安徽中环探索“非典型性地产基金

　在房地产调控政策愈烈之际，对于那些中等规模的区域性公司，融资问题尤显突出。而安徽中环投资集团的融资之变无疑成为解读当下中小房企融资的一个典型样本。
　　在上海、合肥两地奔波、咨询、调查了长达3个月之后，余竹云决定自己牵头成立一只房地产基金。
　　余竹云现任安徽中环投资集团（下称“安徽中环”）董事长，安徽中环是合肥的一家区域性房地产开发企业。目前安徽中环正在开发“中环城”项目，而其自身也正经历由单一、小体量项目向城市综合体、大体量项目开发的转变。
　　据余竹云介绍，安徽中环即将成立的房地产基金规模约为5亿元，其中安徽中环出资2.5亿元，向社会融资约2.5亿元，1年到期后，将以15%的年回报率回购投资人的股权。
　　余竹云在接受本报记者采访时表示：“在宏观调控下，房地产企业要想继续谋求生存和发展，必须自救。银行xx政策收紧，银行xx几无可能，信托成本居高不下，典当可行性较小，地下钱庄又属非法，在上述情况下，成立房地产基金，符合国际发展趋势，对于企业而言也较为合适。”“中环基金堪称非典型地产基金，更接近于以基金名义行xx之实。”上海资深法律界人士向记者表示，同时他强调，“这种做法并没有违反相关的法律法规。”
　　
　　传统模式生存
　　
　　安徽中环2004年由香港中环集团投资成立，随后成立了安徽中环地产有限公司进入房地产开发领域，先后开发了中环·国际大厦、中环·国际广场、中环·东方名景、中环·凯悦等楼盘。在合肥当地属于中等规模的房地产开发商，2009年销售收入约11亿元。
　　在过去6年的发展中，正如国内大多数的房地产企业一样，安徽中环主要依靠自有资本和银行xx进行项目滚动开发。但2006年“限外令”之后，香港中环集团中止了对安徽中环的投资。此后，安徽中环的发展主要依靠既往项目的利润和包括银行xx及内地股东入股的境内资本滚动发展。
　　2009年3月份，安徽中环投资开发中环城项目。总建筑面积近70万平方米的中环城，分四期开发，融合了住宅、商业、美术馆等业态。余竹云说，中环城作为公司的{dy}个综合体项目，将着力打造成近似于万达广场的产品模式，进而推广、复制到安徽乃至“长三角”其它的二三线城市。“中环城的大体量开发，对资金的占有量大，要求也高。而对安徽中环这样的区域性房企而言，从单体项目转向城市综合体的开发和扩张，首要解决的也是资金问题。如今的房地产市场，凝聚了高度的资金和金融理念，因此要善于利用资本金融。”余竹云表示道。
　　
　　嫁接地产基金
　　
　　“4月份调控以来，公司顿感资金压力加大，无奈之下，公司开始四处寻找融资渠道和机会。”余竹云回忆道。多方考察和调研后，余竹云决定成立自己的房地产基金。
　　余竹云介绍说，该基金命名为中环一号，募集资金规模为5亿元，安徽中环和其他投资人分别占比50%，这5亿元投向的项目正是中环城二期。
　　据记者了解，该基金的潜在投资人包括安徽中环的合作建筑承包商、大客户、社会游资以及部分余竹云本人在上海高级金融学院就读时的同学。中环一号基金正式成立之后，安徽中环将注册成立第三方的基金管理公司，委托管理该项基金。
　　关于基金对投入项目的方式和退出机制，余竹云告诉记者，基金将以股权的方式投入到项目，以安徽中环地产的所有股权作为质押。1年后，安徽中环向基金公司回购持有的股份，同时保证投资者15%的收益率。
　　上述上海资深法律界人士表示，“中环一号”基金，开发商同时扮演了GP（普通合伙人）和LP（有限合伙人）的角色，而且1年的期限，时间较短，与一般3年甚至5年赎回退出的基金大为不同，短期xx的特征更为明显，堪称“非典型性地产基金”。
　　余竹云也解释说，此次基金的运作更接近于过桥xx的模式。他认为：“按部就班、滚动开发的模式，已不能满足企业快速发展的需要。如今的市场竞争，早已不在是营销的竞争，而是资本的竞争。引入基金投到项目，可以用充裕资金保证项目的高品质，进而获得溢价回报。同时，企业自有资金又可以投入到更多项目的开发之中。”由房地产企业牵头成立房地产基金并投入到自己的项目中去，是目前国内较为常见的房地产基金运作模式。
　　余竹云认为，房地产基金的管理方，既要懂资本运作又要懂房地产，房地产公司牵头成立，熟知项目，便于控制项目投资的风险，更有利于保证投资者的利益。