??? 且不谈由于调查数据来自于每个城市的几家房产中介公司，数据来源的真实性、系统性及xx性本身就让人质疑，作为官方的住房和城乡建设部，用这样的数据得出的结论，有多少说服力？针对{zh1}得出的房产中介推高租金的三个谬论，给予细细阐述：

??? 一、房产中介做二房东导致租金上涨：以上海为例，二手房现象确实存在，但大多数做二手房的，不是房产中介，而是{zx0}看见这一块市场的租客。他们看见了这样的市场现状：1、大学毕业生及外地务工人员，每月的房租预算在300-500元，而市场上几乎没有这样的租房供应；2、市场上的xx住宅，因为面积大，房屋总价高，单套租金都在5000-8000元，空置率相当高，这些房东大部分在外地，没有时间打理。于是这些聪明的租客，就开发了这块市场，把xx住宅的房屋以比较便宜的价格租下来，再分割成8-10平方的单间，租给大学毕业生及外来务工人人员，中间赚取一部分差价，逐渐形成了一定的规模，既群租房，比如中远两湾城和玉兰香苑。

??? 二、说服房东转售为租导致租金上涨：大家都知道，房产中介是靠佣金生存的，成交一套买卖的房屋，佣金比例为2%-4%（各城市的佣金比例不同，上海为2%），而成交一出租的房屋，佣金比例为月租金的75%-1个月租金（各城市的佣金比例不同，上海月租金的75%）。以上海一套100万元的房屋来计算，如果是买卖生意，中介公司可拿到2%既20000元的佣金，而100万元左右的房屋的市场租金在2000元左右，中介公司如果做租赁生意，拿到的中介费是月租金的75%既1500元。试想会做那笔生意呢？一般情况下，房东如果想靠收租金长期投资，房产中介都会想法设法让其出售，因为出售买卖中介赚到的佣金多，怎么会反而说服房东转售为租呢？

??? 三、与房东勾结抬高租金导致租金上涨：房产中介是靠房屋交易后，收取上下家的佣金赚钱的，因此，他们最需要的是交易量。一套房子租金上涨10%，对于房产中介拿到的中介费差别并不大，但是成交难度就相当大了，为了尽快达成交易，房产中介一般都会费尽心思帮租客杀房东的价格，怎么会做与房东勾结抬高租金给自己增加成交难度呢？

??? 如果住建部报告中得出的以上三个租金上涨的原因不成立，那么导致租金上涨的原因究竟是什么呢？

??? 一、大量大学毕业生进入市场。2010年有630万大学毕业生进入就业市场，绝大部分的人会进入上海、北京、深圳、广州以及其他一线城市，需求猛增，供应有限，租金自然水涨船高，不足为奇。

????二、房东看好房产前景，转售为租。政府一系列宏观调控政策，确实影响了房屋成交量，但并没有真正影响到房屋成交价格，也就是说量跌价未跌。由于对房屋售价的估值高了，参照租金回报率的算法，租金挂牌价自然就高了，尽管有可能租不掉。