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以CBD区域价值带动楼宇经济发展

2008-09-11 09:51 文章来源：城中区贸易发展局

文章类型：原创内容分类：调研

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——在柳州市（2008）楼宇经济发展论坛上的发言

　　　　　　　　　柳州市阳光壹佰置业有限公司副总经理　李建学

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　前言
　　CBD，即中央商务区，代表着楼宇经济的{zgj}形态。而CBD的形成是一个动态的发展过程，是顺应城市发展而逐步形成的，它需要强大的商务推动力。在北京国贸CBD，这个推动力量是“国贸中心”，在上海是“金茂”，在深圳是“赛格”，在南宁是“xx”，在柳州，我们阳光100城市广场就是这个推动力量。

　　作为柳州河东重点规划项目，阳光100城市广场定位之初就不仅仅是住宅项目，而是站在柳州未来发展的角度，以大型城市建筑综合体——这种先进的建筑组合形式，打造多种功能互补的复合商务集群。通过国际五星级酒店、国际5A写字楼、国际商业配套、商务精英公寓等，为柳州打造一个xx的商务平台，并依靠河东新市政中心的聚集作用，推动柳州中央商务区的形成演化。

　　　　　　　　　　　　　经济{lx1}城市例证：核心地产xxCBD建设
　　同任何商品的生产一样，需求决定供给。所以在这个未来的城市中央行政跟商务的核心地带，如何给项目一个准确的定位？究竟开发多少商务面积合适？这都是需要开发商在前期规划项目时就需要去重点考虑的问题。

　　项目规划阶段，我们也考察了多个城市的CBD发展状况，{zh1}认定以大型商务综合体建筑的形式是最能促进柳州未来中央商务区的发展。

　　比如北京国贸CBD形成，集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等多功能于一体的“国贸中心”功不可没。现在的国贸三期凭借国际五星级酒店、xx写字楼、国际精品商场、电影院等购物文化设施等的复合业态，以及330米的地标高度和110万平方米的超大建筑体量，成为国贸CBD无可争议的龙头。

　　国贸中心写字楼已是北京市xxxx的{dj1}甲级写字楼，其租金成为北京甲级写字楼的标杆，世界xx企业中的57家全球500强企业、20家银行、18家金融机构、18家律师事务所、14家保险公司及22家专业及商业服务企业都在这里办公，产生极大的经济效益和商务办公聚合力。

　　与北京的传统中心如王府井、西单等相比，国贸CBD在办公配套上已经脱颖而出，成为该区域的商务办公龙头，带动其他写字楼项目的兴起。

　　同样的例证还有上海的“金茂”，深圳的“赛格”，南宁的“xx”等等。

　　　　　　　　　　　　　　　　　行政中心迁移带动“商务向东”
　　阳光100城市广场对柳州未来CBD起到的是加速推动作用。

　　而河东之所以能够发展成为柳州的CBD，首先是得益于政府东迁，对周边产生的行政商务辐射效应，刺激xx写字楼以及写字楼配套等产生巨大的市场需求。这与南宁埌东的发展状况很相识，可以说南宁埌东CBD的现状为柳州未来2-3年的发展状况提供了可以预见的佐证。

　　南宁埌东CBD的发展始于南宁市政府落户埌东，税务、银行、新闻出版机构等众多单位也纷纷搬迁过去。离市政府一两百米范围内，聚集着广西发展大厦、文德大厦、亚航财富中心、汇金苑等众多“写字楼”，进驻着保险、财务等相关服务机构。与此同时，一批规划标准更高的商务写字楼开始在埌东开工建设。

　　2005年～2006年，埌东CBD迎来一个新的快速发展时期，xx写字楼如雨后春笋一般拔地而起。尤其以纯商务写字楼——xx国际商会中心的建立成为南宁埌东CBD建设的催化剂。围绕着xx国际，新建起金源CBD、曼哈顿大厦、圣展酒店等等xx物业，而五象休闲购物广场、梦之岛水晶城等xx购物商业开始投入使用，为这个CBD区域提供了办公、商务、购物、酒店、文教于一体的完善商务配套。

　　按照柳州河东的规划，河东新区是面向21世纪建设发展的重点片区，担负着柳州市新行政中心和金融商贸中心的职能，规划包括新行政中心、商务办公中心、会展中心、国际金融保险商务区、商务服务区、河东新商圈等等。

　　事实上，自2000年柳州市提出政府东迁之后，整个河东区已成为房地产开发的热土，除了xx住宅及各种生活配套加快建设外，以行政商务办公为核心，河东的写字楼、酒店、商务商业配套也在加速建设。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　阳光100城市广场的定位
　　通过国际竞标，阳光100邀请到世界知名的建筑设计事务所澳大利亚DCM，采用目前世界上最为先进的商务建筑综合体形式，为柳州打造集写字楼办公、行政服务、酒店接待、商洽商旅、商业消费于一体的中央商务区商务旗舰——包括4.7万平米纯商务办公空间，配备柳州首座国际五星级酒店，以及7.8万平米的商业配套，涵盖了餐饮、咖啡、酒吧、xx娱乐消费等一站式商务消费，形成了集行政办公、商务洽谈、商旅功能配套完善的现代商务平台。

　　楼宇经济以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体。单靠一两栋零星的写字楼是无法为发展楼宇经济创造良好条件的。所以，阳光100城市广场是以整体达到70万平米的庞大商务体量，综合酒店、写字楼、商业配套、居住功能的综合体建筑规划，打造发展楼宇经济的良好硬件条件。

　　　　　　　　　　　　　　　　复合商务配套，实现一站式办公平台
　　商务综合体将给楼宇经济的发展带来什么实质性的变化？

　　把重要客户安排在写字楼旁的国际五星级酒店；从居住的国际公寓或办公的写字楼步行3分钟就能到达约见客户的咖啡馆，或者西餐厅、酒店；这种便捷的商务生活就在未来的阳光100城市广场快捷实现。

　　柳州目前的办公写字楼大多缺乏相应配套，办公在一个地方，商务洽谈、酒店又在另外一个地方。商务配套的分散造成无谓的时间浪费。

　　而阳光100城市广场把这些办公配套整合在一起，所有的商务办公都将在这里完成，实现现代化快捷办公。

　　　　　　　　　　　　　　　　实力品牌商家提升CBD区域价值
　　阳光100城市广场目前已经签约美国卡尔森酒店集团、将为柳州引进柳州首座国际五星级酒店“丽笙”。美国卡尔森酒店集团在2007年世界排名第9，在全世界拥有1700家酒店，经营遍布六大洲。卡尔森将为柳州带来国际标准的商务服务品质，除了为柳州CBD提供商务服务外，同时还将带动旅游业等相关产业的发展。

　　其他签约的商家还包括中国百胜餐饮集团下属的肯德基、必胜客；以及中影南方新干线下属的“美林华映”国际影城，该影城将建设成为包含8个厅1300个座位的豪华影城，打造成为全广西最{dj0}的影院。

　　河东是柳州{zj1}发展潜力的区域，陆续开发的xx楼盘将使河东几年内将容纳的15万人的xx住户，同时，随着市政、医疗、教育机构的不断迁入，河东商业的消费潜力旺盛。依托阳光100引进的国际五星级酒店、国际影城、品牌餐饮、大型超市、酒吧、咖啡馆等丰富商业业态，一个新商圈核心正在诞生将吸引周边楼盘的xx住户、行政商务办公人士、写字楼精英等xx人群，打造柳州首席精英消费领地。该商圈将与五星街传统商圈成为互补商圈，定位xx，辐射整个柳州市区。今后柳州市民想要进行xx消费，必定要到河东阳光100城市广场。

　　目前，阳光100还在继续接洽大型超市、西餐厅、品牌咖啡店等实力商家，为河东新商圈引进更多的高品质商家。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 CBD财富周活动
　　写字楼是楼宇经济的主要载体，阳光100城市广场规划的写字楼部分包括1号楼五星级酒店的写字楼部分，2号楼国际5A标准的“新财富中心”纯写字楼，3号楼高达148米43层的SOHO办公公寓。分别为大型公司的企业总部、中小型企业提供优质的办公环境，满足柳州CBD未来的写字楼需求。

　　从9月份开始，阳光100城市广场将启动一个名为“CBD财富周”活动，通过阳光100全国平台，邀请全球知名经济学家、xx咨询公司、实力金融机构共同参与，通过为柳州中小企业开展企业培训、搭建柳州中小企业与银行资本互动融资的交流桥梁，解决中小企业发展进程中遇到的融资瓶颈等一系列的活动，为柳州企业的发展搭建起一个CBD财富平台。

　　活动邀请的包括华人{dj0}经济学家“郎咸平”，全球{zd0}的咨询机构——IBM 全球企业咨询部、美世人力资源咨询有限公司、世界排名前10 的美国卡尔森酒店集团公司等，阳光100通过这一系列的活动，展现柳州CBD的时尚与财富魅力，带动河东CBD的区域发展，真正为企业创造实际价值。

　　　　　　　　　　　　　　　　　柳州目前纯写字楼的需求状况
　　从8月份销售开始，阳光100的国际5A写字楼目前已经被消费者预订了10层，超过总量的1/3，在整个楼市投资大环境低迷的情况下，阳光100写字楼的走势还是比较好的，我们看好作为纯5A写字楼的“新财富中心”在柳州的稀缺价值。

　　柳州目前投入使用的纯写字楼项目只有河东的“华信国际”，大部分其他“写字楼”多为“商住楼”。在同一栋楼宇里，既有住户，又有小公司的写字间，在楼层、区域上并没有明显的划分，所以很多小公司的办公环境是很差的。

　　商住楼的规划是按照民用建筑来报建设计的，一是房型、空间布局不合理，比如卫生间的位置。纯写字楼的洗手间是独立于办公区间之外，作为共同部分。但有些由商住楼改成的办公室，设计的时候进门的旁边就是洗手间，便于住户回到家先洗手什么的，但是作为写字楼使用的话，就很不合适。

　　二是办公自动化的缺乏。即使有些商住楼在规划时就已经考虑了按照写字楼使用空间的布局来设计，但是在办公自动化上依然无法达到纯写字楼的标准，比如消防。写字楼需要达到的消防系数比民用住宅高的多，一般住宅也不会设置安防系统。三是电梯数量不足，商住楼一般不会单独为写字楼设置独立电梯，因此一方面增加了候梯时间，另一方面是住户与写字楼互为干扰。四是停车位不足，五是交通问题，第四、第五点在五星街这些以前开发的和新近开发的写字楼都无法良好解决。作为老城区中心，五星街又是柳州的传统商业中心，停车面临很大的压力，城区道路狭窄也制约了它作为办公区域的进一步发展空间。

　　以上几点是商住楼办公难以解决的硬伤，而在商住楼办公对企业的形象也是一种损伤。办公形象是一个企业实力、档次的外在表现。企业办公形象不好，会造成合作单位、以及公司员工对企业发展的信心不足等负面影响。

　　阳光100纯5A写字楼销售良好也证明了依托完善配套的“纯写字楼”将是未来商务办公的必然趋势。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　楼宇经济发展离不开政府扶持
　　发展楼宇经济需要政府的大力引导和扶持。柳州目前提出的经济转型、鼓励大力发展第三产业为楼宇经济的发展提供了良好的契机。

　　我们也注意到柳州目前办公写字楼存在的一个问题，就是企业对进驻xx写字楼办公的意识还不是很强烈，尚未形成xx写字楼办公的商务氛围和办公习惯。很多中小企业，如广告代理、设计等这些代表第三产业的中小型企业，他们为了节约成本宁可租用商住楼和小区住宅办公，其实这是很不利于企业发展壮大的。

　　我们希望政府能够对这些第三产业的企业进行更大力度的支持，比如为进驻河东写字楼的企业提供一定的减免税政策，先扶持他们壮大。从而带动整个第三产业和楼宇经济的繁荣。