不过，近期深圳商铺和写字楼市场的咨询者反而增多，分析人士认为，随着住宅市场的调整、通胀预期的升温、商业“限外令”的放开，投资资金将进一步转向商业，今年商用物业行情或将迎来井喷。
住宅市场启动调整
数据显示，上周（１月４日至１月１０日）新房成交下降两成，而二手房更是低迷，上周成交１６９０套，环比前一周暴跌七成。
深圳中原地产深港研究中心总监张伟认为，楼市调整的趋势xx确立了，决策层控制房价的决心将可能超出很多专家的预判，接下来深圳楼市成交量将进一步萎缩，房价下跌的可能性越来越大。
不过，也有专家表示，二套房贷能否真正收紧，还要看各银行的实施力度。深圳市兰江房地产开发有限公司副总裁杨大谷表示，此次国务院重申的“二套房首付比例不得低于四成”并无新意，而且对xx利率并无要求上调。而且以家庭为单位核算二套房，在操作上并不是很容易。
众厦地产战略研究中心总监林晓华则认为，由于“国１１条”实行地方各级人民政府的责任制，因此地方政府的执行力度将有所提高，预计今年{dy}季度投机和投资将遭遇重创。
据了解，深圳楼市的投资比例较高，特别是２００９年后期的豪宅市场。深圳中原地产总经理李耀智去年１２月表示，深圳楼市的投资比例大概是６０％，如果是豪宅，则达到７０％～８０％。而正常的话，７０％～８０％都是买来自己用的，２０％～３０％是投资的。
自住留意关内老房
在目前楼市或将遭遇调整的情况下，投资住宅肯定是不划算的，那如果确实需要买房自住应该怎么办？
林晓华建议，还是应该重点关注深圳关内的房子，尤其是前期涨幅不大、又接近地铁口的旧房。例如福田区的八卦岭、保税区，上述两个片区面临产业转型，未来楼市的升值空间将比较大；罗湖区的爱国路片区、笋岗路片区，生活配套设施等比较不错，也有不少学位房。
深圳房地内参总经理尹香武认为，虽然目前住宅整体市场难言“拐点”，但要关注结构性变化与阶段性顶部的出现：首先在房屋的类型上，要多关注中小户型，因为中小户型更具有使用价值，租住皆宜，总价也令更多人可以接受；其次，在物业区域上，要多关注成熟片区的物业，对于没有产业基础区域的房产，即太偏远郊区的房产，大家需要保持警惕。
另外，尹香武表示，从长远来看，拥有稀缺性资源的xx住宅物业价格仍会看涨，目前仍可入市。
投资转向商用物业
“近期楼市调控政策不断，不少住宅的投资客已经将注意力转向商铺了。”美联物业商铺部总监姜奇夫昨日向记者透露，２００９年１１月１８日，深圳的商业限外令正式取消后，１２月美联物业的商业成交业绩翻了一番，价格也上涨两成。加上今年的通胀预期，尽管“国１１条”令住宅市场观望气氛浓厚，但１月以来，咨询和看铺的本地客户还是很多，港澳台人士占其中三四成比例。从成交结构来看，上千万元的大单占据大多数，南山甚至成交了一栋超６０００万的单位。
世华地产罗湖口岸片区总监韩继雯日前也向记者表示，口岸附近的商铺在“限外令”放开后，价格直线上升，某些商铺原价８万元／平方米，短短１个多月，业主就反价到１１万元／平方米。记者采访的多家地产中介均表示，商业市场未受“国１１条”影响，预计今年的商业市场还将继续看涨。
“随着房价的飙升，目前深圳住宅的租金回报率节节下滑，降至３．１６％的历史新低。”尹香武说，在香港，住宅均价大约４万／平方米、写字楼８万／平方米、商铺１３万／平方米，租金关系也是这个比例。而在深圳，住宅１．５万／平方米，写字楼、商铺基本都在２万／平方米。但是，深圳的住宅、写字楼、商铺的租金分别为３０元／平方米、５０元／平方米、９０元／平方米。可见，商用物业的租金回报率明显比住宅要高。
他说，在房价上涨的阶段，投资住宅是划算的，因其首付低、利率低，因此杠杆效应大、自有资金收益率高。但二套房贷首付提高到四成后，住宅投资的杠杆效应减少了一半，那么租金回报率更高的商用物业必将更具吸引力，尤其是商铺，只要有稳定的人流，租赁稳定，商铺售价在一般情况下都比较稳定。
