业主向物业公司交纳停车占地费后业主和物业公司之间是否形成保管合同关系?

关于物业管理合同中的车位使用内容能否界定为保管合同,理论上存在不同观点。

根据《合同法》第365条规定，“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。”根据该条规定并结合其他发条可以看出，保管合同的成须具备下列条件：

1、双方当事人需要对保管达成一致意思表示

具体到小区停车问题上，业主与物业公司之间须对车辆的保管达成一致意思表示。该意思表示通常有两种形式：一是业主和物业公司单独书面签署车辆保管合同或在物业服务合同中有关于车辆保管的合同约定；二是物业公司在所提供的场地上设置有保护对车辆进行保管意思的标识。

2、需要交纳保管物

《合同法》第367条明确规定，“保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。”具体到车辆保管合同关系成立上，业主或使用人交付车辆，应当由物业公司取得对停放车辆的查验放行全等保管权利，比如：未经物业公司车辆管理人员的同意，业主不得将车辆驶离停放场地。在小区停车管理中，如果业主与物业公司在所签订的合同中获香港条款中没有明确保管的意思，并且物业公司在实际管理中也没有认定为保管的情况下，业主仅以物业公司收取了费用（该费用是以非保管费的名目出现的）而主张保管合同成立往往难以得到法律支持，因为根据《合同法》第366条的规定，报告合同可以是有偿的，也可以是无偿的，收费与否对保管合同的成立并无意义。

故，综上，报告合同是保管人保管寄存人交存的保管物，并返还该物的合同。其成立不久需要双方意思表示一致，还需要有交付保管物的行为。保管合同可以是有偿的 ，也可以是无偿的。保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，这种责任属于过失推定责任。如果保管室无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。如果物业服务企业和业主之间构成保管合同关系，并且符合法律规定承担损害赔偿责任的条件，则物业服务企业应当对业主的损失进行赔偿。

《物权法》第74条明确规定了小区车库的归属，即有约定的按约定，没有约定或约定不明确的，属于建筑物区分所有权人共有。从平衡利益关系和发挥产权的经济功能角度，可以通过业主公约的规定将车位约定为经营用地，向业主收取车位使用费。车位使用费条款已理解为特定小块用地的固定出租或临时出租关系，其标的是车位范围内的场地占用权或使用权，并非车辆本身。车位使用费则是对管理人员的劳务补偿和全体业主产权的价金补偿，其额度不是根据车辆的价值来确定，因此不同于保管人和寄存人之间根据保管风险自由议定的保管费。从这个角度分析，物业服务合同中的车位使用内容并非保管合同，不能认为合同模式了在提供车位用地的同时附带保管义务，而以此作为根据追究物业服务企业对车辆毁损灭失的保管和责任。但是，保管合同部成立，并不意味着业主无法追究物业公司的责任。如果物业公司与业主就停车服务约定有服务标准，或对小区的安全保卫有明确约定，在物业公司没有按约履行责任的情况下，业主可以基于物业公司违约，要求物业公司承担违约责任。由于车辆丢失的情况较为复杂，原因可能是多方面的，最终还要由法院根据物业公司的过错程度判决物业公司承担责任的比例，对于超出物业公司制造范围发生的车辆丢失，物业公司则不承担赔偿责任。