人承担违约责任，这是xx不正确的。目前上海市各级人民法院关于这类案件的处理方式为：

   如果当事人以卖方违约为由，要求卖方承担违约损害赔偿责任的，可以作为民事案件处理；买方要求卖方实际履行约定，将户口迁出并将自己户口迁入的，法院可以告知该当事人，违约损害赔偿可以作为民事案件受理，但户口迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件受理范围，法院也无权作出此类民事判决，故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法律不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口的主张的，裁定不予受理或者驳回起诉。
       因此，我们避免此类纠纷产生的办法是，约定相应的违约责任（一般可以约定每逾期一日应承担房价款的万分之五作为违约金），并留足一定的尾款，待交房时及出让人迁出户口迁出后支付尾款。