叶匡政：寻求土地分配正义的解决

(《社会科学报》2010年1月7日)

    按：《社会科学报》2010年{dy}期组织了一个专题讨论，题为“房价飙升现象的理性思考”，刊发了茅于轼、袁伟时、鲁品越、叶匡政等人的文章，针对高房价做了一些理性反思。我的文章题为《寻求土地分配正义的解决》，文后也转发了茅于轼、袁伟时两位先生的文章。

    在诸多社会问题中，居高不下的房价一直被看作民众积怨的一个主要源头。而各地政府通过各种手法来抬高地价，无疑是房价不断升高的一个主要原因。一个简单的经济事实是，在土地涨价过程中并没有创造任何新的价值，不过是社会财富的一次再分配。对民众来说，土地的涨价意味在变相增加税负，它的实际后果是大量转移了民众手中的财富。如果这种分配体现的总是少数人对多数人的掠夺，而未体现基本的分配正义，这种后果是让人难以想象的。

    人们最初并不把商品房市场看作是一次新的土改，是因为地价格在其中所占比例较低。但随着地价在房价中比例越来越高，其实一次新的土地改革，在城市中已悄然开始。地方政府实质上在通过不断升值的土地，重新分配社会财富。土地在中国是全民共有的，随着土地大幅度升值，面对这部分收益，社会如何体现分配正义，已成为解决高房价问题的一个核心问题。前段时间，引起广泛争议的动拆迁制度，其实背后暴露的也是土地的分配正义问题。

    在写作《正义论》的罗尔斯看来，分配正义永远是政治的一个中心议题。他认为，分配决不仅仅是经济过程的一个环节，而是一切政治问题的核心。一个国家最为本质的活动，其实就是对财富的分配。分配正义简单地说就是要给予一个人他应得的那一部分，这是一个社会应该保持的基本公德。从这个角度说，分配正义与社会稳定是一个硬币的两面。这种看法虽然非常古典，但却非常适合目前的社会现实。

    分配正义的前提，就是在社会合作体系中首先要有程序的正义，这是当下房地产政策亟须解决的一个“真问题”。因为参加分配的人，都是一个社会合作体系的参与者，被分配的收益也都是公共的收益。一个显而易见的事实是，地方政府目前即是房地产政策的制定者和执行者，又是它的监督者，更是土地买卖的直接受益者。这样的程序可以说连最基本的正义都没有实现，不在执行的程中衍生大量的腐败，才是一个奇迹。

    因为土地共有的属性，在土地买卖中，民众与政府达成的是一种契约式的合作关系，他们是委托政府在市场上买卖土地，获得收益。那么在这种合作中，民众也需要委托代表来分担一部分权利和职责，同时民众对土地买卖也有一定的监督权，在土地的收益分配上，民众更有表达自己意见的权利。每个地方的政策可能不同，但房地产政策的立法权、执行权、监督权的分离，包括民众要参与到土地受益的分配机制中，却是遏制房地产市场腐败的根本办法。
    《宪法》对城市土地所有权的规定是“城市的土地属于国家所有”，所谓国家所有，宪法中也有解释“即全民所有”，而不是政府所有。过去城市住房由政府统一分配，所以与“城市土地属全民所有”的法律，便不构成矛盾。如今这个制度变更了，住房需城市市民自行从市场购置，那么“土地属全民所有”这一{zg}宪法规定，如何从房地产政策中体现出来，便成为一个核心问题。至少一个城市市民无论他收入高低，在购买{dy}套住房时都不应为土地支付任何费用，才不违背“土地全民所有”的这一宪法精神。正如农民获得宅基地不用支付任何费用一样，城市市民也应享有这一权利，否则就显失公平。很多城市的土地进入了巨量增值阶段，这部分财富今天已经与拥有它的“全民”失去了任何关系。孙中山对土地公有过一个设想，就是工业化带来土地增值财富，可用来支付政府的成本，因此不需要向人民征税。按孙中山这个设想，没有住房的人，可以不用向政府交纳各种税赋，也算是土地分配正义的一种体现。

    在公共政策中体现社会正义，是现代政治的主要目标，而扩大经济领域中的政治参与，亦是减少公共政策中腐败因素的重要途径。在房地产政策中，能否体现对决策权力和执行过程的有效监督，能否实现土地收益的分配正义，以防止地方政府权力的滥用，已成为中央政府亟待解决的“政治问题”。

    我们已经到了一个不能只讲经济效率，不讲社会正义的年代了。可以说如何实现房地产政策的分配正义，是目前最为重要的政治行为，因为它代表了民众最为广大的利益。

茅于轼：房地产业的{wy}前途是回归市场

　　我国的房地产市场发生了一系列非常出格的事情。首先是价格冲天，其次是冲突激烈。我认为其根本原因是脱离了市场原则。所以解决的前途是回归市场。

　　市场是一种双赢安排。买方卖方都同意，交易才能够做成。双方都觉得对自己有利，才会在合同上签字认可。一方是不能强迫另一方的。但是在房地产业中，产权转移不是双方自愿，而是强迫一方。这才有自焚的惨剧。从长远看，要回归到双方自愿的普通交易法则，惨剧才能够变成喜剧。

　　自愿的交换能够创造财富，其原因非常简单。双方都有利，必有财富的创造。否则像xx，没有财富的创造，有赢必有输。我国住房商品化以后，房地产业创造了巨额财富，我们到处看到的一片片建筑物，就是财富创造的证明。买房的人住进了新房，开发商也赚到了钱。全社会因此而致富。一切交换都有财富的创造。这是新经济学的道理，它为我国的改革开放成功的例子所证明。我们劳动得比过去少了，交换得多了，我们更富裕了。以后我们必须坚持通过商品化发展房地产业。没有别的更好的路子。

　　但是交换的前提是产权的明晰。所谓交换是产权的交换。产权不明晰就无法交换，只能是行政命令，强迫一方。于是才有无数的土地冲突，这占了现在上访案件的一大半。这种冲突已经超出了纯经济的范围，成为政治问题。它极大地削弱了政府的xx，官民关系几乎变成了敌对关系。土地的产权不明确，后患无穷。明晰土地产权是一项大工程，但是我们绕不过去。现在有关土地的种种问题{zh1}都和产权不明晰有关。

　　房地产的价格不断攀升，xx超过了普通百姓的购买能力。这是极不正常的。究其原因，主要是政府从中操纵，将土地价格抬升，获取暴利。购房者所付的房款有一大部分成为政府卖地的收入。让政府退出，由市场中的供需直接见面，这笔费用就能大大压缩。政府不必要地限制土地供给，益发火上加油，抬高了地价。如果郊区土地随市场的需要而转变用途，地价能大大地下降。城镇化是我国经济发展的重要举措。限制土地的用途就限制了我国进一步地致富，进一步地改革。农民就永远只能当农民了。

　　现在房价之所以高，并不是建材的价格高，也不是劳动力的价格高，而是土地的价格高。如果土地供给充足，房价肯定会下降。我国房地产业的光明前景在于满足进城农民工的需要。这个市场非常巨大，够我们的房地产业干三十年。但是土地必须有充足的供应。否则房地产业前景可虑。

　　许多人寄希望于政府帮助大家买房。靠政府的补贴买房，这个想法xx错误。因为政府本身是没有钱的，政府的钱全靠收税，到头来政府的钱还是百姓交的税款。让政府帮助大家买房，这笔钱最终还是老百姓出。所不同的是经过政府兜一个圈子，必定有所损失。因为我们的政府本身不那么高效廉洁，难免有些漏损。更糟糕的是政府给的补贴都算百姓的收入，还要交一次个人收入调节税。还不如国家减点税更有效。不过对于低收入的人而言，靠政府是有道理的。全体纳税人缴税，一部分拿去帮助低收入的群众，以缓和贫富差距。这是可以的。但是一般群众是不能靠政府买房的。

　　房地产改由市场运作之后，泡沫仍然在所难免，不过不会如此严重。泡沫造成的损害能够减小，因为价格不会高得这么离谱。

袁伟时：应对高房价的盛世危言

　　近年来各大城市出现的房价飙升现象危害很大，非常不利于我国社会的稳定。

　　首先，它对刚开始工作的年轻人伤害极大。一个大学毕业生一年的工资买不到几个平方米的房子。其次，这非常不利于我国的城镇化进程。高昂的房价使得大量农民工等低收入者无法在城市中安家。再次，房价飙升也加剧了贫富分化。城市化的红利大多被房地产商和当地政府所瓜分，普通市民阶层获利很小。

　　房价高涨的背后是30年来中国城市的高速发展。无论大清帝国还是北洋政府、国民党政府都从未遇到过这样的情况。因而从中国历史上寻找解决之道比较困难，应当借鉴其他国家和地区的有益经验。

　　新加坡80%的住房都是通过政府或政府下属的公司解决，香港40%的人口住政府建设的公共房屋。在这些国家和地区的住房问题上，政府负起责任，通过建设各种形式的公房，解决了中下阶层的困难。中国大陆可以借鉴这些经验。如果政府承担30%左右的住房用于解决最困难的中下阶层的住房问题，对于稳定房价将起到相当大的作用。

　　另一方面，政府还应加大土地供应量，力求商品房供需平衡。与此同时，控制地价，不应继续走高地价的路子。

　　我国住房市场化改革的大方向是对的，房产市场化的方向不应动摇。在前两方面解决好的情况下，豪宅、别墅等xx性住房价格飙升并不可怕。

　　房价居高不下不仅是房地产市场本身的问题。其背后因素十分复杂，它涉及体制改革的一些问题。

　　首先，应合理解决地方政府的税收。我国自1994年开始的分税制改革将很大部分收入划归中央，使得地方政府税收不足，只能靠卖地来解决财政问题，从而与地产商形成利益共同体而推高房价。因此，应该总结经验，检查税种分配是否合理，从源头上保证地方政府有足够的收入。其次，要抑制不合理的、过分的竞争。这里牵涉到房产税这样一个很复杂的问题。一个稳妥的办法，是提高投资性住房转手买卖盈利的税收比重。{zh1}，归根到底要加快政治体制改革。

　　现今马上能办到、成本低、效果好的就是政府施政应广泛、深入地接受公民和舆论的监督，切实接受人大和政协的监督。目前中央政府出台了稳定和抑制房价的一系列措施。切实落实这些措施，{jd1}离不开监督。我国在部分地区试点基层民主已经很多年了，应当总结经验，尽快在大中城市推行人民代表直选制，使人民代表真正通过民主竞选产生，为下一步直选市长积累经验。只有这样，代表和官员，才会念念不忘民生，从体制上解决困扰整个社会的房价和其他民众关心的问题。