改变规划增加建筑面积与房屋预售（买卖）合同无效的问题
 
很多人知道，位于杨闸环岛附近的京通苑楼盘至今还有许多业主无法取得房产证。但是，鲜有人知，不能取得房产证的原因是开发商擅自改变建设规划，在规划外增加建设楼层，原本十几层的规划，开发商建了20多层。进入该楼盘的人都会发现，层高明显低于正常水平。这个问题曾今引发群体冲突。事情暂时平息，但其中的法律问题却没有理清。本文中，张志胜律师将从法律的视角分析该问题。
违反建设工程规划许可增加建筑面积属于违法行为
在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可之规定建设施工，影响城市规划尚可采取改正措施的，县级规划局责令限期改正并处罚款；严重影响城市规划，责令停止建设限期拆除或者没收建筑物及设施。显然，违法规划许可施工，属于违法行为；其法律后果是改正加罚款，或者是没收建筑物及设施。通常，违反建设工程规划的情形表现有：擅自加建楼层、缩小建筑物间距、降低层高、改变容积率等。无论哪一种行为，都将对业主造成损失，可能是显而易见的，也可能是隐蔽的。
施工单位需要变更建设工程规划的，应当申报后经重新审批。审批程序是申请人持已审定设计方案通知书和图纸报县级规划局，规划局协调同意后受理申报，然后重新审定修改后的规划与建筑设计。如果未经审批或者审批未通过，施工单位只能依据原规划施工，否则，将受到行政处罚。
违反建设工程规划，商品房预售合同并非必然无效
违反建设工程规划许可，商品房预售合同并非必然无效。审判实践中，确实存在因为违反建设工程规划许可判定合同无效的情形；但是，具体到商品房预售合同或者房屋买卖合同，张志胜律师认为不可一概而论，理由是我国城市规划法对未取得或违反规划许可的行为并没有采取强制性规定中的禁止性规定，而是强制性规定中管理性规定。
该类行为严重影响城市规划的，将会受到责令停止施工、限期拆除的行政处罚。此时，施工单位以及开发商不具备履行商品房预售合同的能力，将该类合同定性为无效合同并无不妥。对于买房人来说，依据合同中违约责任条款追究开发商的违约责任是可行的方案。但是，如果将此类商品房预售合同定性为因为开发商根本违约而赋予购房人合同解除权也是可以的。两种形式，结果会有所不同：如果定性为无效合同，自始至终无效，购房人可以随时提起诉讼；而认定有效之后，购房人行使解除权，有时效的限制。因此，本人认为，宜以合同无效之判定为主流。
该类行为影响城市规划，但可以改正的，将会受到责令限期改正并处罚金的处罚。此时，违法行为并不必然导致商品房预售合同无法履行。所以，统统认定合同无效的做法是不可取的。对此，张志胜律师认为，可以分别对待：如果改正期限过长或者改变之后造成根本违约，购房人主张解除合同或者合同无效，应当得到支持。相反，则不应当认定无效，如果构成违约，由开发商承担违约金，合同继续履行；如果购房人请求解除合同，一般不宜支持，但是，开发商应当及时更正违法行为。
作者简介：张志胜律师，中共党员，法学硕士，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员。
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