部分楼盘去年底拿预售证，至今还是“零成交”

　　开发商新盘申报、实售不符

　　□晚报记者 杨冬 实习生 朱贝尔

　　政策调控“大棒”下的开发商又在耍花样了——本市有多个楼盘去年年底就拿到了预售许可证，但据“网上房地产”的数据显示，至今成交寥寥，甚至不乏“零成交”的记录。

　　记者近日随机调查了部分本该上市多日的“零成交”新盘，其中一些竟然到现在还未开出来，售楼处销售人员大多不承认至今无成交记录乃是由“捂盘”所致。业内人士披露，随着政策调控的深入，市场逐步陷入观望、僵持，开发商又在大玩“报一半、卖一半、留一半”的销售策略。

　　“零成交”新盘否认捂盘

　　昨天，来自上海佑威房地产研究中心向本报{dj2}提供的一份数据显示，包括绿洲康城二期6-7标、维罗纳贵都、仁恒运杰河滨花园二期A区、枫丹白露三期、江南名庐、上隽嘉苑、爱法奥朗新庄园等在内的沪上多家新盘，绝大多数都在去年11、12月份拿到了新一批房源的预售许可证，但至今成交记录依然为“零”。

　　“我们到现在还没有开盘，具体原因是由于手续和施工进度的关系。”位于松江的维罗纳贵都新一批房源去年12月28日就拿到了预售许可证，直至现在都还没有开出来。同样，位于嘉定的上隽嘉苑新一批49套商品住宅早在去年12月12日就已拿到了预售许可证，但至今仍是“零成交”。但就为何延期开盘的原因，以及何时才开盘，销售人员并未给予记者正面回复，只是一味地重复“不知道”。

　　依照有关规定，拿到预售许可证的房源，必须在10日内开盘。逾期不开便脱不开“捂盘、惜售”的嫌疑。由此推算，只要是在今年之前拿到预售证的新盘，如不按时开出，如果不是因为销售太慢、价高滞销，则极有可能是“捂盘”。

　　“捂房”能带来高销售额

　　但令人稍感意外的是，在记者的调查中，有不少“零成交”楼盘明确表示“已开盘”，当中不少还言辞凿凿地声称剩下的房源已经不多，如绿洲康城二期6-7标、仁恒运杰河滨花园二期A区、枫丹白露三期、江南名庐、爱法奥朗新庄园等。而当回答记者“既然开出来了怎么会到现在都没有成交记录”的提问时，不少楼盘则选择了搪塞，要么是网站的数据更新得太慢，要么就是还没来得及把相关材料递送进交易中心去作登记。

　　“这其实是开发商又一种新策略罢了。”上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，在去年下半年，上海加大了对捂盘、惜售的调查，使得开发商们有所顾忌，因此申报预售面积一般都会考虑3万平方米左右。但是拿到预售许可后，实际开盘的数量就会“缩水”了，尤其是在2009年下半年，房价的非理性上涨，房子多“捂”一个月，就会给开发商多带来上百万甚至上千万元的销售额。

　　如位于宝山的某大盘，有购房者反映，该盘近期开盘的2栋房源，实际上在去年11月就已拿到预售许可证，由此可见新开的房源不过是开发商“捂”了许久的“存货”。这2栋房源的开盘之日距离开发商拿到预售许可证的日期，已经整整过去了49天，而房源的基准售价却比之前上涨了2000-4000元不等。

　　开发商掌握实际售房自由

　　易居中国分析师薛建雄就此指出，不仅是宝山的这一大盘，包括像维罗纳贵都、爱法奥朗新庄园等新盘，仅从交易记录上看，新、老房源一直都有成交，不排除上述楼盘的新一批房源已经达到或超过预售标准了，但上一批次的房源还没卖掉，因此，开发商所声称的“卖得比较慢”的表述单从表面上来看的确是可以说得通的。

　　“但是，购房者和开发商的信息是不对称的。”薛建雄还表示，按照规定，只要取得了预售许可证，{zx1}一批的房源就应该在规定的时间内拿出来卖。 “现实当中存在的问题是，就算在‘网上房地产’上没有看到成交记录，也无法断定开发商就一定是违规 ‘捂盘’，售楼处甚至可以辩解说，我把所有的房子都开出来了，只是没人愿意挑最近的一批而已。只要开发商先把预售证先办出来，开多还是开少，最终申报多少、实售多少，自由度都掌握在自己的手里。 ”

　　“正因为这种现象已经较为普遍，所以{zx1}的‘国十一条’就明确了‘已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售’，以此杜绝开发商违规‘捂盘’、‘存货’的行径。 ”陆骑麟向记者说道。