看楼客 看楼纸存在霸王条款和欺骗

    中介行 已上诉法院不予回应

    律　师 签看楼纸要慎重，同时保留一份正本或复印件

    广州某高校罗老师最近惹了一桩麻烦事，去年他在看二手楼时，未经审核，在中介提供的看楼纸上签下名字，后因为不满意该中介的报价，该老师通过其他中介以更低的价格与业主达成交易，却惹来了一场官司，被对方告上法庭，要求按成交价的3%赔偿3.6万的高价违约金。

    据罗老师反映，中介索赔的根据是他被欺骗而签下的带有霸王条款的看楼纸。只要签了这张看楼纸，在六个月内只能通过该中介买房，否则将遭遇高价索赔。南都记者向该中介求证时，该中介表示已经通过法律途径解决而不再回应。该案即将于8月初开庭，法律界人士表示，如果罗老师能够证明该中介是存在误导和欺诈的话，或可以免于高价索赔。该中介的确认书存在霸王条款，并且交易没有成功，法庭最终还是将根据实际交易情况作出判决。

    事件经过

    昏暗的路灯下签下看楼纸

    罗先生是广州某高校的一名教师，2009年3月，学校酝酿涨房租，罗先生决定买房，陆续找了多家二手中介看珠江御景湾的房子，这其中就包括金杲置业。当时包括目前已购买这套在内的好几套房子，不同的中介都带他重复看过，金杲并非{dj2}代理。(南方都市报  SouthernMetropolisDailyMark )

    在该月的一个白天，金杲置业的一名中介陈小姐带罗先生看过三四套御景湾的房子。罗先生想看看这些房子晚上吵不吵，于是当天晚上，陈小姐又带罗先生看了一遍。

    “白天的时候，陈小姐并没有要我签字，但是晚上看房子的时候，陈小姐提出要我们给她签个字，代表她带我们看过房子了，她好跟公司交差。”罗先生回忆说，“在昏暗的路灯下面，她给出了一张折叠的纸(现在看来就是他们的中介服务确认书，俗称看楼纸)，折起该页上面的条款，让我签名。”

    他当时也没有多想，就签下自己名字，没想到这导致了后面他与中介的官司。(南方都市报  SouthernMetropolisDailyMark )

    经过比较后，罗先生最终看中了一套跃式单位，并选择了一家大中介行购买这套房产。据罗先生介绍，当时金杲给的价格是120万，但是由于这套房子的前业主也是通过某大中介行买的房子，有过很好的沟通，{zh1}经这家大中介行促成交易的价格是114.2万。“要谁选，谁都会选择价格低、信誉好的中介”，罗先生表示。

    选择其他中介成交被告违约

    但是今年7月中旬，罗先生却突然接到海珠区法院的开庭通知，称金杲置业起诉罗先生，要求他赔付3 .6万元的违约金。罗先生顿时一头雾水，到法院领取应诉材料时才发现，告罗先生的主要证据，就是罗先生签名的一份中介服务确认书复印件。

    罗先生一看到这张确认书复印件时，却已经傻了眼。他说，“我当时签的时候，这上面是空白的，我也只签了名，就三个字，但是这张复印件上却多了很多内容”。

    在罗先生提供的中介服务确认书复印件上，南都记者发现第二条中第三点显示，“基于金杲置业提供相关服务，在本确认书签订之日起六个月内，本人保证不会通过第三方与金杲置业所介绍之物业业主进行交易，或者直接与业主私下交易……否则，本人须向金杲公司支付人民币　　元作为违约金”。在下横 线 空 白 处 ，已 经 手 写 上“36000”的字样，并且有手写的备注，“因本确认书的内容及履行引起争议的，本人与金杲置业均同意，将争议提请本确认书项下介绍物业所在地法院进行诉讼解决”。

    此外确认书还写上了罗先生现在所购买的物业的房号，身份证号码和联系电话，日期为“09.3.29”。

    罗先生认为所有确认书上手写的内容，只有自己的签名是真实的，其余都是金杲置业后面加上去的，“当时中介带我看了几套房，但是这张确认书上只写下了我成交的那一套。并且在去年3月29日我已经和那家大中介行洽谈{zh1}的价格以及购房合同条款了，我根本不可能和金杲签订这个明显对我不利的确认书”。

    罗先生认为，金杲置业在一开始就有预谋，通过欺骗的手段让自己签下确认书，并且在上面加了对自己不利的内容，最终让自己吃上了官司。

    此外，罗先生也认为，金杲置业的确认书明显是“霸王条款”，按照确认书，“在他们那里看过的房，如果以后买了的话，不是要交3%的中介费，就是要交3%违约金”。罗先生认为，中介只带罗先生看了房，前后加起来也顶多几小时的时间，就要收取3.6万元，堪称“金贵”。

    中介主动放弃买家同样被告

    无独有偶，今年7月份，罗先生去海珠区法院时，碰到了同样前来领材料的高校老师陆先生，他也是被金杲置业告上法庭。

    据陆先生反映，金杲置业的中介人员同样以“向单位交差”为由，让他签下确认书。后来陆先生已经通过金杲置业准备与业主成交，“但是我和中介来到业主家洽谈时，我发现自己要的价格和业主的价格不是一个价，并且关于中介费也有争议，中介就不满意了，说‘这么费劲，不签了’，{zh1}该中介被业主轰出门导致交易失败”。

    据陆先生介绍，由于见他很有诚意，后来业主找另外一家放过盘的中介找到了他，最终经过洽谈并且交易成功。但是最近陆先生也接到法院通知，被金杲置业告上法庭，要求赔付违约金。

    中介回应

    已交法院不再回应

    据了解，罗先生和陆先生与金杲的纠纷案件一审均将在8月初开庭。记者就罗先生和陆先生反映的情况与金杲置业工作人员进行了联系，但是金杲置业工作人员表示，目前纠纷已经交付法院通过法律途径解决，因此不进行回应。

    记者体验 

    确认书客户联有多处留白

    根据罗先生反映的情况，7月17日南都记者以买家身份来到金杲置业位于海珠区某大盘的门店进行实地体验。

    金杲置业一名刘姓中介在咨询了记者的购房需求后，向记者推荐了两套房。随后拿出一张两联的纸，对折后让记者在下半部分签名并留电话，说签完看楼纸就带记者去看楼。记者问为什么要签这个看楼纸，该中介告诉记者这是“向单位交差而已”。

    随后该中介带记者看了逸景翠园两套房源后，问记者是否有意向，记者表示要再考虑一下。该中介人员则准备回中介店，并没有把看楼纸给记者的意思。在记者的要求下，才在看楼纸上写下带记者所看两套房源，并且签下日期后，把第二联交给记者说，“反正你都不感兴趣，拿了也没什么用”。(南方都市报  SouthernMetropolisDailyMark )

    记者发现，手上所拿到的确认书只有记者所签的署名和电话以及中介所填的房源和日期，其余条款的空白处均未填写，也未划掉，确实存在补填的可能性。

    此外记者所拿到的确认书还加上了《中介服务看楼客户业主确认函》，该函要求，“基于广州市金杲置业有限公司为业主方提供了中介服务，所以业主方承诺不和金杲置业所介绍的买家客户、或者买家客户的直系和旁系亲属、或者买家客户的朋友和委托代理人私下交易，否则，一概当违约处理，需支付物业成交价的3%作为违约金赔偿给金杲置业”。

    律师说法 

    确认书存在霸王条款

    金杲置业的做法是否合理，确认书是否存在霸王条款？就该纠纷记者咨询了广州律协房地产委员会副主任、广东恒益律师事务所律师邹阳。

    邹阳认为，该中介所提供的《确认书》属于格式合同，《确认书》第二条第三项实质上要求买家在半年内将该中介作为{dj2}中介机构，限制了买家的选择权。同时，该《确认书》并未详细约定中介提供服务的标准，也未约定买家终止该中介服务合同的方式和条件，仅单方面要求买家确认中介的{dj2}机构地位，存在不公平之处，属于霸王条款。《中介服务看楼客户业主确认函》约定业主方以{dj2}代理3%违约金赔偿也是同样的性质。

    根据买家描述，合同违约金金额及备注等内容均为签约后加上去的，如买家可以举证证明是在其不知情的情况下补充上去的，买家可以主张相关条款无效。但鉴于中介确实提供了服务，即使违约金条款被确认无效，买家也可能需要赔偿中介因提供中介服务而支出的合理费用损失，但不会是高达3%的违约金。

    另外，买家可以举证该中介并非争议房源的{dj2}代理，并且其中介服务没有完成，也不应该支付3%的违约金。

    中介所说法 

    3.6万元只是单方诉求

    记者就该纠纷咨询了广州市中介所谭晓梅部长，谭晓梅表示，3.6万元的索赔只是中介方的诉求，罗先生可以将具体的买房经过如实向法院说明，法院将根据事实依据做出判决，最终应该会根据该中介在该交易中所起到的具体作用酌情做出判决，而不会xx判赔3.6万元。

    提醒 

    《确认书》属于格式合同签约要慎重

    普通市民如何避免罗老师同样的麻烦？邹阳律师提醒，二手中介所提供的《确认书》是属于格式合同，买家在签约之前应该慎重。

    邹阳介绍，类似《确认书》通常有某些选项、条款未补充完毕，应将合同所有条款完备后再签署，没有需要填写的空白应该划去；同时，应留意合同条款内容，认为有疑问的地方应当要求中介做出解释说明；如双方对合同条款有修改的，在协商确认后可以直接手工更改或添加备注内容，修改的内容效力将优先于格式条款；{zh1}，签署合同后应记载签约日期。

    此外，在签订时，各方均应保留至少一份正本，若只有单张内容，也应把内容复印，双方再签名确认，避免日后争议。

    采写、摄影：南都记者、实习生