房屋租赁信托问世：房屋银行是否有望再生


房屋租赁信托问世：房屋银行是否有望再生

“你是业主还是中介？”


小柳劈头问道。


“我们是物业公司，房子是业主委托我们管理的……”


“啪！”习惯性挂断电话，小柳继续寻找下一个真正的房东。


3月上旬，小柳一直在找房，并试图避开中介的种种盘剥：虚高的租金、押金、违约风险……小柳很想从北京的卫星城通州搬进市区，但是网上房源多半由中介发布。


“我们不是业主也不是中介，您将和信托公司签租赁合同，不用交中介费和押金，租期也可以自由选择。”3月10日下午得到的这个答复，却出乎小柳意料。


在由房东、房客与中介组成的租赁链条当中，信托公司将扮演何种角色？


信托公司履新



2月28日，中信信托旗下的泛易网络公司，与千万家房地产经纪公司(下称“千万家”)签订《房屋租赁信托合作协议》，酝酿数月的房屋租赁信托业务终于登场。


就在当天，业界称之为国内{dy}单真正意义上的“房屋银行”业务也诞生了：北京九龙花园一位罗姓业主在蓝皮《房屋租赁权信托合同》里签下了名字，委托中信信托为其代理房屋租赁。


“房屋银行”，曾是房地产经纪业的一块伤疤，基于一场由诚信引发的行业危机，这一名称在北京一度被禁。


自2002年底以来，仅在北京就有“恒基无限”、“坚石”、“中天恒基”等4家房地产经纪公司卷款潜逃，这几家“黑中介”均利用“房屋银行”形式进行诈骗，给房屋业主和承租人带来巨大损失。


香港惠双滢集团有限公司(下称“惠双滢”)技术事业部总经理韦宇透露，房屋中介在开展全委托代理业务时保证金仅需60万元，而他们一旦卷款潜逃，给业主造成的损失却往往高达数百万。


根据北京市国土局《关于房地产经济机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行规定》，银行仅仅起到收、付租金的作用，在房屋租赁过程中的资金监管形同虚设。


于是，从2003年2月开始，北京市相关部门对“房屋银行”进行整顿，宣布不得继续使用“房屋银行”这一名称。部分房屋租赁网站上，甚至预留专门举报“黑中介”的网页。


目前，信托、保险、担保等机构的介入，正试图用金融手段打破这一僵局。


根据惠双滢提供的资料，在被称为新一代“房屋银行”的房屋租赁信托中，信托公司取代了传统中介。


据介绍，以信托公司为签约主体，将业主的房产租赁权转化为信托财产后，形成由业主向信托公司委托经营的信托关系，再由信托公司转委托专业公司经营，向市场提供租赁服务。出租人将房屋委托给信托公司后，租金将采用信用卡结算，由开户银行按照双方合同约定按时向出租人划拨。


按照流程设计，在信托存续期间，东方银安(北京)信用担保有限公司将与业主签订《担保函》，对信托公司实际支付业主的信托收益与预期信托收益之间的差额提供全额担保。


此外，中国平安财产股份有限公司专门制定了《信托租赁房屋家庭财产投保单》和承保流程，可为加入信托租赁业务的房产提供2万元家庭财产保险。


规模诉求与经营风险


这套看起来有点繁复的信托业务流程，其可行性也遭受业界质疑。


北京国际信托投资公司一位业务经理表示，这是一种典型的个人不动产租赁信托，与传统租赁模式{zd0}的区别就在于提升了租赁的安全系数。不仅因为信托公司的信用远高于传统中介公司，而且由于租赁权隔离的单一信托特性，即便信托公司发生资金风险，也不会影响到单个租赁权的收益。


然而，信托公司面临的一个难题是，对房屋租赁权与租赁价值的尽职调查难度较大。在签订信托合同之前，信托公司对租赁价值的评估，将多取决于中介公司的参考价格，这样一来，如果中介与业主合谋，很可能造成信托公司的经营风险。


“而且，信托公司目前一般专注于较大规模项目的运作，这种单一信托规模偏小，需要耗费人力物力操作，利润空间的大小是决定它是否能走下去的关键。”


韦宇曾这样预计业务规模：“到2008年，我们计划要收到12万套以上的房子，覆盖北京、上海、广州、深圳等城市。”显然，由于单笔业务利润微薄，维持业务运转的前提便是规模效应。


惠双滢与中信信托是泛易网络公司两大股东，按照最初的设计，泛易网络公司作为房屋信托租赁的操作平台，将摒弃传统中介模式，掌握租赁经营权。信托业务的优先受益权被赋予业主，次级受益权则属于信托公司，而中介公司则被视为运营商，靠运营取酬。


泛易网络公司首先将目标定在了中xx市场的xx住宅、写字楼、酒店等。按照计划，2006年初将实施店面拓展计划，初期准备在北京每个区域都设立业务门店和服务机构。


实际上在运作初期，这项业务的快速启动，更多依靠拥有渠道和客户资源的传统中介公司，为了更快推广这一业务，千万家甚至降低了房屋层次定位，将房租3000元/月的房源门槛降至1000元/月。


千万家总经理华国强(华国强博客,华国强新闻,华国强说吧)透露，在业务试点阶段，千万家获得全额租赁经营收益，租赁经营中的风险也由千万家全部承担，整个业务运作流程与过去并无两样。但他同时也表示，不排除日后双方就租赁运营收入分配问题再进行协商。


千万家方面认为，这是一场多赢的选择，信托公司和银行获得优质客户资源，而中介则赢得更高市场信誉，同时得到与同业竞争的业务砝码。


业界评价，泛易网络公司在房屋租赁业务中有被边缘化的可能。但华国强表示，信托公司的利润将主要来源于后续金融理财，特别是不动产质押xx、信用卡等业务，千万家调查数据显示，在委托放盘的业主中，80%以上对金融理财都有需求，这将成为信托公司的盈利点。


“一切都在试点阶段，现在谈利润分成为时过早。更何况对这种金融创新，监管部门的态度至关重要，目前要做的是尽量避免发生风险。”华国强说。