买商铺买面积不买房屋，凑份子买小卡奔小康

2010-1-17

从开发商处购买五间商铺，房产局颁发商铺房产证。与其他业主再委托给开发商统一经管，开发商再把商业广场整体租给商业公司经营。但商业公司长期拖欠租金，开发商把商业公司扫地出门。开发商招集大部分业主开会，会后根据多数意见形成决议，商业广场不能分割，要统一照料。业主委员会委托开发商全权统一经营管理。看到自已买的五个铺子，后期没有人使用，自已近三百万的投资收益比存款利息还不如，向开发商要求全部收铺亲自操盘。向法院起诉，但因与开发商所签租约有考虑商场整体需要的条款，法院并不支持。

脂瑞公司把刚建好的商场打包租给了商业公司经营，一租就是10年。脂瑞公司与王国建签订租约，约定：脂瑞公司租赁王国建购买的五间商铺；租期六年；脂瑞公司每年按购房款10%向王国建给租金；脂瑞公司统一经营，统一转租；租期到后，开发商优先承租；王国建可以收回自营，但要满足商场整体规划，脂瑞公司还要同意。定下租约后，脂瑞公司又与王国建订立房屋买卖合同，五个铺子价值近三百万。脂瑞公司卖其他商铺也如法炮制。笔者注意到，脂瑞公司的做法颠三倒四。应当是先卖后租（至少是同时进行），然后收回统一转租。

哪知商业公司经营不善，连商场的租金也交不起，脂瑞公司只得终止与商业公司的合作。另起炉灶，重新招商。恰好这时，脂瑞公司与王国建的租约到期。王国建看到后期近三百万的投资连一个鸡蛋的收益都很难xx，就不用说当初开发商喊得声嘶力竭有金蛋回报。王国建到西安中院起诉，要求：（一）腾空五间商铺，还给原告；（二）按每平米100元的标准付从租赁期满的第二天起到实际返还之日的使用费。脂瑞公司收到法院传票后，答辩：虚拟式商铺缺乏独立经营的条件；与王国建所订租约约定要征求本方意见；王国建独立经营的要求与业主公约要求统一经营的精神相左。

原来，脂瑞公司把商业公司赶走后，招集了商场三分之二的业主开会，就与商业公司解除租赁合同后如何经营问题形成了会议决议：{dy}、不能分家、不能单干；第二、商场三统一，统一招商、统一经营、统一管理；第三、成立业主委员会。会后，业主委员会书面委托，脂瑞公司组织实施业主大会的决议。笔者认为，业主大会、业主委员会、脂瑞公司三格局是从公司的三会，股东会、董事会、经理克隆过来的。

西安中院观点是，虚拟产权商铺没有四面墙，与典型的商品房有区别。国家建设部有红头文件规定：只有四面围墙（隔离设施）的才可以办房产证。虽然王国建产权证记有面积，但这种记载只是平面权利，并不立体权利。王国建的五个商铺只是开放空间，没有四面围墙。笔者认为，法院这种说法的实质就是王国建只买了一个平面。买房就是买个盒子。王国建买的东西根本就不是房屋，但为了给房产局面子，就没有说破，毕竟房产局的那本房产证的封面上有金光闪闪的国徽，“房屋”产权证书这些大字。

虚拟产权商铺不是房屋说到嘴边就吞回去。西安中院只能从王国建与脂瑞公司的租赁合同的条款找突破口。原、被告租赁合同有云：如收回自营，要经开发商同意。而且经营的商品及装修应当符合商场整体要求，开发商统一管理。西安中院认为，这个约定说明王国建对自已的商铺产权自愿受限，法律没有规定说不可以。{zh1}，开发商完胜，王国建近三万的诉讼费给国家财政添砖加瓦。笔者认为，如果是有房子产权的话，就没有理由自已不能占有使用。既然不能占有不能使用，这不就跟凑份子钱几个人买台东风小卡奔小康一样？！

参考案例：陕西省西安市中级人民法院（2006）西民一初字第×号。