恒大几年前看中一片别人相不中的土地。几年前，恒大地产老板许家印看 中了启东海岸线上的6平方公里荒滩，在这里进行万亩围海造田，建设一个总体量 约1700万平米、投资额达75亿元的“北上海xxx水城”，定名为“金碧天下”。据悉，启东项目地块于2007年5月底挂牌，但并未成功出让，因此其地价成本仍 是个谜。在恒大的计划表中，这一项目将于2010年崇启大桥贯通时推向市场。{zh1}，迪斯尼项目并没有落户崇明，而是选择了浦东川沙镇。许家印想借迪斯尼造 势的想法并未xx实现，不过，公众心目中“启东”和“崇启大桥”与上海的心 理距离确实得以大大缩短。恒大没有完成关注的飞跃。

　　 我们做一个假设。如果能成功拿到这片土地，该地块未来无疑将是恒大 的重点项目之一—恒大地产{dy}次香港IPO招股说明书中，世邦魏理仕为其提供 的估值报告显示，启东项目土地总面积近600万平方米，可供出售面积为1150万平方米，土地总估值高达344亿元，测算平均楼面地价约3000元/平方米，占恒大总土地储备估值的30%左右，甚至超过了启东市2008年全年全市地区生产总值（GDP ）327亿元。而目前，启东在售楼盘价格仅为3000-4000元/平方米。

　　恒大融资有诀窍。在恒大资金最紧张的2008年，许家印转而向香港富豪郑裕彤以及美林、德意志银行等投行机构进行数次私募融资，而承担2009年重启IPO保荐人之一的美林中国业务主管蓬钢表示，在2008年，同许家印一起看地成为他 的工作事项之一，等许家印拍板拿地，他就负责交钱。许家印颇为自豪的一点是恒大的平均地价只有445元/平方米，即便恒大的各地项目平均售价只有5000元上 下，远低于万科等标杆房企，但其低廉的土地成本仍使其在售价上具有非常突出的优势。在今年7月，广州御景半岛项目的一次开盘仪式，请来了成龙、范冰冰等明星助阵。仪式后的席间，许家印告诉记者，该项目单价1.5万元，楼面地价600 多元。而恒大在全国各地的项目中有半数左右都低于这一成本。

　　而正略钧策合伙人、副总裁郝炬亦表示，“恒大的土地储备规模很大，不 过三四线城市都有。总的来说，土地储备结构中一线城市和核心区域占的比例高 ，相对来说升值空间会比较大，风险也相对较低。最近几年这类土地和三四线城 市、非核心区域地块的房价增长差距越来越大。”不过，{dy}轮IPO失败后的许家印并没有最 终陷入孙宏斌领导下的顺驰的尴尬处境。其中的救命稻草，除了开启私募融资，还有恒大 “开盘必xx，xx必升值”的口号。

　　xx是恒大迅速回笼资金，实现规模开发的重要法宝。2008年首轮IPO推迟后最困难的时期，恒大仅靠3个项目的销售量支撑着全国33个项目的开发。号称 豪宅的广州御景半岛以7折促销，甚至全国近20盘同时八折开盘。不过这种倾销式的促销让恒大回笼了20多亿现金，当年销售额高达100亿元。以恒大在安徽合肥的 一个项目恒大华府为例，爆出了3850元/平方米的单价，而该盘的楼面地价为1881元/平方米，总成本在4000元/平方米左右。当时合肥的全市均价大约4100元/平方 米，恒大华府周边项目，宋都西湖花苑5500元/平方米，蓝蝶苑5200元/平方米，融科九重锦均价4600，发能太阳海岸4100元/平方米……接连遭遇了恒大的价格屠刀，甚至出现了客户上其他楼盘的售楼处买房，售楼小姐竟向其推荐恒大华府的现象。在这样的xx销售策略下，该项目开盘首日销售1.8亿。而如此场景纷纷出现在恒大在全国各地的项目，短短数月内迅速回笼了127亿元销售资金。

　　恒大在回馈社会方面做的最彻底。即使在恒大上市之后，短期不再缺钱的 恒大仍然坚持这样的策略。就在上市第二天，恒大广州的金碧天下项目推出了“别墅69万元/ 套起”的xx。售楼人员解释说，“从10月到现在已经涨了10%，这次是公司为庆祝上市而让利客户。”

　　恒大的新一论让利活动不久将会进行。