拆迁中警惕以土地储备的方式进行商业开发

毕文强 盛廷律师事务所合伙人

笔者承办了安徽省某区一个拆迁项目案件，在这个案件中，笔者的当事人是几个商铺的所有者，目前面临着拆迁。对于他们来讲，直观的感受是不公平，原因很简单，在马路对面是某香港公司开发的商铺，价格已经达到了3万多每平米；而他们的商铺却要被以每平米8000元的价格被拆迁掉，注意，这8000元每平米仅仅是一楼，二楼的价格还不到8000元。

在笔者承办了这个案件后，对该拆迁项目进行了调查。

2008年12月5日，该市国土资源局、城市规划局、国有土地收购储备中心和该某区人民政府文件联合发文《关于原江南商场及周边地块国有建设用地使用权拍卖出让问题的请示》，拟将当事人所在地江南商场及周边地块公开挂牌拍卖。与此同时，该市政府办公室出具一份非正规的抄告单，由相关市领导批字，对于上述请示予以批示同意。

同日，即2008年12月10日，《某市国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让公告》，公开将当事人所在地的土地拍卖。

2008年12月31日，原江南商场地块拍卖出让成功，由该市某房产公司（私营）以4000万元的价位成功竞得。该地块占地面积16.5亩，用地性质为商业、办公、以及酒店，项目名称为某国际商城项目。

2009年9月15日，从该区人民政府网站获悉，该国际商城项目是由该房产公司投资兴建的，由上海一家房地产开发有限公司共同出资经营管理。

2009年5月26日，该区建设委员会为本区建设投资有限公司颁发拆迁许可证，该拆迁许可证和当事人的评估报告中的拆迁许可证，开始进行拆迁。

这个案件的特点：政府用600万的拆迁补偿款想拆迁17000平米的地方，然后以净地4000万的价格卖给一家民营企业，这个地段周边价格是每平米已经达到38000元，即光拆迁补偿就应当达到6亿左右；这个项目想建成8万平米的大型综合楼。即便按现在的价格，也能够达到25个亿左右。

具体的方式：以土地储备的方式，将争议地块进行收储，然后进行土地拍卖，由房地产公司进行购买，成为土地的竞买人，然后由政府的的投资公司作为拆迁人取得所有的拆迁的手续，进行拆迁。

这种方式里边，存在着严重的违法行为：

首先这块土地最终是商业开发，拆迁人应当是该开发公司，该公司从土地储备中心以招拍挂的形式拿到了土地，并取得了建设用地规划许可，下一步应当是依法取得拆迁许可证，然后与被拆迁人就拆迁补偿事宜进行协商。但实际上，拆迁主管部门却将拆迁许可证颁发给了政府下属的国有独资的建投公司，由该建投公司进行拆迁。这好比龙王要娶媳妇，却让虾兵蟹将去办理登记领结婚证。这种行政许可的不严肃，简直是无以复加！

其次，土地的挂牌出让是不合法的，土地在挂牌出让之前，其权属情况应当处于合法状态，简单讲，就是要卖自己的东西。这个道理大家都懂，如果我们把美国白宫挂牌出让了，肯定是没有效力的，而且美国人也不会承认，因为我们没有美国白宫的产权。同样道理，这块挂牌的土地还是这些被拆迁人的，就已经被土地储备中心给卖掉了，而且是以4000万元价格卖掉的！这明显侵犯了这些被拆迁人的合法权利。

最让笔者担忧的是这种拆迁模式，地方政府部门先以土地储备的方式把本来已经出让出去的土地再次挂牌出让（这种土地往往是商业价值较高的地方）给开发商；然后由政府的建投公司取得拆迁许可证进行拆迁，在拆迁中的拆迁裁决过程、商谈过程均以行政xx来迫使被拆迁人屈服，甚至是地方的司法机关也给这种拆迁一路绿灯。

这种情况，实际上是地方政府运用行政权力运作土地的商业开发，最终是开发商获取巨额利益，地方政府获取部分利益，受损失的是被拆迁人。一个最明显的例子就是上面的拆迁项目中，一位被拆迁人刚刚以20000元每平米的价格购买了该商铺，但马上要被拆迁了，补偿价格是8000元每平米。

拆迁是中国城镇化进程中必不可少的事件，但如何让拆迁做到合法拆迁、合理补偿，是地方政府贯彻党中央国务院关于科学发展观的一个重要目标。也是目前拆迁立法中需要考虑的事情。