中国应该吸取美国房产泡沫教训


当2006年全国70个大中城市房屋销售价格同比大涨5.5%的统计数字披露后,北京和广州两地市长都不约而同发出房价畸高的感叹。实际上,这样的感叹在太平洋彼岸也同样激发起它的回声,4年前美国波士顿市长也发出疑惑当地房价的涨幅为何一直远比美国其他大城市(例如芝加哥)高得多。只不过,现在美国的房价开始下跌,理性回归。而中国的房价依旧向新的高位进军。

      的确,如果对照1980年-2000年的美国房地产长期上涨分布图,就会发现美国5个房价增长最快的城市中有4个是在大波士顿地区,分别是波士顿市,Cambridge, Somerville以及Newton。这让我们联想到中国也有四个城市可以与这种长期涨幅相对应:北京,上海,广州,深圳。

      年轻而伟大的城市经济学家Edward Glaeser剖析了这种疑惑。他一针见血地指出:美国是一个老龄化的国家,对房地产的需求并没有爆发性的力量,另外,美国从来不缺乏土地,什么力量导致美国房价近年来几乎上涨了一倍(年均约是14%的上涨幅度)?原因只有一个:供给减少了,或者说政府压制了房地产的供应。

      Glaeser引导人们开始抛弃那种虚妄的"需求说",将注意力集中在供应面上来。因为美国婴儿潮结婚时期是1970年代,而这个时期美国人收入增长速度要远高于房价增长,当时房价在1970年代大部分是停滞的。买房是非常轻松的事情,供求匹配良性得让人羡慕。Glaeser提倡的"视线合理转移"对于中国人来说极具参考价值。中国太多的人被"需求说"所俘虏。"需求说"的核心就是大规模的结婚人口推高了房价,"需求说"的野蛮布道者和鼓吹者(地产商)把希望寄托在"80后的一代"。

      Glaeser的供应面房价公式很简单:房价 = 建筑成本 + 土地成本 + 获得建房权利的成本。美国乃至世界其他地方的房地产建筑成本一直温和增长,跟中国不同的是,美国的土地成本并没有多快地增长。那么,倒推法揭示美国房价上涨的秘密只有一个:获取建房权利的成本在飞涨。Glaeser强调,建房许可稀缺而不是土地稀缺是房价高企的根本原因。美国的土地使用法律诞生于1920年代。虽然私人(企业)可以从xx(或者州)手里买得土地,但是,建造房子的各项标准却必须受到政府的严厉管制:例如政府对人行道的设计,街道的宽度,地皮的方整性都做了事无巨细而统一的安排。另外,美国还出台了调节税——这让人想到了中国的征税。1999年波士顿的调节税是12%,随后变成32%,{zh1}变成50%。税始终要被转嫁,结果是继续推高房价。这些莫名其妙的规章和税收限制了新型房地产开发商的进入,使得存量房产在市场上被爆炒,生长出大量地产泡沫和购房恐慌。它让人想到了温州炒房团的蜜月期和中国政府连续征税的亢奋和效果的惨淡。

      更为可怕的是,Glaeser说,那些有房产的人构成了抬高房价的黑暗力量。因为根据美国1980年代修改的土地使用法,建筑新的房产要得到原居民的同意。也就是说,未来的邻居拥有相当的房产建设话语权。这些业主纷纷组织起来阻挠那些将在自家周围新增更紧凑住房的规划,因为他们担心这让他们现有房屋的价值下降。

      如果我们以Glaeser讲述美国房产故事为参照的话,就会发现,我们的问题比美国还要沉重。土地一级市场为地方政府垄断。假以集约使用土地为名,疯狂限制房地产土地供应,导致近年来地价上涨,并自然推高终端售卖价格。同时,相关政策规定对房地产商开发新盘进行各种控制,弱化其开发速度。如此,房价实现下跌当然有困难。

      就像Glaeser分析的那样,中国也存在有房产阶层和无房产阶层。有房产阶层憎恨房屋跌价,因为这意味着资产缩水(日本和中国香港,都上演了有房阶层"社会胁持力"的一幕)。在中国,由于无房产阶层在社会资源的控制上乏善可陈,但等待他们的是在未来"高价接盘者"的角色。而Glaeser告诉我们,强劲的突然性供应是解决房价虚高的{wy}途径。那么,在中国,人们xx有理由要求政府修建更多的经济适用房和廉租屋。即使经济适用房在分配上会遭遇很多不公正和"寻租",但扩张性的供应会降低整个社会的市价,而且生产出大量的经济适用房同政府的身份及责任是匹配的:你控制了上游,你也应该负责下游。